수원지법 안양지원

[아파트관리신문=조혜정 기자] 집합건물 관리계약 체결 시 공개경쟁입찰 또는 관리단대표회의 결의 없이 한 계약은 무효이므로 법원은 계약 해지에 따른 손해배상 청구도 성립될 수 없다고 판단했다.  

수원지방법원 안양지원(이영림 판사)은 최근 경기 고양시 덕양구 A건물을 관리해온 관리업체 B사가 A건물 관리단을 상대로 제기한 손해배상 청구 소송에서 원고의 청구를 기각했다. 

B사는 2018년 9월 4일 A건물 건설시행사와 관리계약을 체결하고 A건물 사용승인일인 2018년 10월 23일부터 건물을 관리했다. 2020년 1월 5일 A건물 임시관리단집회에서 C씨가 관리인으로 선임된 후 A건물과 B사는 2020년 6월 1일부터 20203년 5월 31일까지 위탁수수료를 월 200만원으로 정한 집합건물 관리계약을 체결했다. 

A건물 관리단은 2020년 12월 경 B사에 “관리규약에 따라 위탁관리계약 체결 시 공개경쟁입찰을 해야 한다”면서 “이 계약은 수의계약으로 체결돼 무효이므로 2021년 1월까지 A건물 관리단에 관리업무 일체를 인계하라”고 통보했다. 

이후 A건물 관리단이 새로운 관리업체 선정을 위해 일간지에 위탁관리업체 선정공고를 내자 B사는 A건물 관리단을 상대로 입찰절차 진행 중지를 구하는 가처분을 신청했으나 기각 결정을 받았고 B사는 2021년 1월 13일자로 A건물에서 철수했다. 

B사는 “A건물 임시관리단 관리인 C씨와 적법하게 관리계약을 체결했음에도 A건물 관리단은 관리인이 변경됐다는 이유로 이 관리계약을 일방적으로 해지했다”고 주장했다. 그러면서 “이 관리계약 만료시까지 얻을 수 있는 위탁수수료 6160만원 상당의 손해를 배상하라”고 소를 제기했다. 

이에 대해 A건물 관리단은 “C씨가 B사와 관리계약을 체결하기 위해서는 관리규약에 따라 관리단집회 결의 및 공개경쟁입찰 절차를 거쳤어야 한다”면서 “이 관리계약을 재계약으로 보더라도 관리규약에 따라 관리단대표회의 과반수 이상의 결의가 있었어야 한다”고 반박했다. 또 C씨의 대표권 제한 위반을 지적하며 “구분소유자 및 점유자들에게 B사와의 재계약을 통보만 하고 이 사건 관리계약을 체결했고, B사는 대표권 제한 사실을 알았거나 알 수 있었으므로 이 관리계약은 무효”라고 주장했다. 

한편 A건물 관리단에 따르면 B사는 입찰중지가처분 결정 후 A건물 관리 종료 의사를 먼저 표시하고 B사 직원들이 ‘계약 만료’를 이유로 사직서를 제출한 것으로 알려졌다. A건물 관리단은 이를 근거로 B사와 합의에 따라 관리계약이 종료됐으므로 계약이 존속됐다면 얻었을 수익을 B사의 손해로 볼 수 없다고 반박했다. 

재판부는 “A건물 관리규약에 따르면 A건물 관리단이 종전의 집합건물관리회사와 다시 관리위탁계약을 체결할 경우 관리단대표회의 과반수 이상 의결해야 한다”면서 “A건물 관리단이 2020년 1월 건물 관리방법을 ‘도급관리’로 결의한 후 같은 해 3월 구분소유자들에게 보낸 ‘관리단 출범보고’라는 문건에서 B사와 재계약 했다고 통보했을 뿐 관리규약에서 정한 절차를 거치치 않았다”고 지적했다. 그러면서 위탁관리업자와 관리계약을 체결하는 경우 공개경쟁입찰 또는 관리단대표회의 결의를 거치도록 한 관리규약 규정은 A건물 관리단의 대표권을 제한하는 규정으로 당시 A건물 관리단 관리인이었던 C씨가 관리단대표회의 결의 없이 체결한 이 관리계약은 대표권 제한을 위반해 체결한 계약에 해당한다고 판단했다. 

이에 대해 B사는 “A건물 관리규약을 A건물 입주민들 사이의 내부 규약에 불과한 것으로 B사에 적용될 수 없으므로 관리규약 위반을 이유로 이 관리계약이 무효가 될 수 없다”고 주장했으나 재판부는 ▲관리규약은 B사가 수행하는 관리업무의 준거가 되는 규정을 다수 포함하고 있어 단순히 입주민들 사이에서만 구속력을 갖는 내부 규정이라고 할 수 없고 ▲C사가 A건물 관리규약에서 정한 관리위탁계약 체결 시 대표권 제한 규정을 알았거나 알 수 있었던 이상 이 관리계약 효력에 영향이 없다고 볼 수 없다고 판단했다. 

이에 재판부는 “이 관리계약이 무효이므로 B사는 처음부터 A건물 위탁관리업자 지위를 주장할 수 없는 상태였다”면서 “관리업무를 계속했더라면 얻었을 위탁수수료 상당의 손해배상청구는 받아들일 수 없다”고 판시했다.