송재일 교수, ‘집합건물법학회 학술대회’서 발제

명지대학교 송재일 교수는 지난달 개최된 ‘2021년도 한국집합건물법학회 제4차 학술대회’에서 ‘집합건물의 관리법제에 관한 단상 - 집합건물의 유형 다양화와 관련하여’라는 내용으로 주제발제를 진행했다.

송재일 교수는 집합건물 관리 법제의 문제점으로 ▲대표성과 관리주체의 문제 ▲시설관리의 문제 등을 꼽았다.

구체적으로 복합용도용 집합건물은 단일용도의 집합건물과 마찬가지로 집합건물법에 따라 관리돼야 하나 주거용 전유부분은 집합건물법이 아니라 실제로 공동주택관리법에 따라 관리되는데, 공동주택관리법에 따른 입주자대표회의에 의해 관리되는 주택을 제외한 나머지 건물부분은 관리단에 의해 관리된다. 이때 주거용 구분소유자들은 전체관리단을 운영할 필요성을 느끼지 못해 상가부분에서는 상가번영회나 자치회가 구성되는 등 별도의 단체가 조직되지만 이러한 단체들은 법적인 근거가 없어 관리행위 적법성에 대한 논란이 끊이지 않는다는 것이다.

또한 아파트, 오피스텔, 상가가 한 건물에 모여 있는 복합건물은 각자 이해관계가 다르고 공개를 추구하는 상가, 오피스텔과 비공개를 추구하는 아파트처럼 목적 자체가 다른 시설을 한꺼번에 관리하는 일은 매우 어려운 과제라고 밝혔다. 특히 추가 비용 부담에서 아파트와 상가가 똑같은 비율로 부담하거나 방문객이 많은 상가 측이 더 부담할 수도 있는데 어느 한쪽이 동의하지 않으면 문제가 불거진다고 설명했다.

송 교수는 별도 구획이 서로 등을 대고 붙어있거나 다른 용도의 공간이 아래위로 연결된 건물에서 공동주택관리법을 적용할지, 집합건물법을 적용할지를 놓고 서로 다른 입장이 충돌하고 모호한 법체계 때문에 지자체마저 중심을 잡지 못한 사례도 지적했다.

이러한 문제들을 해결하기 위해 송 교수는 “법령 정비에 앞서 현실적으로 관리를 고려한 건물설계가 시급하다”고 강조했다. 서울 금천구 A주상복합건물은 건축단계부터 아파트와 상가·오피스텔의 주차장 입구를 분리해 입주민과 방문객의 동선이 겹치지 않도록 분리설계를 적용함으로써 관리 만족도가 높고 분쟁의 소지도 적다는 설명이다.

또 다른 해결책으로는 ‘통합관리’를 제시했다. 그 예로 서울 마포구 B건물은 아파트·오피스텔 720세대, 상가 61곳으로 관리주체는 하나지만 그 안에서 3종 시설을 각각 관리하고 있다. 이 건물의 생활지원센터장은 공동주택관리법이든 집합건물법이든 유연하게 적용할 수 있고 중첩되는 부분이나 법이 규정하지 못한 부분은 관리규약으로 해결할 수 있다고 조언했다.

이와 함께 송 교수는 집합건물 분쟁해결과 예방을 위해 (지방)정부의 후견적 개입을 방안으로 제안하면서 서울시와 경기도가 각각 운영 중인 ‘집합건물관리지원단’, 집합건물 교육과 상담활동을 좋은 사례로 봤다. 다만, 현행법상 지방정부에 조사 및 행정처분 등 권한이 없어 주요 갈등 원인인 관리비 비공개나 과다 부과 의혹을 해소하지 못하고 있으므로, 지방정부가 집합건물 관리에 대한 조사·감독 권한을 갖고 법 위반 등 중대한 문제가 있는 곳은 후견적 개입을 통해 견제 역할을 할 수 있게 해야 한다고 제언했다.

송 교수는 무엇보다 집합건물법 주무관청인 법무부와 공동주택관리법 주무관청인 국토교통부가 협의해 복합용도 건물에 관한 규정을 신속히 정비하는 것이 최우선이라고 봤다. 이어 전문가들의 기존 논문 등을 언급하며 이질적인 부분들이 복합돼 있는 특성을 제대로 반영한 별도의 통합적인 법적 규율이 필요하다는 견해가 많다고 소개했다.

송 교수에 따르면 전문가들은 복합건물 관리를 체계화하는 입법논의가 이뤄져야 하고, 집합건물법에 따라 주거소유자와 상가소유자 및 사용자 전체로 구성된 통합관리단으로 하여금 주상복합건물을 관리하게 하며 주거부분과 상가부분의 소유자가 함께 사용하는 공용부분의 범위와 이용기준이 마련돼야 한다는 의견을 전했다.