관리단 관리 개시 전까지
공용부분 관리해와
선임된 관리인은 아니지만
관리비 청구할 수 있어

[아파트관리신문=서지영 기자] 집합건물 분양자가 해당 건물 중 구분소유건물 부분을 매도한 뒤 계속해서 집합건물 전체의 공용부분을 관리한 것에 대해 구분소유건물 매수자에게 관리비를 청구해 승소했다. 건물 매수자들은 해당 분양자가 집합건물 관리단으로부터 적법하게 권한을 위임받은 관리인이 아니라는 등의 이유로 공용관리비를 청구할 수 없다고 맞섰지만 재판부는 매매계약에 의해 공용부분 관리가 위임된 점 등을 지적하며 받아들이지 않았다.

대구고등법원 제3민사부(재판장 진성철 부장판사)는 대구 중구 소재 집합건물인 A건물의 구분소유자인 B씨와 C씨가 분양자인 D사를 상대로 제기한 채무부존재 확인청구(본소)를 기각하고, “원고 B씨와 C씨는 피고 D사에 각 1433만2291원을 지급하라”며 D사의 관리비 청구(반소)를 받아들이는 판결을 내렸다. D사는 이번 항소심에서 반소를 제기했으며, B씨와 C씨는 제1심에서 제기한 불법행위 또는 채무불이행에 기한 손해배상청구를 항소심에서 채무부존재 확인청구로 교환적으로 변경했다.

재판부에 따르면 D사는 대구 중구 소재의 A건물을 신축해 이를 원시취득한 후 2017년 9월 27일 F사(이하 ‘이 사건 임차인’)와 사이에 A건물 중 구분소유건물인 제1층 G호(이하 ‘이 사건 건물’)를 임대하는 계약을 체결했다. 해당 계약 중 관리비에 관한 부분에는 ‘공용관리비는 없는 것으로 한다’는 내용이 포함됐다.

이후 B씨와 C씨는 2018년 7월 16일 D사와 이 사건 건물을 매수하는 계약을 맺고 잔금을 모두 지급한 뒤 2018년 7월 30일 이 사건 건물에 대한 소유권이전등기(B씨와 C씨 지분 각 1/2)를 각 마쳤다. 이어서 B씨와 C씨는 이 사건 임대계약상 임대인 지위도 승계했다.

D사는 2018년 9월경 B씨와 C씨에게 이 사건 건물에 관한 공용부분 관리비지급을 지속적으로 청구했으나, B씨와 C씨는 납부를 하지 않았다.

이에 D사는 B씨와 C씨를 상대로 관리비 청구소송을 반소로 제기, “D사는 A건물의 공용부분을 관리하고 있는데, B씨와 C씨는 이 사건 건물의 구분소유자인 동시에 A건물 중 공용부분의 공유자이므로, 공유지분에 따라 공용부분 관리비를 지급해야 한다”며 B씨와 C씨에 2018년 8월분부터 2020년 10월분까지의 공용관리비 지급을 구했다.

이에 맞서 B씨와 C씨는 “D사가 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’(이하 ‘집합건물법’) 소정의 관리단에 해당하지 않고 관리단으로부터 적법하게 권한을 위임받은 관리인도 아니고, 집합건물법 제9조의3 제2항에 따라 본인들에게 공정증서로써 관리규약에 상응하는 것을 정해 교부하지 않았다”며 “A건물 공용관리비는 이 사건 건물의 소유자가 아닌 A건물 공용부분을 실제로 사용한 이 사건 임차인이 부담한다”는 등의 이유로 “D사는 공용관리비 지급을 청구할 수 없으므로, 본인들은 공용관리비 지급채무의 부존재 확인을 구한다”고 밝혔다.

이에 대해 재판부는 “피고 D사는 A건물의 분양자로서 집합건물법 제9조의3 제1항에 따라 관리단이 A건물 관리를 개시하기 전에 선량한 관리자의 주의로 A건물을 관리하고 있고, 이 사건 매매계약 제2조 제7항에 따라 피고가 원고들로부터 A건물의 공용부분을 관리할 것을 위임받은 사실이 인정되므로, 원고들은 전유부분인 이 사건 건물의 공유자로서 위 공용부분에 대한 원고들의 공유지분 비율에 따라 피고에게, 피고가 A건물 공용부분을 관리하기 위해 지출한 비용을 지급할 의무가 있다”며 D사의 손을 들어줬다.

재판부는 판단의 근거로 먼저 “원고들이 구분소유건물인 이 사건 건물의 공유자이므로, A건물 중 공용부분에 대해 공유지분을 소유한다”고 강조했다.

또 재판부는 ▲D사가 A건물 준공 후 현재까지 관리용역업체인 H사와 사이에 A건물의 관리와 유지 및 보수에 관한 용역계약을 체결한 점 ▲집합건물법에 의해 A건물의 관리단이 당연히 성립되기는 했으나 아직 창립집회를 개최하거나 관리인을 선임하지 않은 점 ▲B씨와 C씨가 이 사건 건물의 소유권을 취득한 후 이 사건 임대계약상 임대인의 지위를 승계해 이 사건 건물을 이 사건 임차인에게 임대하고 있는 점 ▲이 사건 매매계약 제2조 제7항은, ‘건물관리용역계약은 추후 건물 관리단이 구성되기 전까지는 부득이한 경우를 제외하고는 기존의 관리회사와의 계약을 유지하는 것으로 한다’고 규정하고 있는 점 등이 인정된다고 밝혔다.  아울러 “이 사건 매매계약 제2조 제7항은 B씨와 C씨가 D사에 A건물 공용부분 관리를 위임하고, D사는 기존의 관리용역업체인 H사에 A건물의 공용부분 관리를 위탁하는 방식으로  공용부분을 관리하기로 합의했음을 표시한 것으로 볼 수 있다”고 덧붙였다.

임대계약의 공용관리비 부분,
원고들에 해당되지 않아

B씨와 C씨는 D사가 이 사건 임차인과 사이에 체결한 이 사건 임대계약 제6조 제2항이 ‘공용관리비는 없는 것으로 한다’고 규정하고 있는 점을 들며 “D사는 위 조항에 의해 A건물의 분양자 내지 사실상 관리자의 지위에서 이 사건 건물의 점유자에 대해 A건물의 공용부분 관리비 지급채무를 면제한 것”이라고 주장하기도 했다.

그러나 재판부는 “피고가 이 사건 임대계약 제6조 제2항에 의해 이 사건 임차인에 대해 A건물의 공용부분 관리비를 청구하지 않기로 약정했더라도, 이 사건 임차인이 아닌 원고들은 피고에 대해 위 조항에 따라 A건물의 공용부분 관리비를 청구하지 않을 것을 주장할 수 없다”며 받아들이지 않았다.

재판부는 ▲D사는 분양자로서 관리단이 관리를 개시하기 전에 선량한 관리자의 주의로 A건물을 관리해야 하므로, 공용부분의 공유자들에게 A건물 공용부분의 관리비용을 부담시킬 경우 공유지분에 비례해 부담시켜야 하는 점 ▲이 사건 임대계약은 계약당사자 사이에서만 효력이 있으므로 D사가 이 사건 임차인에 대해 A건물 중 공용부분의 관리비용을 면제하기로 약정했다고 하더라도, 이 사건 임차인이 아닌 다른 자에 대해 위 공용부분 관리비를 면제할 의무가 없는 점 등을 종합해 이같이 판단했다고 밝혔다.

또 B씨와 C씨는 “D사가 이 사건 매매계약을 체결할 당시 이 사건 임대계약에 ‘공용관리비는 없는 것으로 한다’는 조항이 있음을 고지하지 않아 이 사건 임차인에게 A건물 공용부분 관리비를 청구할 수 없었으므로, D사는 본인들에게 공용부분 관리비를 청구할 수 없다”는 주장도 펼쳤다.

이에 대해 재판부는 “원고들의 위임을 받아 이 사건 매매계약을 중개하고 임대계약서를 전달한 I씨의 증언 및 원고들이 제출한 증거로는 위 임대계약 조항을 고지하지 않았다고 인정하기에 부족하며, 설령 피고가 원고들에게 위 조항을 고지했다고 하더라도, 원고들이 이 사건 임차인과 사이에 위 조항의 효력을 배제하는 별도의 약정을 체결했을 것으로 인정할 만한 증거가 없다”며 배척 이유를 밝혔다.