법제도 이원화 혼란 가중
소규모단지 범위 명시해야

[아파트관리신문=이인영 기자] 지난달 23일 공동주택관리법 일부개정안이 공포된 가운데 공동주택에서 입주자 동의 시 의무관리대상으로 전환 가능토록 한 개정조항을 두고 실효성이 부족하다는 지적이 나오고 있다.

현행법에 따르면 의무관리대상 공동주택은 300세대 이상, 150세대 이상 승강기 설치 및 중앙집중 난방방식의 공동주택, 150세대 이상인 주상복합아파트이며, 의무관리대상이 아닌 경우 공동주택관리법상의 관리에 관련된 규정들이 적용되지 않고 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’)이 적용된다.

2013년 12월 31일 기준 전체 2만8614개의 공동주택 중에서 52.4%인 1만4997개의 공동주택이 소규모 공동주택에 해당한다.

그동안 공동주택 관리 전문가들은 의무관리대상 공동주택과 비의무관리대상 간 이원화된 법제도의 부당함을 제기해왔다.

비의무관리대상에 해당하는 소규모 공동주택도 실제 입주자대표회의가 구성되고 공동주택 관리규약을 제정하는 것이 일반적이나 집합건물법이 적용되기 때문에 입주자대표회의가 집합건물 관리단이나 관리위원회의 요건을 갖추지 못한다면 소규모 공동주택을 관리할 수 있는 단체가 존재하지 않게 되는 문제가 발생한다는 것이다.

또한 집합건물법의 적용을 받기 때문에 관리규약 제·개정 시 입주자 3/4 이상의 동의를 받아야 하고 관리단집회를 개최하지 않고 서면으로 규약에 관한 결의를 하는 경우 입주자 4/5 동의를 얻어야 해 어려움이 많다는 지적이다.

아울러 집합건물법상 관리인 선출을 위해서는 입주자만으로 구성된 관리단 총회가 개최돼 과반수 결의가 있어야 하지만 실제로 소유자인 입주자만으로 구성된 관리단의 결의로 관리인을 선출하는 것이 쉽지 않고 서면으로 관리인을 선출하는 경우 입주자 4/5 이상의 동의를 얻어야 해 관리공백으로 이어질 수 있다는 것이다.

이에 개정 공동주택관리법은 의무관리대상이 아닌 공동주택에 대해서도 입주자 등이 원하는 경우 대통령령으로 정하는 기준에 따라 동의해 의무관리대상으로 전환해 체계적인 관리방식을 도입할 수 있도록 했다.

공동주택 관리 전문가들은 비의무관리대상인 소규모 공동주택의 공동주택관리법 적용으로 관리 사각지대에 방치되고 있던 문제가 일부 해소될 수 있을 것으로 평가하면서도 소규모 공동주택에서 입주자들의 자율적 동의로 의무관리대상으로 전환을 하는 것에는 한계가 있다고 지적한다.

한국집합건물진흥원 김영두 이사장은 “소규모 공동주택(비의무관리대상)은 기본적으로 집합건물법이 적용되고 150세대 미만 소규모 공동주택은 입주민들의 선택에 따라 집합건물법과 공동주택관리법의 적용여부가 정해지기 때문에 법제도의 혼란이 가중될 수밖에 없다”며 “원칙적으로 모든 공동주택의 관리에 대해 입주민들에게 부담을 주는 규정을 제외하고 공동주택관리법이 적용되도록 해야 한다”고 지적했다.

법무법인 정률 오인영 변호사는 “입주민들의 의결로 선택하게 될 경우 결의의 유효성 판단이나 재의결 등을 둘러싼 새로운 법적 갈등이 발생할 수 있다”고 우려했다.

대한주택관리사협회 박병남 사무총장은 “의무관리단지로 전환하지 않는 소규모 공동주택에 대해서는 여전히 집합건물법이 적용되게 돼 공동주택임에도 세대수 차이 및 동의여부에 따라 법 적용이 이원화되는 문제점이 발생한다”며 “집합건물법상 관리인의 지위와 공동주택관리법상의 관리주체가 관리업무를 집행함에 있어 업무상 서로 충돌될 소지가 있으므로 공동주택에 대해서는 관리주체(관리소장)에 의한 관리로 통일하는 방안(관리주체가 관리인의 역할 수행) 등의 검토가 필요하다”고 제시했다.

이와 함께 소규모 공동주택의 의무관리대상 전환으로 인한 관리비 증가에 대해 우려하는 목소리도 나온다.

특히 주택관리사의 의무배치와 관련해 소규모 공동주택의 경우 입주자 등에 대한 경제적 부담을 고려한다면 주택관리사를 의무적으로 배치하도록 할 필요는 없으나 자율적으로 주택관리사를 관리소장으로 배치한 경우에는 공동주택관리법상의 관리소장에 관한 규정이 적용돼야 한다는 의견이다.

또 계약서 등의 공개의무, 설계도서 보관의무 등을 인정하더라도 과태료에 관한 규정까지 적용되도록 하는 것은 입주자 등에게 부담이 될 수 있으므로 과태료에 관한 규정은 종전 의무관리대상 공동주택의 경우에만 적용되도록 해야 한다고 지적한다.

한국주택관리협회 강현구 수석부회장은 “소규모 공동주택에 대한 공동주택관리법 적용 논의가 계속돼 온 것은 비의무관리대상이라는 이유로 관련법령의 적용을 받지 않으면서 지속적으로 발생하고 있는 관리비 유용, 부정집행 등의 각종 공동주택 관련 비리를 미연에 방지하고 전문인력에 의한 체계적인 공동주택 관리가 가능하게 하려는데 의의가 있다”며 “소규모 공동주택이라는 개념을 도입해 소규모 공동주택의 범위를 명확히 한 뒤 의무관리대상 공동주택과 동일하게 공동주택관리법을 적용하는 것이 타당하다”고 주장했다.

이어 “비용 부담 문제는 소규모 공동주택에 있어 공동관리 요건을 완화하고 관할 지자체의 소규모 공동주택 지원금 확대 등을 고려해야 한다”고 제안했다.

국토교통부는 비의무관리대상 공동주택의 체계적인 관리와 효율화를 위해 개정법이 국회를 통과해 공포된 만큼 법 시행 후 경과를 지켜보겠다는 입장이다.

이번 개정법은 1년이 지난 내년 4월 23일부터 시행에 들어갈 예정이다.