강원대 김민규 교수, 논문서 주장

[아파트관리신문=고경희 기자] 아파트 단지 내 방치된 커뮤니티 시설은 시공 시 하자로서 입주민에게 경제적·공간적 손실을 주므로 공간 변용을 위한 제도가 마련돼야 한다는 의견이 나왔다.

강원대학교 건축학과 김민규 교수는 한국주거학회 논문집에 게재된 ‘공동주택 내 커뮤니티시설의 변용조사를 통한 시설 사용성 향상에 대한 연구 - 판교지역 LH공사의 공공임대아파트를 중심으로’라는 제목의 논문을 통해 이같이 주장했다.

김민규 교수는 논문에서 “공동주택 공급자는 설계당선 및 미분양 방지를 위해 차별화된 커뮤니티 시설을 공급했으나, 이러한 시설들 중 거주자 선호도와 맞지 않거나 유지관리가 힘들어 분양 후 사용되지 않는 커뮤니티 시설들이 많아지고 있고, 설계자는 현재 거주자의 구체적인 요구사항을 대처하지 못해 법률에서 제정한 커뮤니티시설 계획의 유동성을 이용하지 못하고 있다”며 “잘못된 설계자의 예측으로 인한 사용성이 저하된 커뮤니티 시설은 공간 낭비와 초기 건설비 낭비의 문제점을 낳았으며, 이것은 결국 입주자에게 경제적 손실을 줄 뿐만 아니라 변용 후에도 커뮤니티 사용성과 이용률이 저하되는 문제점도 안고 있다”고 지적했다.

이에 김 교수는 경기 성남시 분당구 임대아파트 4곳을 대상으로 커뮤니티 시설 변용 이유와 변용으로 인한 문제점을 조사해 임대아파트 커뮤니티 시설의 사용성 향상을 위한 방안을 모색하고자 했다.

연구결과 김 교수는 “커뮤니티 시설별로 유지관리 방안이 다를 수 있으므로 초기계획 시 규모 및 실내 마감에 대한 고려가 필요하다”며 예시를 들었다.

김 교수에 따르면 탁구장과 골프연습장은 단지 내 동호회에 의해 자치운영으로 유지될 수 있는 시설로 초기에 잘 계획되면 변용의 가능성이 낮다. 반면, 피트니스 시설은 운동기구의 계속적인 보수와 교체가 필요해 운영유지비가 높은 시설로 자치운영이 어렵고 위탁운영이나 임대운영의 가능성이 높다. 위탁, 임대운영을 채택하지 않으면 운영을 포기해 변용의 가능성이 높으므로, 다목적 공간으로 활용할 수 있는 마감재와 공간규모로 계획한다면 이중투자를 줄일 수 있고 임대 시에도 마감변경 없이 활용 가능하다.

이와 함께 “거주자가 용도를 명확히 알 수 없는 시설과 목적된 활동을 지원할 수 없게 계획된 시설은 변용사례가 많았다. 대표적인 시설로는 인포넷, 멀티미디어실, 취미실 등”이라며 “계획된 실의 프로그램과 커뮤니티 행동들을 연계한 공간 설계가 이뤄져야 할 것”이라고 제언했다.

또한 “분양성 향상과 시설고급화에 치중해 계획된 사우나, 스파시설은 유지관리의 어려움으로 사용되지 않거나 변용되는 다수의 사례가 조사됐다. 특히 사우나시설은 초기투자비용이 높은 편이라 경제적 손실이 큰 시설”이라며 “사우나시설은 임대아파트 거주자의 요구도가 높은 편으로 조사돼 시설계획 시 외부인의 이용 허가를 통한 운영비 조달 등의 방안을 고려해야 한다”고 제시했다.

아울러 논문에 의하면 조사대상지 거주자들의 운동 관련 시설에 대한 선호도가 매우 높았고 아파트 선택 시 영향도도 높았으며, 환경시설이 개선된다면 사용할 용의가 있는 시설에 대한 응답도 대부분 운동시설이었다. 이러한 요구를 반영해 조사대상지 4곳 모두 탁구장은 변용돼 신설된 공간이었다.

하지만 김 교수는 “4곳의 탁구장은 충격흡수가 되지 않는 테라죠 타일 및 천장 높이 조절이 없어 효과가 반감돼 이용도 및 만족도가 저하됐다”며 “설계자는 거주자의 선호도가 높은 다목적 운동공간에 대한 고려가 필요하고 이때 충격흡수와 바닥재, 벽재, 일반실보다 높은 층고의 공간을 제공한다면 다른 운동공간으로 변용된다 해도 사용성과 이용성이 좋은 공간이 될 수 있을 것”이라고 조언했다.

이어 “사용되지 않는 공간을 제공하는 것은 경제적 손실과 공간적 손실을 입주자가 떠안게 되는 것이며, 이는 일종의 하자로 보수가 필요하다”며 “정부 및 관련 지자체는 이에 대한 정책적·법률적 개정을 통해 시공자로 하여금 시설 변용의 기술적, 경제적 지원이 가능하도록 해야 한다”고 덧붙였다.