장기수선충당금은 공동주택관리법 제30조 제2항 및 동법 시행령 제31조 제4항에 따라 장기수선계획에 의거, 장기수선충당금 사용계획서를 작성해 공사방법 및 공사금액 등을 정해 사용해야만 한다.

하지만 장기수선계획에 포함돼 있는 모든 건축물 및 시설물이 설정한 내구연한에 맞춰 유지보수의 필요가 발생하지 않을뿐더러 예기치 못한 사고에 의해 유지보수가 발생할 수 있다.

이러한 문제점에 착안해 국토교통부 유권해석을 토대로 장기수선계획에 해당하는 모든 공종에 대해 예측이 불가능하고 외부적인 요인에 의해 불가피한 공사가 필요할 경우에 한해서 공동주택관리법령으로 정한 사용절차를 벗어난 예외사항에 대해 인정하고 있다.

바로 긴급공사와 소액지출이다.

먼저 긴급공사란, 주요시설 및 주요설비가 갑작스런 사고 등 예기치 못한 상황에 따라 수선주기가 도래하지 않았으나 장기수선충당금을 사용해야 할 상황일 경우 장기수선계획의 조정절차를 거치지 않고 장기수선충당금을 선집행해 공사를 집행할 수 있게 하는 근거다.

긴급공사를 집행할 수 있는 사항은 다음과 같은 예시로 볼 수 있다.
1. 건물외부의 지붕이나 외부 등의 문제로 누수가 발생한 경우
2. 예비전원 설비의 고장으로 단전에 대비할 수 없는 경우
3. 변전설비의 고장으로 수전할 수 없거나 전원 공급이 어려운 경우
4. 승강기 고장으로 안전에 위험이 있거나 사용이 불가능해 긴급히 보수해야 하는 경우
5. 급수설비의 고장으로 급수공급이 불가능한 경우

상기와 같은 내용에 따라 수선주기가 도래하지 않았으나 해당 건축물에 거주하는 입주자의 일상생활에 지장이 발생하거나 안전사고 발생가능성을 내포하는 상황일 경우 긴급공사 명목으로 법령에서 정한 사항 이외의 방법으로 장기수선충당금 사용을 통해 공사집행이 가능하다.

긴급수선을 실시할 경우에는 장기수선충당금 사용에 따른 입주자대표회의 의결을 거쳐야 하고 사용이력은 추후 검토·조정 시에 반영해야 한다.

다음으로 소액지출이다.

소액지출 또한 수선주기가 도래하지 않거나 예기치 못한 상황에 대해 소액의 범위 내에서 장기수선충당금을 시재금 형식으로 사용할 수 있는 것을 의미한다.

소액지출도 상기에 언급된 긴급수선과 성격이 유사하다고 해석되나 실제 사용범위에 있어서는 상대적으로 제한적이다.

긴급수선은 일생생활의 지장 및 안전사고 발생가능성이 있는 경우를 예시로 들 수 있지만 소액지출은 당장 발생하지 않을 상황에 대해서도 포함할 수 있다.

예를 들어, 감지기 및 스프링클러 헤드의 일부 교체공사가 필요하거나, CCTV설비의 일부교체 공사가 필요한 경우를 말한다.

감지기 및 스프링클러의 고장 또한 물론 안전사고 발생가능성을 내포하고 있다고 해석할 수 있지만 해당 시설물은 단지 전체에 걸쳐 설치돼 있으며 일부만 교체하는 경우에 발생하는 비용이 소액이며 고장이 빈번하게 발생하기 때문이다.

이 또한,  장기수선충당금 사용에 따른 입주자대표회의 의결을 생략돼서는 안 되며, 사용이력은 추후 검토·조정 시에 반영해야만 한다.

여기서 한 가지 주의사항은 긴급공사와 소액지출은 장기수선계획 총론에 반영해 운영해야만 한다.

장기수선계획에 포함된 모든 공종이 사실상 모두 예측하기는 이론적으로 불가능하다.

그러하므로 상기와 같은 내용을 참조해 장기수선계획에 따른 공사집행 방법의 예외사항을 장기수선계획에 정해 보다 나은 시설물 유지보수에 도움이 되길 기대해본다.

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