중부대 류정 씨, 논문서 주장

공동주택 하자 갈등을 최소화하고 입주민 권리를 구제하기 위해 하자담보책임의 범위를 명확히 하고 규정을 강화하는 등 제도개선이 필요하다는 의견이 제기됐다.

중부대학교 대학원 도시행정학과 류정 씨는 최근 ‘공동주택 하자담보책임의 제도개선 방안에 관한 연구’라는 제목의 박사학위 논문을 통해 이같이 주장했다.

류정 씨는 논문에서 “공동주택관리법은 공동주택 분양에 따른 담보책임을 규정한 것 외에도 집합건물법과 달리 하자보수보증금을 특별히 예치하도록 규정하고 있는데, 이는 신속한 하자보수로 입주자가 공동주택에서 쾌적하고 살기 좋은 주거생활을 영위할 수 있도록 하기 위한 입법적 조치”라며 “그럼에도 제도운영상 나타나는 일부 미흡한 점이 있어 개선이 필요하다”고 밝혔다.

류 씨는 하자로 인한 갈등을 최소화하고 입주민의 권리를 구제하는 측면에서 공동주택관리법 적용범위, 하자담보책임 성립되는 경우, 하자담보책임 종료, 하자보수보증금 등으로 주제를 나눠 하자담보책임 제도개선 방안을 도출했다.

공동주택관리법 적용범위와 관련해 류 씨는 일반인에게 분양된 단지 내 상가와 주상복합건축물의 상가 및 오피스텔도 집합건물 또는 주택단지에 속해 하자담보책임 규정을 적용하고 임대주택 임차인에게도 쾌적한 주거생활과 공동주택 장수명화를 위해 하자보수청구권을 부여하도록 했다. 소규모 공동주택에서 하자담보책임과 하자보수보증금 권리행사를 위해 대표회의를 구성할 수 있도록 근거를 마련하고 대표회의 지위를 집합건물법상 관리위원회의 지위를 의제해 법률 실효성을 도모하도록 했다.

하자담보책임 성립의 경우는 건설산업기본법에서는 기둥 및 내력벽의 하자담보책임을 주택법처럼 무너지거나 무너질 우려가 있다고 판정돼야 한다는 요건을 별도로 규정하고 있지 않으므로 공동주택의 경우에도 내력구조부 하자 범위를 구조안전상 위험을 초래하거나 위험초래 우려가 있는 정도의 균열·침하 등 결함이 발생하면 족한 것으로 개선하도록 했다. 아울러 공동주택관리법상 하자담보책임기간(1, 2, 3, 4, 5, 10년)을 집합건물법의 2, 3, 5, 10년과 일치시키거나 장기로 하고 기산점이 다른 전유부분과 공용부분의 구분 기준을 정의해 불필요한 혼란을 해소토록 했다. 공동주택관리법상 하자담보책임 제도를 특별규정으로 운영하기 위해 공동주택관리법 또는 그 하위법령에서 하자담보책임기간 성격을 집합건물법처럼 제척기간화 하도록 했다. 또 기획소송을 부추기고 전득자에게 하자보수청구권 등을 침탈하는 하자로 인한 손해배상청구권 등의 채권양도 금지 등도 제안했다.

하자담보책임 종료 부분에서는 하자담보책임 종료확인은 전체 입주자 3분의 2 이상으로 완화하거나 입주자 의견청취 결과 5분의 1 이상 반대를 안 하면 대표회의에서 의결할 수 있도록 하고 대표회의 등이 하자담보책임기간 만료 전 종료확인서 작성을 금지토록 했다.

하자보수보증금과 관련해서는 ▲하자보수보증금 예치비율을 낮추지 않고 법령에서 예치비율을 정하고 그 범위에서 예치율을 사업주체와 입주자가 분양계약으로 자율적으로 정할 수 있도록 보증제도를 전환 ▲분양률이 전체 세대수의 과반수에 미달하는 단지는 사용검사권자가 이미 입주한 입주민의 의견을 들어 하자보수보증금 청구권을 행사토록 허용 ▲하자보수보증기관의 직원, 보수업체 및 입주자대표간 유착 고리단절을 위해 하자보증금 수령 전에는 보수업체 선정 금지하고 위반한 자는 형사처벌 ▲법률 실효성을 위해 과태료에서 형사처벌로 강화 ▲하자심사·분쟁조정위원회 조정결정 또는 법원판결 등에 따라 사업주체로부터 하자보수 공사비조로 직접 받는 금전 또는 하자보수보증금 용도 외 사용금지 규정 준용 ▲건설산업기본법과 상법을 각각 적용하고 있는 하자보수보증금 보증채권시효를 5년으로 일원화 등을 제시했다.

류 씨는 “제시한 방안을 정부의 주택정책에 반영해 하자로 인한 입주자의 불편을 조기에 해소함은 물론 주택 하자분쟁으로 인한 사업주체의 경영손실 최소화에도 기여하길 바란다”고 언급했다.