공동주택관리법 본격 시행…사업자 선정지침 개정 예고
공동주택 회계업무 변화…관리규약준칙 강제성 논란도

[아파트관리신문=이인영, 서지영, 고경희 기자] 지난해 제정된 공동주택관리법이 시행되는 등 공동주택 관리 분야에 새로운 변화가 많이 일어났다. 바뀐 법을 중심으로 관리규약준칙이 개정되고, 아파트 비리 문제가 다시 부각돼 이에 대한 감독 강화, 정당 아파트특별위원회 출범, 새로운 제도 도입 등이 이뤄지는 과정 등에서 크고 작은 마찰과 갈등도 적지 않았다. 아파트관리신문에서 연말을 맞아 올 한 해 있었던 공동주택 관리 주요 뉴스를 돌아봤다.
 

1. 공동주택관리법, 주택법에서 분리
그동안 주택법의 일부로 포함돼 있던 공동주택 관리에 관한 사항이 공동주택 관리 전문법률인 공동주택관리법으로 지난해 8월 11일(법률 제13474호) 공포된 지 1년 만에 하위법령 정비를 마쳐 8월 12일 시행에 들어갔다. 이로써 지난 1978년 12월 주택건설촉진법(2003.5. 주택법으로 전부개정됨)에 공동주택 관리에 관한 규정에 신설된 이래 약 37년 만에 주택법 중 공동주택 관리에 관련된 내용을 분리해 별도의 공동주택 관리 전문법률로 재편됐다.

공동주택관리법은 기존 주택법 중 공동주택 관리 내용을 반영하되, 입주자대표회의 구성(동대표 선출방법 및 결격사유, 선거관리위원회 등), 공동주택 우수관리단지(상금지급 근거 필요) 등 하위법령 내용이 상향 반영됐고, 중앙공동주택관리분쟁조정위원회, 공동주택관리지원기구 신설, 동대표 범죄경력 조회 근거, 시설 교체·보수 실적관리 의무화 등이 신설됐다.

또한 같은 법 시행령은 공동주택 외부회계감사 대상을 결산서에서 재무제표로 명확히 하고 감사 기한을 2017년부터 회계연도 종료일부터 9개월까지로 변경했다. 또 입주자대표회의 임원 중 감사 최소인원을 2인 이상으로 하고 관리주체 업무 인계·인수시 대표회장 외에도 1명 이상 감사의 참관을 의무화하도록 했으며, 500세대 미만 공동주택도 관리규약으로 정하는 경우 입주자·사용자가 직접 동대표 중에서 감사를 선출할 수 있도록 했다. 아울러 공동주택관리법 시행령에는 보궐선거로 선출된 동대표의 임기가 6개월 미만인 경우 중임제한을 적용할 때 임기의 횟수에서 제외하도록 하는 규정도 담겼다.
 

2. 중앙정부 공동주택 관리문제 해결창구 마련
지난 8월 30일 한국토지주택공사(LH) 경기지역본부에 중앙공동주택관리지원센터와 중앙공동주택관리분쟁조정위원회 사무국이 개소식을 갖고 본격적인 활동에 들어갔다.

국토교통부 산하기관으로 설립된 두 기관은 8월 12일 시행된 공동주택관리법에 근거하고 공동주택 관리비 근절대책의 일환으로 추진됐다.

중앙공동주택관리지원센터는 송창호 센터장과 관리기획부, 관리지원부 등 총 52명으로 운영, ▲동대표 선출·해임 등 입주자대표회의 구성·운영 ▲관리비 등과 관련된 민원상담 ▲장기수선계획 수립·조정 지원 ▲공사·용역의 타당성 자문 ▲계약·시설관리 등에 대한 진단 ▲공동주택 관리실태 조사·연구 ▲교육 등의 서비스를 제공하고 관리 분야의 다양한 업무를 지원한다.

중앙공동주택관리분쟁조정위원회는 김병철 위원장과 15명의 위원, 법무 행정부, 분쟁조사 1부·2부·3부로 구성, 공동주택 관리와 관련된 입주민들의 분쟁을 실질적으로 해소하기 위해 재판상 화해의 효력이 인정되고 동대표의 자격·선임·해임·임기에 관한 사항, 관리비·사용료 및 장기수선충당금 징수·사용에 관한 사항, 층간소음 및 리모델링에 관한 사항 등 공동주택 관리와 관련된 분쟁을 담당한다.
 

3. 정당 최초 아파트특별위원회 출범
정당 최초로 아파트 관리문제의 전반을 다루게 될 특별위원회가 출범해 관심을 모았다.
국민의당 비상대책위원회는 9월 12일 아파트특별위원회를 신설하고 공동위원장으로 국토교통위원회 소속 최경환 의원, 장진영 당 대변인(변호사·법무법인 강호), 고연호 대변인을 선임했다. 이어 국민의당 아파트특위는 ‘좋은 아파트 만들기’ 연속 토론 시리즈 그 첫 번째로 10월 26일 국회 본청 215호에서 5개 아파트 단체와 초청간담회를 갖고 아파트 관리의 문제점과 해결방안을 논의했으며, 전국 18개 시·도별 부위원장단 인선을 마치고 전국운동 전개 추진방침도 세웠다. 또한 지난 11월 21일 두 번째 토론회로 국회 국회의원회관 제2세미나실에서 ‘아파트 관리비 인하와 투명성 제고방안’을 주제로 토론회를 개최해 공동주택 관리 선진화 방안 및 관리비 문제의 심각성을 공유했다.

4. 적격심사·최저낙찰제 자율선택 행정예고
주택관리업자 및 사업자 선정지침 일부개정안이 11월 2일부터 같은 달 22일까지 입법예고됐다. 지난해 11월 16일 전부 개정된 후 지난 9월 주택법령 명을 공동주택관리법령으로 한 차례 개정한 것 외에 근 1년 만에 제안된 개정안이다.

개정안은 주택관리업자 및 사업자 선정을 위한 낙찰의 방법으로 입주자대표회의 의결을 거쳐 적격심사제 또는 최저(최고)낙찰제를 적용할 수 있도록 하되, 관리규약에서 따로 정하는 금액 이상의 공사·용역 사업자는 입주민 투표(전자적 방법 포함)로 선정할 수 있도록 단서조항을 신설했다. 입찰서 개찰과 관련해 입찰공고 일정대로 개찰이 진행되거나 개찰 일정 변경을 통보했음에도 입찰업체가 참석하지 않은 경우에는 입찰업체 등 이해관계인이 참석하지 않더라도 개찰할 수 있도록 했고, 입찰서 제출시 첨부한 인건비 등 지급기준을 계약서에 명시하도록 했다.

한편 개정안과 관련해 현행 대부분의 지자체에서 입주자대표회의 의결로 적격심사제가 아닌 최저(최고)낙찰제를 선택할 수 있도록 하고 있고 적격심사제 도입 취지가 몰각될 수 있다는 의견이 제기됐으며, 주택관리업자 선정입찰에서 인건비 지급기준을 포함할 경우 근로자의 임금을 낮추거나 인력 감축 등의 현상이 나타날 수 있다는 의견이 제기됐다.

5. 서울시 민간아파트 공공위탁관리사업 추진
8월 10일 서울시는 ‘맑은 아파트 만들기’ 사업 시즌Ⅲ 계획을 공개하며 관리비리 문제로 갈등을 겪고 있는 민간아파트 단지에 입주민 요청시 최대 2년간 서울주택도시공사(SH공사) 관리소장을 파견하는 내용의 ‘민간아파트 공공위탁관리사업’을 추진한다고 밝혔다. 이에 대해 공동주택 관리시장에 공공이 뛰어드는 것이 타당한 것인지, 또 SH 관리소장이 과연 2년 안에 아파트 비리를 제대로 평정할 수 있을지 의문을 던지는 시선이 적지 않았다. 업계에서는 “실질적인 비리·분쟁은 관리회사, 동대표, 관리소장 모두가 투명하게 관리해야 해결·방지할 수 있는데 공공 관리소장을 파견한다고 해서 해결될 수 있는 문제겠느냐”, “지자체 관리·감독을 강화해 아파트 자체적으로 해결점을 찾도록 해야 한다”는 등의 의견이 제기됐다. 전국아파트입주자대표회의연합회 측은 “국토교통부보다 더한 개입을 하려는 서울시의 독재적인 발상”이라며 반대 의사를 밝혔다. 서울시가 기존 관리업체들에 대해 무조건 색안경을 끼고 ‘비리집단’ 낙인을 찍고 있다는 우려도 나왔다.

6. 회계처리기준 제정·관리비 연체료 변경 등
회계처리 통일성 강화 및 관리비 연체료 ‘일할’ 산정 방식 도입 등 공동주택 회계업무에 많은 변화가 예고됐다.

우선 국토교통부는 8월 31일 ‘공동주택 회계처리기준’을 제정·고시하고 ‘공동주택 회계감시기준’을 승인한다고 밝혔다. 이에 따라 기존 17개 시·도별 관리규약준칙에 상이하게 규정된 회계연도를 1월 1일부터 12월 31일까지로 일원화해 오는 2019년 1월 1일부터 모든 공동주택에 적용하게 됐으며, 필수작성 회계장부, 결산서 등이 확정됐다. 또 모든 거래의 적격증빙 수취, 외부회계감사시 금융기관 조회 확인 등을 의무화하고 현금흐름표의 의무 작성은 제외했다.

국민권익위원회는 9월 22일 공동주택 관리비 및 상·하수도 요금의 연체료 부과방식을 내년 상반기까지 현행 월할에서 일할로 개선하도록 각 지자체에 권고했다고 밝혔다. 연체일수와 상관없이 부과되던 연체료에 대한 서민 부담을 덜어준다는 취지는 좋았으나 관리업계 일각에서는 시스템 마련이 제대로 돼 있지 않은 상태에서 당장 일할 산정 방식을 도입하는 것이 현실적으로 힘들다는 지적이 적지 않았다.
 

7. 공동주택 관리규약준칙 강제성 논란
아파트 관리규약의 독자성과 자율성을 인정하고 지자체의 관리규약준칙을 ‘참조용’으로 봐야 한다는 법원 판결이 나오고 있음에도 지자체의 준칙 준수 압박이 계속되고 있다.

경기도 공동주택 관리규약준칙 개정에 따라 아파트들이 각 단지의 관리규약을 개정하던 가운데 10월 26일 경기도가 공지한 관련 준수·유의사항 안내문으로 경기지역 아파트들이 혼란에 휩싸였다. 안내문에는 용역비 정산조항 도입 거부 또는 변형해 왜곡하지 않을 것, 주관협 경기도회가 제안한 내용 중 관리규약준칙을 변형할 수 있다고 안내한 문구를 반드시 삭제할 것 등의 내용이 담겨 있어 관리 관계자들로부터 ‘각 단지에서 관리규약 개정시 참조해야 할 준칙을 경기도가 강제하고 있다’는 지적을 받았다. 또 경기도 내 시·군·구에서는 경기도 관리규약준칙에 따르지 않을시 감사나 신고수리 거부 등이 있을 수 있다고 안내해 논란이 됐다.
 

8. 공동주택 간접흡연 문제 해결 길 열렸지만…
국민권익위원회에 따르면 2014년 1월부터 2016년 6월까지 국민신문고에 접수된 공동주택 층간소음 및 간접흡연 피해 민원의 58.4%(726건)가 간접흡연인 것으로 드러났다. 간접흡연 피해를 야기하는 흡연 장소는 베란다·화장실 등 집 내부공간(382건, 52.6%)이 가장 많고, 계단·복도·주차장 등 건물 공용부분(174건, 24.0%)이 뒤를 이었다. 국민건강증진법 개정에 따라 9월 3일부터 공동주택 내 일부 공용공간을 거주세대 2분의 1 이상 동의를 얻어 금연구역으로 지정할 수 있게 됐다. 하지만 피해가 더 심각한 세대 내 흡연은 사적인 영역이라는 이유로 여전히 제도적 대책이 마련되지 않아 문제로 지적됐다. 금연아파트로 지정된 경우에도 관리사무소 인력만으로 단속이 어렵고 흡연구역에 대한 입주민 이해관계에 따른 갈등 등 문제가 적지 않았다. 그러한 가운데 국민권익위와 국토교통부는 협업을 통해 ‘공동주택 실내 간접흡연 피해 방지 방안’을 마련해 내년 말까지 공동주택관리법을 개정하기로 했다고 10월 18일 밝혔다. 금연제도와 관련, 흡연자의 권리도 충분히 고려해야 한다는 지적도 있다.
 

9. 한국주택관리협회 제13대 집행부 구성
지난 2월 공동주택 관리업의 발전과 관리종사자의 화합을 이끌어갈 한국주택관리협회의 새로운 집행부가 구성됐다.

한국주택관리협회는 2월 24일 서울 영등포구 공군회관에서 제27회 정기총회를 개최, 우리관리 노병용 대표이사 회장이 제13대 협회장으로 선출됐다.

이날 정기총회에서는 우리관리 노병용 대표이사, 동우씨엠 조만현 대표이사, 전북주택관리연구소 강현구 대표이사 등 3명이 회장후보로 추천됐고 두 차례에 걸친 투표 끝에 우리관리 노병용 후보가 유효투표 40표 중 24표를 얻어 제13대 한국주택관리협회 회장으로 최종 선출됐다.
또한 명건 김영환 대표이사, 에이비엠 김윤태 대표이사가 감사로 선임됐다. 이후 노병용 회장이 동우씨엠 조만현 대표이사, 서림주택관리 정동현 대표, 율산개발 봉유종 회장을 수석부회장으로 각각 선임해 제13대 집행부가 구성됐다.

노병용 회장은 “우리나라 공동주택 관리를 바라보는 국민의 시각이 보다 밝고 긍정적인 가운데 사업자, 주택관리사 그리고 기타 종사자들이 보람과 긍지 속에서 땀을 흘리며 일하고 입주자대표들은 입주민의 신뢰 속에서 마음껏 봉사할 수 있는 모습을 꿈꾸며 협회장으로서 최선을 다하고자 한다”며 “정부와 각 지자체 관계자들도 비리 적발보다는 건전한 업의 발전과 종사자들의 긍지를 높일 수 있도록 제도적인 뒷받침과 지원책에 대해 고민을 해주기 바란다”고 소감을 전했다.’
 

10. 갑질·고용문제 등으로 몸살 앓는 근로자
올 한 해는 갑질, 고용불안 등으로 아파트 근로자들에게 살얼음판 같은 해였다.
지난 5월 26일 SBS 뉴스는 서울 강남구 한 아파트 입주자대표회장이 지하주차장 LED등 교체 사업을 놓고 관리소장과 갈등을 빚은 가운데 관리소장에게 ‘종놈’이라고 칭하는 등 폭언을 퍼부었다고 보도했다. 이에 대한주택관리사협회 서울시회는 “관리소장의 정당한 업무 집행요구에 시대착오적인 망언으로 인격 모독을 하고 관리소장들의 명예를 훼손한 갑질 작태에 그 책임을 끝까지 물을 것”이라며 5월 31일부터 7월 20일 45일간 서울 반포역 1번 출구에서 전국 관리소장 450여명이 참여한 가운데 ‘릴레이 1인 시위’를 벌였다.

입주민에 의한 고용불안에 떨면서도 또 다른 입주민에 의해 해고를 벗어난 사례도 있었다. 서울 강서구 한 아파트는 무인경비시스템 도입을 위해 경비원 44명을 2월 29일자로 전원 해고했다. 이에 해당 경비원들과 무인경비시스템 반대 입주민들, 노동단체 등 11개 단체가 경비원 전원해고 대책위원회를 구성해 경비원들의 고용승계를 촉구하고 일부 입주민들이 대표회장을 상대로 무인경비시스템 설치 공사 중지 가처분 소송을 제기했다. 서울고등법원은 대책위원회가 대표회의를 상대로 낸 직무집행정지 가처분 신청을 받아들여 대표회의는 관련 무효확인 소송의 본안 판결 확정 때까지 공사를 진행할 수 없게 됐다.

이외에도 입주민들의 아파트 경비원 등 근로자 폭행, 관리소장에 가습기 살균제 성분 함유로 논란이 된 치약 제공 등의 사건으로 아파트 근로자들이 몸살을 앓았다.

기타
이밖에 국토부가 8월 9일 국무회의에 ‘주택법 시행령 개정안을 상정’하면서 공동주택의 수직증축시 세대간 내력벽 철거를 허용하는 내용을 삭제해 입장 번복, 9월 1일 ‘한국주거서비스소사이어티(KHSS)’ 출범, 10월 13일 공동주택의 주민공동시설을 인근 공동주택 단지의 입주민도 이용할 수 있도록 하는 내용의 ‘공동주택관리법 시행령 일부개정안’ 입법예고, 한국부동산경제단체연합회에 주택관리업계도 한 주축이 돼 개최한 11월 11일 첫 부동산산업의 날 행사 등 2016년 한 해 동안 공동주택 관리와 관련한 이슈들이 쏟아졌다. 올해 이슈들을 발판삼아 내년에는 입주민들로부터 신뢰받는 관리가 이뤄질 수 있는 법·제도가 마련되고 관리 관계자의 지속적인 노력이 돋보이길 기대해 본다.