지난해 주택법의 내용 중 공동주택 관리와 관련된 내용을 분리해 담은 공동주택관리법 제정, 300세대 공동주택에 대한 외부회계감사 의무화, 지난 2010년 제정된 이래 전부 개정된 주택관리업자 및 사업자 선정지침, 공동주택 관리진단 매뉴얼 보급, 공동주택 공동체 프로그램 운영 가이드라인 마련 등 주거환경 개선 및 공동주택 관리강화를 위한 굵직한 사안들이 추진됐다.
이에 국토교통부 주택건설공급과 서정호 과장(사진)을 만나 지난해 추진했던 공동주택 관리제도에 관한 이야기를 들어봤다.

1. 공동주택관리법을 제정하게 된 취지는.
공동주택에 대한 전문적·체계적 관리와 공동체 문화 활성화 지원으로 공동주택 관리문화의 새로운 장을 여는 기틀이 될 공동주택관리법 제정안이 지난해 8월 11일 공포됐다.
그동안 공동주택 관리에 관한 제도는 주택의 건설·공급·관리·자금조달 등을 포괄해 규정하고 있는 주택법의 일부로 포함돼 공동주택 관리를 체계·효율적으로 지원하기에는 한계가 있어, 주택법중 공동주택 관리와 관련된 내용을 분리해 별도의 공동주택 관리 전문법률인 ‘공동주택관리법’을 제정하게 됐다.

2. 공동주택관리법에 신설된 내용 중 중앙 공동주택관리 분쟁조정위원회와 공동주택관리 지원기구의 역할 및 수행업무는.
대다수의 국민(70%)이 공동주택에 거주하고, 관리비 등 규모도 연간 12조원에 달해 공동주택의 체계적 관리 및 지원의 필요성이 증대되고 있는 상황에서, 공동주택관리법의 제정(’15. 8. 11 공포, ’16. 8. 12 시행)으로 ‘중앙 공동주택관리 분쟁조정위원회’ 및 ‘공동주택관리 지원기구’를 오는 8월 12일부터 설치·운영하게 됐다.
‘중앙 공동주택관리 분쟁조정위원회’가 분쟁의 사후적 조정을 통해 입주민 불편을 해소 가능한 반면, ‘공동주택관리 지원기구’는 입주자대표회의 구성·운영 등에 대한 민원상담, 아파트 진단서비스(회계·시설관리·관리일반 등), 공사·용역의 비용·시기 타당성 검토 등을 지원함으로써 분쟁을 사전에 예방할 수 있는 기능을 가지고 있다.
특히 ‘중앙 공동주택관리분쟁 조정위원회’는 그동안의 ‘지방 공동주택관리 분쟁조정위원회’와 달리 공동주택 관리 분쟁을 효과적으로 조정하기 위해 재판상 화해의 효력이 부여돼 국민적 수요가 많을 것으로 예상되고 있다.
또한 ‘공동주택관리 지원기구’는 공동주택 관리 관련 민원상담 및 교육, 공사·용역 자문, 관리상태 진단, 공동체 활성화 지원 등의 업무를 중앙 정부차원에서 체계적으로 지원하게 된다.

3. 공동주택관리법 하위법령의 제정시기 및 세부내용은.
공동주택 관리를 보다 전문적이고도 체계적으로 지원하기 위해, 별도의 공동주택 관리 전문법률인 공동주택관리법이 제정(법률 제13474호, ’15. 8. 11. 공포, ’16. 8. 12. 시행)됨에 따라 오는 8월 12일 전까지 하위법령인 시행령과 시행규칙을 제정해야 한다.
제정안 내용은 크게 공동주택관리법에 신설된 내용인 중앙 공동주택관리 분쟁조정위원회, 공동주택관리 지원기구, 설계도서 보관 및 시설 교체·보수 기록 유지 의무화, 동대표 범죄경력 조회 등에 대한 세부적인 규정을 마련하는 것과 현행 주택법 시행령·시행규칙 내용 중 공동주택 관리 내용 전부를 공동주택관리법으로 이관해 오는 것으로 구분할 수 있다.

4. 지난해 11월 16일 개정된 ‘주택관리업자 및 사업자 선정지침’이 갖는 의미와 향후 공동주택 공사·용역 등 사업자 선정에 미칠 영향은.
지난 2010년 주택관리업자 및 사업자 선정지침이 제정·시행된 이후 일부개정 작업은 몇 차례 진행됐으나, 전부개정된 것은 이번이 처음이다. 전부개정을 위해 오랜 시간 축적된 민원사례를 바탕으로 안을 마련했으며, 입주자와 관련 업계 및 단체 등의 의견을 여러 차례에 걸쳐 수렴하고 보완사항을 반영하는 과정을 거쳤다.
이에 따른 지침 전부개정으로 건실하게 운영되는 중소규모의 공사·용역 등 사업자의 입찰참여 기회가 확대될 것으로 예상하며, 나아가 공동주택의 주택관리업자 및 사업자 선정이 투명하게 이뤄져 입주자 등의 권익보호에 크게 기여할 것으로 기대하고 있다.

5. 적격심사 평가항목 중 기업신뢰도 평가시 신용등급별로 11~15점을 부여토록 해 종전보다 신용평가 등급간 평가배점 격차가 축소됨으로써 입찰가격(30점)이 평가를 좌우할 수 있다는 지적에 대해서는.
기존의 평가방법을 적용했을 때는 신용평가등급별 기준이 제시돼 있지 않았기 때문에, 해당 항목에서 점수 격차가 최대 15점까지 벌어져 다른 평가항목의 점수격차를 신용평가등급 하나만으로 뒤집는 결과를 발생시키는 요인이 됐다. 이는 결국 일방적으로 대규모 업체에 유리한 항목으로 작용했기에 개정이 필요했다.
지침에서 신용평가등급이 평가항목으로 선택된 것은 일정 등급 이상이 확보됐을 때 안정적으로 업무수행을 할 수 있다는 신뢰를 주기 위한 취지임을 고려했을 때, 그 일정 등급에 대한 기준을 제시해 다른 평가항목에 대한 평가결과도 고루 반영될 수 있도록 하는 것이 중요했다.
또한, 기존에는 입찰가격 배점을 ‘30점 이상’으로 해, 관리규약으로 40점 혹은 50점 이상까지 배점을 조정하는 것이 가능했지만, 개정을 통해 입찰가격 배점을 30점으로 고정한 것도 평가 변별력을 높이기 위한 조치의 하나였음을 말하고 싶다.

6. 300세대 이상 공동주택에 대한 외부회계감사 시행 결과 99.7%의 높은 이행률을 기록했는데, 회계감사제도 시행과정 및 이번 이행률 조사과정에서 나타난 문제점과 향후 제도개선 방안은.
외부회계감사제도가 첫 시행임에도 불구하고, 지난해 1월부터 10월 말까지 99.7%의 높은 이행률을 기록한 것은 각 공동주택 단지 입주자대표회의 및 관리주체와 지자체, 한국공인회계사회 등의 적극적인 협조가 있었기 때문이라고 생각한다.
공동주택 외부회계감사는 공동주택 단지의 공사나 용역 등 관리비 집행의 투명성을 확보하기 위한 제도로서, 현재 지자체 및 관련 단체 등을 통해 외부회계감사 시행과 관련한 문제점 등을 취합 중에 있어 검토과정을 거쳐 제도개선을 추진할 계획이다.

7. 공동주택 관리 전담부서 운영에 대한 전망과 올해 공동주택 관리제도와 관련한 추진계획은.
전담부서 설치는 정부조직·인력 등을 고려해 결정돼야 할 사안이나, 이제 공동주택 관리의 시대가 본격적으로 시작됐다고 할 수 있으므로 이에 걸맞도록 전담부서 설치는 필요하다고 본다.
올해 추진계획으로는 우선, 공동주택관리법이 오는 8월 12일부터 시행되는데 차질이 없도록 그 하위법령인 공동주택관리법 시행령 및 시행규칙을 제정하는 것이다.
또한 오는 8월 12일 이전까지 ‘중앙 공동주택관리 분쟁조정위원회’와 ‘공동주택관리 지원기구’를 설치해 정상적으로 운영되도록 하는 일이 가장 시급하다. 이밖에 그동안 공동주택 관리 업무를 시행하는 과정에서 나타난 미비점들을 신속히 개선해 나아갈 계획이다.