최근 주택법령이 대폭 개정됨에 따라 아파트 관리현장에서는 새로운 법령을 실무에 적용할 준비에 한창이다.
이와 함께 아파트 관리현장에서는 관리소장 처우 문제도 심심찮게 지적되고 있는 상황이고, 지난 한해는 아파트 관리비리 문제가 사회적 문제로 대두돼 적잖은 파장을 몰고 온 바 있으며, 입주민간 소통 부재와 그에 따른 층간소음 문제도 시급히 개선돼야 할 과제로 꼽히고 있다.
이에 본지는 제1000호 발행을 맞이해 ▲주택법령 개정사항 ▲관리소장 처우 ▲아파트 관리비리 ▲공동체 활성화 및 층간소음 문제 등 아파트 관리 관련 주요 쟁점사항 4개 주제를 선정해 지난 1월 22일부터 지난달 3일까지 전국 아파트 관리소장 857명을 대상으로 설문조사를 진행, 아파트 관리현장의 현황을 분석하고, 해결방안은 무엇인지 자세히 알아봤다.
<이기상 기자> mils@aptn.co.kr
<이진우 기자> jw85@aptn.co.kr

적격심사제 적용 24%에 그쳐
지난해 7월 1일부터 의무관리대상 아파트의 입주자대표회의나 관리주체가 주택관리업자 및 공사·용역업자를 선정할 경우 원칙적으로 적격심사제를 적용토록 하고 있는 가운데 적격심사제로 업체를 선정하고 있는 단지는 24%에 그치고 있는 것으로 나타났다.
본지가 아파트 관리소장 857명을 대상으로 설문조사를 실시한 결과 주택관리업자 및 공사·용역업자 선정시 ‘표준평가표에 따라 적격심사제 방식으로 선정한다’는 대답은 24.4%(209명)에 그쳤으며, ‘적격심사제와 최저낙찰제 방식을 병행해 선정한다’ 39.2%(336명), ‘기존 최저낙찰제 방식으로 선정한다’ 32.2%(276명)로 나타나 상당수 단지에서 여전히 최저낙찰제 방식을 선호하고 있는 것으로 조사됐다.
‘적격심사제로 사업자를 선정하지 않는 이유’로는 유효 응답자의 47.6%(338명)가 ‘주관적인 평가항목 등 공정성 우려’라고 대답했고, ‘입찰가격 배점이 높아 기존 최저낙찰제와 다를 바 없으므로’가 22.9%(162명), ‘표준평가표 미흡 등 준비 부족’이 22.5%(159명)로 그 뒤를 이었다.
또한 ‘적격심사제로 선정하는 경우 가장 평가하기 어려운 항목’에 대해 ‘기업신뢰도(신용평가등급, 행정처분 건수, 입주자 등 만족도 점수)’라는 응답이 38%(299명)로 나타났으며, ‘사업제안서(사업계획의 적합성, 협력업체와의 공생발전지수)’ 31%(245명), ‘업무 수행능력(기술자 추가보유, 관리실적, 장비 추가보유)’ 29%(229명) 등으로 집계됐다.
아울러 적격심사제의 실효성에 대해서는 응답자의 49.9%(395명)가 ‘최저낙찰제로 불거진 불필요한 갈등 등을 줄일 수 있으므로 실효성이 있다’고 답했지만, ‘입찰가격이 여전히 중요하므로 실효성이 없다’고 답한 관리소장도 46%(363명)에 달해 적격심사제에 대한 기대와 불신이 팽배한 것으로 풀이된다.
결국 국토교통부는 1원 이하 낙찰 등으로 최저낙찰제의 폐해를 개선하기 위해 지난해 7월 1일부터 적격심사제를 원칙적으로 적용토록 했지만 아파트 관리현장에서 원활하게 도입되지 못하고 있으며, 그 원인으로는 주관적인 평가항목에 대한 공정성 우려가 가장 큰 것으로 나타나 이에 대한 개선안이 필요할 것으로 보인다.
경기 의정부시 A아파트 관리소장은 “현재 적격심사제 방식으로 공사·용역업자를 선정하고 있지 못하는 이유에는 단지별 상항에 맞는 평가표 항목 및 배점을 마련하지 못하는 등 준비가 미흡한 점도 있겠지만 관리주체나 입주자대표회의의 전문성이 떨어져 공정한 평가를 내릴 수 없다는 점이 더 크다.”며 “적격심사제 일부 평가항목에 대해서는 주관적인 평가를 내릴 수밖에 없기 때문에 관리소장이나 대표회의 구성원들이 특정업체와 사전에 담합할 가능성도 존재한다.”고 우려했다.
이처럼 상당수 아파트에서 적격심사제를 원활하게 적용하지 못하고 있으므로 ▲평가의 공정성 강화 ▲교육·홍보 통한 관리소장·동대표 전문성 강화 등 개선방안을 마련해야 한다는 의견이 제시됐다.
우리로 공동법률사무소 주규환 변호사는 “적격심사제는 입주자대표회의나 관리소장 입장에서 고려·검토해야 할 사항들이 많다보니 보다 기존에 사용하던 최저낙찰제를 선호하는 것으로 보인다.”며 “적격심사제가 원활하게 정착되기 위해서는 적격심사제 관련 내용을 주택법에 상향 규정해 의무적으로 따르도록 하거나 아파트에서 주관적으로 판단해야 하는 평가항목을 줄여 평가의 공정성을 강화해야 한다.”고 제안했다.
대한주택관리사협회의 한 관계자는 “적격심사제 방식을 적용하지 않거나 어려워하는 이유는 동대표와 관리소장들이 아직 제도에 대한 이해와 경험이 부족하기 때문”이라며 “동대표와 관리소장이 원활하게 적격심사제를 적용할 수 있도록 관련 교육·홍보를 강화하는 등 전문성을 높이기 위한 대책이 필요하다.”고 주장했다.

“공동주택 관리 전담기구, 일원화해야”
공동주택 관리 전담기구인 ‘아파트관리지원센터’가 내달부터 본격적인 운영에 들어가는 가운데 상당수 관리소장들은 ‘아파트관리지원센터’에서 전문적인 상담을 통한 갈등·분쟁 해소를 중점적으로 수행하기를 원한다고 대답했다.
‘아파트관리지원센터’에서 중점적으로 수행하기를 원하는 업무에 대해 응답자의 40.4%인 347명이 ‘전문적인 상담을 통한 갈등·분쟁 해소’라고 대답해 가장 높은 응답률을 보였으며, 이어 ‘선진적이고 체계적인 관리지원’(28.6%, 245명), ‘공동주택 관리에 대한 일관된 정책’(23.6%, 202명), ‘관리감독 강화’ 4.8%(41명) 등의 순으로 집계됐다.
‘아파트관리지원센터’를 운영해야 하는 주체에 대해서는 응답자의 33.1%(284명)가 ‘각 지자체·광역단위별로 운영해야 한다’고 대답했으나, ‘주무부서인 국토부에서 운영해야 한다’는 응답자도 32.8%(281명)로 나타났으며, ‘아파트 관리 관련 단체 등에서 운영해야 한다’(21.4%, 184명), ‘민간 전문기관에 위탁해 운영해야 한다’(10.7%, 92명)가 뒤를 이었다.
절반에 가까운 관리소장들이 전문적인 상담을 통한 갈등·분쟁 해소를 중점적으로 수행하길 원한다는 결과는 아파트 관리업무에 대한 갈등과 분쟁이 포화상태에 이르렀으나 이를 중재할 수 있는 기관이나 단체가 부족하다는 방증으로 해석할 수 있다.
이에 ‘아파트관리지원센터’의 관리지원 방안을 특성화 하고, 운영주체에 대한 혼선을 방지하기 위해 공동주택 관리 전담기구를 일원화해야 한다는 의견이 제시됐다.
한국주거문화연구소 은난순 연구위원은 “‘아파트관리지원센터’가 누구를 대상으로 무엇을 어떻게 지원할 것인가에 대한 특성화 작업이 필요하다.”며 “‘아파트관리지원센터’운영 초기에는 주된 지원업무의 우선순위를 결정하고, 각 단지의 관리현황 데이터를 기반으로 한 관리진단과 미래지향적 관리지원 방안이 구축돼야 할 것”이라고 조언했다.
관리업체 E사 관계자는 “‘아파트관리지원센터’를 지자체·광역단위별로 운영하면 지자체별 기술인력 수준이나 재정형편에 따른 지원의 차이 등으로 아파트 단지에서 혼선이 발생할 수 있다.”며 “일부 지자체·단체 등에서 운영하고 있는 공동주택 관리 전담기구를 일원화해야 한다.”고 주장했다.

관리소장 64.5%, 급여 ‘불만족’
관리소장 처우에 대한 설문조사에서는 과반수 이상의 관리소장들이 자신의 급여·복리후생 수준에 만족하지 못하고, 관리소장으로서 소신 있는 업무를 펼치지 못하고 있다는 결과가 나왔다.
먼저 ‘관리소장의 현재 급여가 적정하다고 생각하는지’를 물은 결과 ‘적다’ 47.7%(409명), ‘매우 적다’ 16.8%(144명) 등 전체 응답자 중 64.5%가 자신의 급여 수준에 대해 만족하지 못하고 있는 것으로 확인됐고, ‘보통이다’라는 응답은 28.1%(241명)을 차지했다. 반면 ‘매우 적정하다’ 0.8%(7명), ‘적정하다’ 4.4%(38명) 등 급여 수준에 만족하는 응답자는 5.2%에 불과했다.
또한 ‘관리소장의 복리후생 정도는 어떤지’라는 질문에도 ‘부족한 편이다’ 44.7%(383명), ‘매우 부족하다’ 23%(197명) 등 전체 67.7%가 관리소장 복리후생 수준에 만족하지 못하고 있다고 응답했고, ‘보통이다’라는 응답은 26.4%(226명)으로 집계됐다. 관리소장 복리후생 수준에 대해 ‘매우 좋다’라고 답한 응답자 수는 0.6%(5명), ‘좋은 편이다’라고 답한 응답자 수는 2.9%(25명)에 그쳤다.
관리소장들은 현재 자신들의 급여 및 복리후생 조건에 대해 전반적으로 만족하지 못하는 경우가 많았으며, 관리소장들의 업무효율 증대, 책임감 강화를 위해 급여·복리후생에 대한 개선방안 마련이 절실할 것으로 보인다.
특히 ‘관리소장의 잦은 교체 등 관리소장 신분이 불안전한 원인’에 대한 물음에는 전체 응답자 중 52%(446명)가 ‘위탁관리의 경우 암묵적인 입주자대표회의와의 갑을관계’라고 답했고, ‘관리소장의 고용방식 문제’, ‘주택관리사의 과다배출’이라는 답변도 각각 18.3%(157명), 17.5%(150명)의 비율을 나타냈다.
아울러 ‘관리소장으로서 소신 있는 업무 수행이 가능하다고 생각하는지’라는 물음에는 전체 응답자 중 56%(480명)이 ‘불가능하다’라고 응답했으며, 39.2%(336명)만이 ‘가능하다’고 답해 응답자 과반수가 소신 있는 업무수행을 하지 못하는 관리소장이 더 많은 것으로 드러났다.
관리소장의 신분보장을 위해 입주자대표회의와 관리주체의 업무구분을 명확히 해 불필요한 간섭을 지양하는 문화가 정착되는 것은 물론 현행 관리소장 채용시스템, 수요에 비해 지나치게 많은 주택관리사의 배출을 줄이는 등 제도개선이 요구된다.
경기 성남시 F아파트 관리소장은 “아무리 사명감을 갖고 입주민들의 삶의 질 향상을 위해 열심히 일해도 업무량에 비해 관리소장의 처우는 턱없이 낮은 실정”이라며 “관리소장으로서 책임은 점점 늘어만 가는데 처우는 항상 그대로여서 업무시 의욕이 많이 떨어지는 것이 사실”이라고 밝혔다.
주택관리사 김은영 씨는 지난해 7월 실시된 ‘공동주택 관리 관련 심포지엄’에서 “의결기구인 입주자대표회의와 집행기구인 관리주체는 수평관계임에도 상하관계로 인식되는 경향이 있고, 관리소장 업무에 대한 평가기준 없이 대표회의 요청에 의해 교체되는 경우가 적지 않다.”고 지적했다.
이같은 설문조사 결과에 대해 전문가들은 관리소장 등급제, 능력별 인센티브 지급, 입주자대표회의·관리주체간 관계 인식개선을 통해 관리소장 처우를 개선해야 한다는 의견을 내놓았다.
대한주택관리사협회의 한 관계자는 “현재 관리소장에게는 호봉제, 경력인정, 능력급 등이 적용되지 않기 때문에 처우가 좋지 못한 것”이라며 “단지별 관리가 가능토록 등급제를 도입할 필요가 있다.”고 말했다.
노무법인 B&K 임종호 노무사는 “입주자대표회의가 사용자로서 의무를 부담하지 않기 위해 자치관리 대신 위탁관리를 선택한 경우 관리소장은 입주자대표회의 소속 근로자가 아니므로 입주자대표회의가 사용자로서 권한을 행사해서는 안된다.”며 “우리나라의 ‘갑’과 ‘을’ 문화가 하루아침에 바뀌지는 않겠지만 위탁관리업체 등의 지속적인 홍보로 위임계약 당사자간 관계에 대한 인식을 바꿔 관리소장의 자율성을 제고하고, 직업에 대한 만족도도 높여야 한다.”고 제시했다.

관리소장 59.5%, 관리비리로 업무 지장
‘아파트 관리비리 문제’에 대한 설문조사에서는 상당수 관리소장들이 아파트 관리비리 문제로 업무수행에 어려움을 겪고 있다는 결과가 나왔다.
먼저 ‘아파트 관리비리 문제가 사회적 문제로 부각된 후 심리적 위축 등 업무에 지장이 있는 편인지’라는 질문에는 전체 응답자의 17.5%(150명)가 ‘매우 그렇다’고 답했으며, ‘그런 편이다’라는 응답도 42%(360명)를 차지해 전체 응답자 중 59.5%가 아파트 관리비리 사태 발발로 인해 업무에 지장을 받고 있는 것으로 나타났으며, 반면 ‘지장 없는 편이다’라는 응답은 36.5%(312명)에 그쳤다.
이와 함께 ‘아파트 관리비리가 사회적 문제로 부각된 후 업무 수행시 가장 부담을 느끼는 사항은 무엇인지’라는 질문에는 전체 응답자 중 52.7%(452명)가 ‘입주민 등의 막연한 의심’을 꼽았고, ‘아파트 관리현장을 바라보는 사회적 여론 악화’를 선택한 응답자도 30.5%(261명)로 집계됐다. ‘관련 법령 개정으로 인한 업무 가중’이라는 응답은 9.7%(83명), ‘지자체 등의 관리감독 강화로 인한 부담’이라는 응답은 2.9%(25명)로 뒤를 이었다.
또한 ‘아파트 관리비리가 발생하는 가장 큰 원인’에 대한 질문에는 전체 응답자 중 70%(600명)가 ‘관리소장·동대표의 도덕적 해이 및 전문성·책임감 부족’이라고 답했고, ‘입주민 무관심’ 16.6%(142명), ‘법령·제도의 미흡’ 7.7%(66명), ‘지자체의 관리감독 소홀’ 2.5%(21명) 순으로 집계됐다.
특히 ‘아파트 관리업무 수행중 관련 업체 등으로부터 부정한 청탁을 경험한 적이 있는지’에 대한 질문에는 ‘부정한 청탁을 받은 경험이 없다’는 응답자가 전체의 57.4%(492명)으로 나타났지만 ‘부정한 청탁을 받은 경험은 있으나 거절했다’는 응답자가 36.1%(309명), ‘부정한 청탁을 받아 금품·향응 등을 받은 경험이 있다’ 2.6%(22명) 등 부정한 청탁을 경험한 관리소장도 상당수 있는 것으로 확인됐다.
설문조사 결과 조사대상 관리소장 중 절반 이상이 아파트 관리비리 사태 이후 심리적 위축으로 업무수행에 지장을 받고 있으며, 아파트 관리에 대한 입주민 등의 막연한 의심이나 사회적 여론 악화로 어려움을 겪고 있는 것으로 파악됐다.
또한 실제로 업무수행중 공사업체 등으로부터 부정한 청탁을 경험했다는 관리소장도 40%에 육박, 관리소장들이 언제든 관리비리의 유혹에 빠질 가능성이 존재하고 있는 것으로 조사됐다.
이같은 설문조사 결과에 대해 경기 오산시 G아파트 관리소장은 “평소 부끄러울 일 없이 정직하게 업무를 수행하고 있지만 아파트 관리비리 문제가 사회적 문제로 대두된 이후로 나도 모르게 움츠러드는 느낌을 받는다.”고 토로했다.
전문가들은 아파트 관리비리의 근본적인 해소를 위해 교육을 통한 입주민 견제기능 강화, 공적 기관의 관리감독 권한 강화 등의 도입이 필요하다고 한 목소리를 내고 있다.
아파트선진화운동본부 송주열 회장은 “관리주체·입주자대표회의에 대한 입주민의 막연한 의심을 방지하면서 투명한 아파트를 만들기 위해서는 관리소장·동대표 교육만 실시할 것이 아니라 입주민 교육을 강화해야 한다.”며 “입주민들이 아파트 관리업무를 이해할 수 있는 교육이 전국적으로 도입될 경우 관리주체·입주자대표회의에 대한 정당한 견제도 이뤄지는 효과가 나타날 것”이라고 주장했다.
숙명여대 행정학과 한상삼 교수도 “아파트 관리비리가 끊이지 않는 이유는 입주민이 선출한 감사의 한계와 감독 기능의 부재 탓으로 볼 수 있어 공적인 관리감독이 필요하다.”고 말했다.

공동체 활성화, 관심·참여 부족 ‘걸림돌’
아파트 단지에서 공동체 활성화 사업을 진행함에 있어 가장 어려운 점은 입주민들의 관심과 참여를 유도하는 것으로 나타났다.
‘아파트에서 공동체 활성화 사업을 진행함에 있어 가장 어려운 점은 무엇인지’에 대한 질문에 응답자의 61.7%(529명)가 ‘입주민 관심·참여 부족’으로 답했으며, ‘사업비용 충당 곤란 및 지자체 지원 부족’(23.7%, 203명), ‘부녀회 등 자생단체의 부재’(6.5%, 56명), ‘관리주체와 대표회의의 역량 부족’ (4.9%, 42명)이 그 뒤를 이었다.
이는 상당수 아파트에서 입주민들의 관심과 참여를 유도하는 것에 대해 많은 어려움을 겪고 있는 것으로 풀이된다.
경기 의정부시 I아파트 관리소장은 “최근 공동체 활성화를 위해 단지 내 빨래방을 설치하려 했지만 관리비 등이 부담된다는 이유로 일부 입주민들이 반대하거나 관심을 갖지 않아 성사되지 못했다.”며 “대부분 아파트에서 입주민의 대다수는 아파트 관리에 전혀 관심을 갖고 있지 않기 때문에 다양한 공동체 활성화 사업을 적극적으로 추진하더라도 매번 참여하는 사람들만 계속 참여하는 그들만의 리그가 되고 만다.”고 토로했다.
이에 관련 전문가들은 공동체 활성화 사업에 대한 입주민들의 관심과 참여를 이끌어 내기 위해 단지별 상황에 맞는 맞춤형 프로그램 마련, 사업주체의 역량강화, 입주민 요구 반영 등이 필요하다는 의견을 제시했다.
서울 중랑구 커뮤니티 전문가로 활동했던 신경옥 씨는 “입주민들의 관심과 참여를 유도하기 위해서는 입주민들에게 충분한 공감대를 형성할 수 있는 단지 맞춤형 프로그램을 진행하는 것이 좋다.”며 “공동체 활성화를 진행하는 사업주체의 역량도 강화해야 한다.”고 조언했다.
은난순 연구위원은 “공동체 활성화를 통한 입주민 참여 유도는 관리 투명화 및 입주민간 갈등 해소와 밀접한 관계를 갖는다.”며 “공동체 활성화 사업은 일회성 사업이 아닌 입주민 요구가 반영된 활동으로 이뤄져야 지속성을 담보할 수 있다.”고 강조했다.

층간소음, 입주민간 이해·배려 필요
공동주택에서 층간소음을 해결하기 위해서는 입주민 상호간 이해와 배려가 필요하다는 의견이 압도적으로 나왔다.
‘입주민들이 관리사무소에 층간소음 민원을 접수할 경우 대응방법’에 대해 응답자의 56%(480명)는 ‘갈등 당사자간 해결토록 유도한다’로 대답했으며, ‘적극적으로 개입해 중재에 나선다’ (30.7%, 263명), ‘층간소음 이웃사이센터 등 중재기관을 안내해준다’(8.5%, 73명), ‘일일에 대응하지 않는다’(1.3%, 11명)가 그 뒤를 이었다.
특히 층간소음 문제의 해결방안에 대해서는 응답자의 83.4%(715명)가 ‘입주민 상호간 이해와 배려’라고 대답했으며, 이어 ‘층간소음 이웃사이센터 등 중재기관 활성화’(6.5%, 56명), ‘강력한 법적규제’(5.4%, 46명), ‘관리소장·입주자대표회의 중재능력 강화(2.5%, 21명) 순으로 대답했다.
이같은 설문조사 결과는 공동주택 층간소음 문제가 건축물의 구조적인 부분이나 법·제도 미흡 등에도 원인이 있겠지만 그중에서도 입주민간 배려와 이해가 부족해 감정싸움으로 확대되는 경우가 상당하기 때문인 것으로 풀이된다.
부산 해운대구 K아파트 관리소장은 “층간소음 민원이 접수될 경우 관리주체가 너무 적극적으로 개입할 수도 없고, 그렇다고 소극적으로 대응할 수도 없어 난감한 상황에 놓일 때가 종종 있다.”며 “단지 내 층간소음 관련 규정에 따라 층간소음 민원에 적극적으로 대응해 보기도 했지만 입주민간 감정이 이입된 상태에서는 어떠한 방법도 통하지 않았다.”고 토로했다.
이에 따라 아파트 관리 관련 전문가들도 공동주택 층간소음 문제를 근본적으로 해결하기 위해서는 입주민 상호간 이해와 배려가 필요하다고 지적하고 있다.
주규환 변호사는 “층간소음 분쟁이 발생했을 때 관리주체나 전문기관이 개입하는 것에는 한계가 있을 수 있으므로 층간소음 분쟁이 가급적 발생하지 않도록 지속적인 예방활동을 통해 입주민의 의식변화를 유도하는 것이 바람직하다.”고 주장했다.
주거문화개선연구소 차상곤 소장은 지난해 11월 ‘공동주택 관리 송파포럼’에서 “층간소음 문제는 무엇보다 입주민들이 스스로 해결해 나가는 것이 중요하다.”며 “이를 위해 각 단지에서 공동주택 관리규약 개정 및 층간소음 관리규정을 제정해 운영하는 것은 물론 공동생활 문화정착 등에 관한 아파트 자체홍보를 강화하고 이웃간 배려와 소통의 문화를 정착시켜 나가야 한다.”고 제안했다.