▲ 장로회 신학대학교 신학과 졸업(1994년) ▲ 서울 구로구 구로동 장미아파트 관리소장(1997.2.~1998.4.)
▲ 서울 강서구 염창동 우성2차아파트 관리소장(1998.5.~2000.5.) ▲ 서울 강서구 등촌2동 태진아름아파트 관리소장(2000.11.~2002.10.)
▲ 한국아파트빌딩 경리학습센터 회계강사(2001.5.~2002.7.) ▲ 서울 관악구 신림동 삼성산 주공아파트 관리소장(2003.5.~2003.8.)
▲ 現 인천 부평현대1주구아파트 관리소장 ▲ 2급방화 관리자, 위험물 안전관리자, 사용시설 안전관리자, 시설관리사 자격 보유

인천 부평현대1주구아파트에 근무하고 있는 김경수 관리소장은 시설물관리, 민원처리, 입주민 서비스, 조경 관리, 회계처리 등 아파트 관리 전분야에 걸쳐 만능이라고 해도 과언이 아닐 정도로 적극적인 관리서비스를 펼치고 있다.
“아파트 관리사무소가 공적인 업무를 수행하고 있는 중요한 곳이라는 인식이 확산되지 않는다면 아파트 관리문화 개선은 요원하다.”고 말하는 김 소장은 입주민의 주거만족도를 높이기 위한 노력뿐만 아니라 관리직원 근무환경과 처우 개선 등을 위해서도 애쓰고 있다.
한번 발생한 문제는 다시 발생하지 않도록 체계적인 관리시스템을 갖춰야 한다고 강조하는 김 소장을 만나 단지 내 여러 현안을 해결하고 살기좋은 아파트를 조성할 수 있었던 비결을 들어봤다.

▣ 부임 초기에 관리공백으로 많은 어려움을 겪었다고 들었는데.
지난 2003년 10월 부임시 아파트 재정이 크게 어려웠었다. 적립된 잡수입이 많다는 이유로 장기수선충당금을 2년 동안 걷지 않았을 뿐만 아니라 관리비예치금까지 2000여세대에 돌려줬기 때문이다. 잡수입은 시설 교체공사 등으로 모두 바닥난 상태였으며 관리비 체납 도 심각했다.
이를 해결하기 위해 입상관 공사비를 입주민에게 부과하지 않은 것을 발견하고 ‘관리비운영적립금’ 3억5천만원을 걷어 어려운 상황을 넘길 수 있었다. 관리비 부과 전에 입주민에게 소식지 등을 통해 관리비를 적립하지 않아 생기게 된 문제들을 알리고 적립금 부과에 대한 이해를 구했다.
또 전체 세대의 약 20%가 관리비를 연체해 용역비를 지급하지 못할 정도로 문제가 심각했다. 이에 체납관리비 문제에 적극적으로 대처하기 위해 관리규약을 개정할 것을 입주자대표회의에 건의했다. 관리비 미납 세대에 대해서는 소액심판을 제기하고 이에 대한 비용은 대표회의의 지원을 받을 수 있도록 관리규약에 명시했다. 또 최악의 상황에서는 단전·단수 조치까지 취할 수 있도록 관리규약을 개정했다.
이와 함께 게시판에 체납관리 세대 명단을 게시하고 내용증명을 보내는 등 문제 해결에 적극적으로 나서자, 체납관리비 문제를 해결할 수 있었다. 현재 3개월 이상 체납세대는 단 3세대에 불과하고 부임 초기 1억9천만원에 달했던 3개월 이상 체납관리비가 현재는 1천1백만원으로 줄었다.

▣ 체계적인 문서정리로 유명한데 원칙이 있다면.
부임 후 문서정리 작업을 시작했다. 창고에 가득 쌓여 있던 문서를 모두 뒤져 밤을 새워 가며 정리했다. 체계적인 문서정리는 합리적인 관리의 첫걸음이기 때문이다. 이렇게 정리한 문서는 모두 전산화를 통해 누구나 쉽게 찾아볼 수 있도록 했다. 뿐만 아니라 파손되거나 분실된 준공도면과 관리에 필요한 서류들을 관련 업체와 협의 끝에 모두 확보했다.
어떤 입주민은 5년 동안 납부했던 관리비부과내역을 보여주지 않으면 관리비를 내지 않겠다고 으름장을 놓기도 했다. 입주민의 요구를 끝까지 수용하려는 자세로 창고를 모두 뒤져 관리비 통장 내역을 찾아 입주민에게 보여 주었다. 처음에는 화를 내며 관리소에서 버티던 입주민이 나중에는 웃으며 관리소를 나섰다. 이 입주민은 나중에 관리소 홍보대사가 될 만큼 관리소를 신뢰하게 되었다.

▣ 관리업무 정상화를 위해 어떤 노력을 기울였는지.
부임 첫날 관리소 내부에 CCTV를 설치해 줄 것을 대표회의에 요청했다. 관리소의 업무를 정상화하기 위한 최소한의 안전장치라는 인식의 전환이 있었기 때문이다.
부임 초기에는 관리직원을 부하직원 부리듯 개인 업무를 시키거나 관리소 집기를 무단으로 쓰는 등 관리업무를 방해하는 입주민들이 간혹 있었으며 무조건 관리소를 방문해 고함과 욕설을 퍼붓는 사람들도 있었다. 이는 아파트 관리업무가 공무를 수행하는 기구라는 입주민들의 인식이 부족해서 발생하는 문제들이다.
이에 입주민의 인식을 바꾸기 위해 관리직원에게 부당한 대우를 하거나 업무를 방해하는 경우 CCTV로 모두 녹화해 법적으로 처리할 수 있다는 것을 인식시켰다. 이와 함께 입찰과정을 홈페이지에 밝히고 선정절차와 회의과정 등을 녹화해 입주민에게 공개해 투명한 관리를 실현하고 있다는 사실을 보여주었다.
또 소식지를 통해 관리업무의 공공성을 끊임없이 입주민에게 인지시킨 결과 지금은 관리소를 보는 입주민의 눈길이 공공기관을 대하는 것과 다름없게 됐다.

▣ 지역난방시스템 점검 등으로 관리비를 많이 절감했는데.
지난 2001년 지역난방으로 전환한 이 아파트는 당시 지역난방 시스템에 대한 이해가 부족해 효율적으로 운영하지 못하고 있었다. 이에 부임 후 위탁관리회사와 시공사에 협조를 요청해 전기·난방시설에 대한 특별점검을 실시했다. 이 점검으로 열공급 발동기가 제어프로그램과 연동되지 않은 문제 등 그동안 점검을 하지 않아 발견하지 못한 하자를 한꺼번에 발견해 이를 개선했다.
이에 앞서 지역난방 시스템에 대한 전문지식을 숙지했다. 관련 교육이 있을 때마다 빠짐없이 참석해 열교환 운영체계를 정리했으며 필요에 따라 시스템 원리를 이해하기 위해 간이시스템을 만들어 단면을 잘라보고 실험하는 등 노력했다. 이에 따라 3개월만에 난방비 6천5백여만원을 절감했다.
적극적인 관리서비스, 단지 내 자체공사 등으로 입주민들로부터 신뢰를 얻고 있는데.
입주민에게 최상의 서비스를 제공하기 위해 노력했다. 특히 소독작업과 관련해 철저한 업무처리를 위해 세부사항을 계약서에 명시, 타단지에서 문의를 할만큼 칭찬을 많이 들었다.
소독업체와 계약시 담당 직원이 단지 내에 상주하도록 유도했다. 정기소독은 입주민이 부재시 소독을 하지 못하는 문제가 생기기 때문이다.
또 소독시방서를 인터넷과 서적 등을 참고해 직접 제작, 소독업체가 이를 기준으로 소독을 실시하도록 감독했다.
뿐만 아니라 대표회의에 위생이사를 두도록 직제개편을 건의, 소독 실시 때마다 꼼꼼히 체크하도록 했다. 이로 인해 관리비도 절감하고 입주민 신뢰도 쌓는 일석이조의 효과를 보았다.
지난해 여름에는 세대 내 시설물 점검을 일제히 실시했다. 관리회사 프로그램 중 하나였는데 우리 아파트에서 처음으로 실시했다. 이에 대한 입주민들의 호응이 매우 좋아 앞으로 매년 실시할 계획이다.
또 ▲놀이터 주위 옹벽공사 ▲장애인 및 노약자 도로개설 ▲미끄럼 방지 위한 철재 계단 교체 공사 등 단지 내 크고 작은 공사들을 대부분 자체적으로 해결해 관리비도 절감했다.
이와 함께 민원접수현황 및 처리결과가 정리된 민원전표 운영을 실시했다. 입주민 민원이 발생하면 담당 직원이 전표를 지참하고 세대를 방문, 처리결과를 입주민에게 확인받고 관리소장에게 결재를 받는 민원처리시스템을 마련한 결과 부임 초기 폭주했던 민원이 지금은 현저히 감소한 상태다.

▣ 우수한 인재 채용과 관리직원 사기 앙양을 주장하고 있는데.
아파트 관리업무는 전문적인 업무가 많기 때문에 전문지식을 갖춘 숙련 직원을 확보하는 일이 매우 중요하다. 하지만 급여나 복리후생이 열악해 우수직원을 쓰지 못하는 경우도 많다.
이에 대표회의에 관리직원에 대한 적절한 대우를 요구하고 임금 계약은 연간 단위로 체결토록 했다. 이와 함께 경비용역비 지불시 회사운영비를 임의로 공제하지 못하도록 경비원에게 지급할 임금을 정해놓고 입찰을 실시, 같은 관리비로 경비원들에게 더 많은 급여가 지급되도록 했다. 이와 함께 미화원들이 쉴 수 있는 휴게공간을 마련했으며 기계실에 샤워실 등을 설치해 야간업무를 하는 직원들의 사기를 북돋웠다.