공동주택관리는 크게 일상적인 관리와 장기수선관리로 나눠 진다고 볼 수 있다. 일상적인 관리는 공동주택관리법 제23조와 시행령 제23조에 나와있는 관리비, 즉, 일반관리비, 청소비, 경비비, 소독비 등의 10개 항목에 들어가는 업무의 수행과 전기, 가스, 수도 등 각종 사용료를 받아서 납부하는 행위로 매월 반복되어 집행된다.

장기수선계획에 의한 관리는 공동주택관리법 시행령 제23조 제2항에 따라 관리비와 별도로 구분하여 징수하는 장기수선충당금과 관련된 업무로, 동법 제30조 제2항에 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따른다는 것에 근거를 둔 행위로, 건물 생애주기 중 특정 시기에 집행이 된다.

전자의 일상적인 관리는 공동주택관리법과 국토부 지침 등을 통해 상당 부분 정형화 되어 법적인 감시 시스템이 잘 작동하고 있고, 전산회계프로그램을 이용해서 매월 세대별로 정산을 하고 있으며, 관리비의 상당부분을 점하는 인건비도 실비 정산이 관례화 돼 가고 있어 관리비를 둘러싼 분쟁이 거의 없는 편이다. 있다면 관리권을 두고 입주민간, 혹은 입주민과 관리회사와의 분쟁이 있다.

반면, 장기수선관리로 들어오면 문제가 달라진다. 그 집행을 두고 입주민 간의 분쟁이 끊이지 않을 뿐 아니라, 일상적인 관리에 대해 입주자대표회의와 사인(私人)간의 계약을 맺고 있을 뿐인 위탁관리회사도 법이 정한 ‘관리주체’라는 애매한 신분으로 인해 위수탁관리계약 내용에서는 언급되지도 않은 장기수선계획 조정과 집행과정의 잘못으로 행정 기관으로부터 매우 부담스러운 과태료 처분을 받고 있다.

관리소장인 주택관리사들의 입장에서도 가장 어려운 것이 장기수선제도라고 하는데 현장에서 불만의 목소리를 들어보면, 장충금이냐 수선유지비냐 기준이 애매하다, 장기수선 항목이 너무 많다, 성격상 시설에 들어가더라도 화재감지기나 CCTV와 같이 자주 고장이 나는 소액 제품은 수선유지비로 집행할 수 있게 해야 한다, 입대의 의결로 수시 조정이 가능하게 해야 한다, 공동주택관리지원센터가 만든 실무 가이드 라인이 오히려 혼란을 가중한다 등등인데 하나 같이 공감이 가는 내용들이다.

이렇게 장기수선제도가 혼란스러운 것은 왜일까? 답은 분명하고 의외로 간단하다. 법 제도가 지나치게 경직되어 있는 것이다. 일각에서는 세입자도 장충금을 적립하도록 하자는 설문조사에 4할이 넘는 주택관리사들이 찬성을 했다고 한다.

일본에서는 관리비조차 소유주가 부담하는 현실을 고려하면 정반대되는 주장이 나온 것이라 아이러니하다. 이것이 시사하는 바는 그만큼 애매한 영역이고 소유자이건 세입자이건 당사자 간 합의에 의해 진행될 사항이라는 점이다.

일본에서는 행정기관이 직접 관리회사에 과태료 처분을 내리는 경우는 없다. 맨션을 관리하는 회사가 법을 위반했을 경우는 입주자대표회의에 해당하는 관리조합에 위반사실을 통보해서 당사자들이 처리하도록 유도를 한다고 한다. 이러한 점이 시사하는 바를 잘 곱씹어 봐야 할 것이다.