우리나라 공동주택관리법 제2조에서는 ‘관리주체’를 공동주택을 관리하는 자치관리기구의 대표자인 공동주택의 관리사무소장 혹은 주택관리업자로 정의를 하고 있다. 즉, 관리방식이 자치관리인 경우는 관리사무소장이, 위탁관리인 경우는 주택관리업자가 관리주체가 되는 것이다.

또한 관리업무를 인계하기 전에는 사업주체를, 임대 공동주택인 경우에는 임대사업자를 관리주체로 정의하고 있다. 따라서 입주가 50% 이상 완료되어 관리업무를 입주자대표회의에 인계하기 전에는 사업주체가 주택관리업자에게 시설관리를 위탁하더라도, 혹은 임대사업자가 주택관리업자에게 시설관리를 위탁하더라도 사업주체나 임대사업자가 여전히 관리주체가 된다.

이 내용들을 자세히 살펴보면 의문이 들지 않을 수 없다. 입주자대표회의 구성 전의 분양아파트나 임대아파트는 ‘건물의 주인’이라고 할 수 있는 사업주체 혹은 임대사업자가 시설에 대한 관리주체인데, 왜 입주가 된 분양아파트에서는 건물의 주인격인 입주자대표회의를 관리주체로 정의하지 않고 위탁을 받은 주택관리업자를 관리주체로 정의하는가? 관리주체(管理主體)라는 사전적 의미는 ‘관계 법령 혹은 계약에 의하여 해당 시설물의 관리자로 규정된 자나 해당 시설물의 소유자’로 법에서 그렇게 정하면 주택관리업자가 관리주체가 될 수 있겠으나 그 적정성에 대해서 다시 한 번 생각해 볼 필요가 있다.

관련 법이 입주자대표회의 대신 계약상 ‘을’의 관계에 있는 주택관리업자에게 관리주체의 격을 부여한다는 것은 그 전문성과 객관성에 초점을 맞추었다고 해석이 가능하다. 실제 공동주택관리법 제65조에는 관리사무소장의 업무에 대한 입주자대표회의 혹은 그 구성원의 부당 간섭 배제 등을 규정하고 있어 그러한 사실을 뒷받침한다고 볼 수 있다.

그러나 현실을 돌아보면 전혀 그렇지 못하다. 자치관리든 위탁관리든 막론하고 일상의 관리업무에서 관리사무소장이 입주자대표회장의 결재를 받지 않고 업무를 보는 경우는 거의 없다고 단언할 수 있다. 경비, 청소, 커뮤니티 시설 운영 등을 위한 용역업자선정도 입주자대표회의에서 주도하고 결정하면서도 용역업체와의 계약은 관리주체인 주택관리업자 혹은 그 관리사무소장이 하도록 하고 있는 점도 명목상의 관리주체와 실질적인 관리주체가 달라서 나오는 모순의 결과이다.

관리인력에 대해서도 입주자대표회의가 급여를 결정하고, 임금 지급을 직접 하거나 직접 하지 않는 용역에 대해서는 정산을 요구하는 것이 일상화 되어있고 행정관청도 그것을 권장하고 있어 입주자대표회의가 실질적인 사용자라 해도 과언이 아니다.

특히, 공동주택관리법 제52조에서 ‘주택관리업자의 지위에 관하여 이 법에 규정이 있는 것 외에는 민법 중 위임에 관한 규정을 준용한다’로 못박고 있는 점은 용역비의 정산 등 각종 분쟁에서 관리주체로서 주택관리업자의 입지를 약화시키는 근거로 많이 인용되고 있는 실정이다.

주택관리업자나 관리사무소장이 과연 진정한 관리주체인지 다시 검토해 볼 필요가 있다. 아니라면 법개정을 통해 입주자대표회의에 그 지위를 돌려주는 것이 바람직할 것으로 보인다.