[아파트관리신문=온영란, 서지영, 김선형, 고현우 기자] 올해는 새로운 제도로 공동주택 관리가 강화됐지만 현장에서는 의무가 많아져 어려움이 커지는 한 해였다. 가장 주목을 끈 것은 주택관리업자 선정 시 경쟁입찰과 수의계약의 중요내용에 대해 입주자등의 과반수 동의를 받도록 한 공동주택관리법 개정안이었다. 이 개정안은 지난 6월 10일 공포돼 12월 11일부터 시행에 들어갔다. 현장에서는 법 시행을 유예하는 등 법 개정을 계속해서 요구하고 있다.

올해 1월부터 중대재해처벌법이 시행됐다. 최근 공동주택 관리현장에서도 작업 중 사다리 추락사고로 인한 사망사고가 발생하고 있는 가운데 관리분야가 비교적 위험도가 낮다고 인식하지 않도록 관리주체 및 사업주체의 주의가 요구된다.

독자들에게 전하고 싶지 않은 뉴스도 있었다. 역대급의 폭우와 태풍에 따른 영향으로 아파트 주차장 등이 침수되는 사례가 잇따랐다. 이로 인해 경북 포항의 한 아파트 지하주차장이 침수돼 차를 빼려던 입주민 7명이 사망하는 참사가 벌어지기도 했다. 올 한 해를 돌아보며 시기 순으로 공동주택 관리 주요 뉴스를 살펴봤다.
 

전아연 이재윤 총재 별세…김원일 회장 취임

2003년부터 전국아파트입주자대표회의연합회를 이끌어온 고(故) 이재윤 총재가 1월 21일 숙환으로 별세했다. 고 이재윤 총재는 공동주택 관리의 선진화, 쾌적한 환경, 공동체 활성화를 위해 정책과 제도를 연구하고 동대표 등에게 올바른 관리기법을 전달하기 위해 힘써왔다.

전아연은 3월 16일 제19차 정기총회에서 당시 김원일 수석부회장을 연합회장으로 추대하고 국토교통부가 인정하는 정관상의 직제에 따라 총재제도를 유보, 실질적인 회장 중심의 직제에 의한 운영체제를 정립하기로 했다. 이에 연합회장(등기상 대표)으로 추대된 김원일 전 수석부회장이 내년 4월까지 전아연을 이끌어 가며, 현 진성원 회장은 잔여임기인 올해 말까지 회장직을 이어나가는 것으로 결정됐다.

4월 20일 열린 취임식에서 김원일 새 연합회장은 “고 이재윤 총재의 뜻을 이어받아 동대표 중임제 폐지, 공동주택 관리용역 부가가치세 일몰기한 연장 등 입주민 권익 향상 및 주거문화 개선, 불합리한 법제도 개선을 위해 더욱 노력할 것”이라고 전했다.

중대재해처벌법 시행 및 중대재해 감축 로드맵 발표

1월 27일부터 중대재해 처벌 등에 관한 법률이 시행됐다. 중대재해란 ▲사망자가 1명 이상 발생 ▲동일한 사고로 6개월 이상 치료가 필요한 부상자가 2명 이상 발생 ▲동일한 유해요인의 직업성 질병자가 1년 이내 3명 이상 발생한 경우를 말한다. 위탁관리업체도 처벌 대상에 포함됨에 따라 법 시행에 맞춰 공동주택 관리업계들도 대표이사 직속으로 안전보건실을 신설하고 안전·보건조치 매뉴얼을 마련해 사업장에 배포하는 등 안전보건관리체계를 마련했다.

또한 11월 30일에는 오는 2026년까지 사고사망만인율(근로자 1000명당 발생하는 사망자수 비율)을 OECD 평균 수준으로 감축하는 것을 목표로 하는 중대재해 감축 로드맵이 발표됐다. 공동주택 관리의 경우 추락·끼임·부딪힘의 3대 사고유형 중 추락사고에 대한 주의가 요구된다. 이번에 발표된 로드맵 중 추락사고 안전관리 맞춤형 관리에는 ▲2인 1조 작업 지도·권고 ▲안전모·안전대 필수 착용 교육 등이 있으며 이를 위반하거나 이로 인해 중대재해 발생 시 무관용 원칙이 적용된다.

또한 2023년 중으로 제작되는 ‘1인 작업자에 대한 안전보건 가이드라인’과 ‘고령근로자 안전보건 가이드라인’에 따라 관리주체는 청소·경비 노동자 등에게 직종별 안전보건교육을 실시해야 하며 직무 위험도 분석을 통해 근로 중 휴게시간 등의 기준을 마련해야 한다.
 

조만현 한국주택관리협회장 연임

한국주택관리협회는 3월 3일 정기총회에 이은 협회장 선거에서 조만현 제14대 회장(동우씨엠그룹 대표이사)을 제15대 협회장으로 다시 선출했다.

협회장을 연임하게 된 조만현 회장은 “지난 3년을 돌이켜 보면 회원사의 입장을 대변하며 창과 방패의 역할을 충실히 하지 못해 송구한 마음이 있다”면서 “앞으로 주어진 기간 동안 ▲한주협의 법정단체화 추진 ▲중대재해처벌법·전기안전관리법·경비업법 등 관련법령으로 부터 주택관리사업자 권익 보호 방안 추진 ▲유관단체와의 대외협력 네트워크 구축 등 목표한 바를 실천할 수 있도록 노력하겠다”고 포부를 밝혔다.

관리업체 선정 시 입주자등 동의 받도록 법 개정

주택관리업자 선정 시 경쟁입찰과 수의계약의 중요내용에 대해 입주자등의 과반수 동의를 받도록 한 공동주택관리법 개정안이 6월 10일 공포돼 12월 11일부터 시행에 들어갔다. 이는 국민의힘 박성민 의원이 지난해 4월 9일 발의한 것으로, 이와 관련해 전국입주자대표회의연합회, 한국주택관리협회, 대한주택관리사협회 등 관리업계를 대표하는 3개 단체는 박 의원실과 국토교통부에 반대의견을 전하며 개정 법 시행 유예 및 유예기간 동안 법 및 하위법령 보완 등을 요청해 왔다. 이에 따라 국토부는 법 시행령에서 기존 주택관리업자와 재계약 시 입주자등의 의견 청취와 입주자대표회의 3분의 2 이상 찬성을 얻도록 한 조항을 삭제하는 내용의 시행령 개정안을 12월 9일 입법예고 했다.

관리업계는 선출직인 동대표들을 무시하는 처사이고, 업체 선정과정에서 입주민 간 또 다른 혼란과 분쟁 등이 예상된다고 지적하며 법 시행을 유예하고 입주자등 동의가 힘들 시 입대의 의결로 처리할 수 있도록 하는 등의 법 개정을 계속해서 요구하고 있다.

공동주택 관리종사자 휴게시설 설치 의무화

근로자수 이정규모 이상의 사업장에 대한 휴게시설 설치가 의무화됐다.

8월 18일 휴게시설의 크기, 위치 등 휴게시설 설치·관리기준을 정하도록 하는 내용을 담은 개정 산업안전보건법령이 시행됐다.

이에 따라 휴게시설은 최소면적은 6㎡ 이상 천장고 2.1m 이상이며 둘 이상의 근로자가 동시에 휴식을 취할 경우 해당 면적에 인원수를 곱한 것으로 한다. 근무 장소와 가까운 곳에 위치해야 하고 화재·폭발 위험, 분진 및 유해물질 취급 장소와는 격리해야 한다. 온도 여름철 20~28℃·겨울철 18~22℃, 습도 50~55%, 조명 100~200Lux를 유지하도록 한다. 환기가 가능하고 휴식을 취하기 어려울 정도의 소음에 노출되지 않아야 한다. 냉난방기, 의자, 식수 등을 구비해야 하고 관리담당자를 지정해 청결 유지, 표지판 설치 등 관리가 이뤄져야 한다.

이어 12월 9일 사용검사 받은 면적 또는 규모의 10% 범위 내에서 입주자대표회의 동의에 의한 신고로 설치 가능한 시설에 관리종사자 휴게시설을 추가하도록 하는 개정 공동주택관리법 시행령과 시행규칙이 공포됐다. 입주자 3분의 2 이상 동의에 따라 시·군·구청장에 행위허가를 받아야 했던 설치 조건이 완화된 것이다.
 

공동주택 층간소음 관리 강화

국토교통부는 8월 18일 ‘공동주택 층간소음 개선 방안’ 발표를 통해 층간소음관리위원회 설치를 500세대 이상 단지에 대해 우선적으로 의무화하고, 층간소음 우수관리단지 선정을 추진한다고 밝혔다.

이와 함께 층간소음 저감 성능이 입증된 소음저감매트를 설치·시공하는 비용에 대해 최대 300만원까지 융자 지원을 추진한다. 지어질 주택의 품질 향상을 위해서는 층간소음 사후확인(성능검사) 결과를 해당 주택 입주민에게 개별 통지토록 의무화해 입주민들의 알 권리를 보장한다.

국토부와 환경부는 현재 주간 43dB(데시벨), 야간 38dB인 직접충격소음 기준(1분 등가소음도)이 주간 39dB, 야간 34dB로 4dB씩 낮추는 내용의 ‘공동주택 층간소음의 범위와 기준에 관한 규칙’(층간소음 기준) 개정안도 마련했다.

2005년 6월 이전 사업승인을 받은 노후 공동주택에 대해서도 2025년까지 단계적으로 기준을 강화한다. 주택 성능을 고려해 층간소음 기준에 보정치(현재는 기준값+5dB)를 부여하는 식으로, 현행 48dB(43+5dB)에서 개정 시행 후 2024년 12월 31일까지는 44dB(39+5dB)을 적용하고 2025년 1월 1일부터는 41dB(39+2dB)을 적용한다.
 

포항 아파트 주차장 침수로 입주민 7명 사망

올해는 역대급의 폭우와 태풍에 따른 영향으로 아파트 주차장 등이 침수되는 사례가 잇따랐다. 9월 6일 한반도를 덮친 제11호 태풍 ‘힌남노’의 영향으로 경북 포항시 남구 인덕동의 아파트 지하주차장이 침수돼 차를 빼려던 입주민 7명이 사망하는 참사가 벌어졌다.

침수는 기록적인 폭우로 인근의 냉천이 갑자기 범람하면서 물이 아파트로 들이닥쳐 발생한 것으로 밝혀졌으며 현재 포항시와 관리사무소 관계자 등을 대상으로 조사가 진행 중이다.

대한주택관리사협회는 국토교통부와 행정안전부에 이번 사고 같은 상황에 대비할 수 있는 자연재해 대응 매뉴얼 보급과 저지대 및 하천 인근 단지 차수막 지원 등을 요청했고 정부와 지자체도 관련 대책 마련에 나섰다.

이와 함께 주관협은 이번 참사가 자연재난에 의한 사고임을 입증하도록 관리소장에 대한 법률적 지원 등을 결정했다.

국토부, ‘관리비 투명화 개선방안’ 발표

국토교통부가 ‘깜깜이 관리비’에 따른 입주민 피해를 해소한다는 목적으로 10월 24일 ‘관리비 사각지대 해소 및 투명화를 위한 개선방안’을 내놨다.

먼저 현행법상 100세대 이상 공동주택만 해당되는 관리비 의무 공개 대상을 50세대 이상 공동주택으로 확대하고, 공동주택관리정보시스템(K-apt) 의무 공개대상도 150세대 이상에서 100세대 이상으로 확대한다. 또 지자체가 관할 지역의 공동주택 단지에 대한 공동주택 관리 지원센터를 설치·운영할 수 있도록 추진한다.

관리비 공개의무가 없는 원룸·50세대 미만 다세대 주택 등에 대해서는 주택임대차 표준계약서에 관리비 항목을 반영하도록 하는 등 사각지대 보완에 나선다.

공사 입찰담합 방지를 위해서는 입주민이 공동주택 유지보수공사비의 적정성을 판단할 수 있도록 K-apt에 유지보수공사 사업비 비교 기능을 구축키로 했다. 또 K-apt ‘관리비리 조기경보시스템’ 본격 가동으로 지자체가 입찰·회계비리 이상징후를 발견할 수 있도록 한다.

화재예방법·소방시설법 분법

12월 1일부터 화재예방, 소방시설 설치·유지 및 안전관리에 관한 법률이 화재의 예방 및 안전관리에 관한 법률과 소방시설 설치·유지 및 안전관리에 관한 법률로 분법 시행됐다.

화재예방법은 화재 예방을 위한 소방기관의 안전관리 등 예방체계를 통합했으며 소방시설법은 건축물의 용도에 따라 소방시설 설치기준과 관리 사항을 정하도록 했다. 기존 법률에는 화재 예방 안전관리 및 소방시설 설치기준 규정이 혼재되다 보니 법체계가 복잡하다는 지적이 있었다. 소방청은 이번 분법 시행으로 국민이 해당 법률에 대해 더욱 익숙하고 쉽게 이해할 수 있을 것으로 기대하고 있다.

다만 소방안전관리자 겸직 금지와 공동주택 세대 내 소방시설점검 의무화 등 규정은 관리현장의 우려를 낳고 있다.

주관협, 협회장 임기 3년 단임제로 변경

대한주택관리사협회(이하 주관협)가 정관개정을 위한 전자투표를 통해 회장 임기를 현행 3년 중임제에서 3년 단임제로 변경키로 결정했다. 변경된 단임제는 2024년 임기(10대)가 시작되는 협회장부터 적용된다.

12월 6일 진행된 전자투표에는 선거인수 1만4891명 중 1만1001명이 참여한 가운데 8041명(73.09%)이 회장 단임제에 찬성표를 던졌다. 주관협은 7일 대전 충남대학교에서 열린 정기총회에서 이 같은 결과를 발표하며 “단임제는 초선으로 당선된 협회장이 본 협회업무에 충실하기 보다는 재선을 위한 활동에 치중하는 등 중임제의 문제점이 부각돼 단임제 도입을 요구하는 목소리가 커졌기 때문”이라고 설명했다.

주관협은 협회장 단임제를 통해 ▲단임제로 인한 책임과 권한의 집중으로 임기 내 공약추진의 일관성 ▲재선에 대한 불안감에 따른 정책혼선 예방 ▲선거 시 협회 임직원 등의 선거중립성 훼손 방지 등이 이뤄질 것으로 내다보고 있다.

기타

이외에 주거전용면적 135㎡ 이하인 공동주택의 관리용역 등에 대한 부가가치세 면제 적용기한이 2025년 12월 31일까지로 3년 연장됐다. 정부는 해당 규모의 공동주택에 대해 서민·중산층 주거비 부담 완화와 조세 형평성 등을 이유로 2~3년 단위로 일몰 기한을 연장하고 있지만 전면 폐지에 대한 목소리가 여전히 높은 상황이다.

지난 6월 1일 열린 ‘제8회 전국동시지방선거’에서 아파트 입주자대표회장 경험 등 공동주택 관리 관련 이력을 지닌 24명의 관련인이 당선인 명단에 이름을 올렸다. 당선자 중 아파트 입대의 회장 이력이 가장 많았으며 주택관리사 당선인들도 눈에 띄어 향후 공동주택 관리 정책 추진에 기대를 모으고 있다.

한편 올해 11월 11일 열린 제7회 부동산산업의 날 기념식은 해를 거듭할수록 그 의미가 퇴색되고 국민들과 행사를 만든 국토교통부의 관심이 멀어져 부동산산업의 날 행사가 무의미해지고 있다는 지적이 제기되기도 했다.

지난 9월 24일 서울, 부산 등 9개 지역 13개 시험장에서 치러진 제25회 주택관리사보 제2차 시험에 대상자 3494명 중 97.53%인 3408명이 응시해 총 1632명이 합격했다. 선발예정 인원 1600명보다 32명이 많은 수다. 특히 올해 합격률 47.88%은 지난해 24회 시험 합격률 78.54%보다 30.66%p 낮은 것으로 이는 이번 시험 응시자가 상대적으로 많았기 때문인 것으로 풀이된다.