2021년 통계청 자료를 보면 우리나라 전체 주택에서 공동주택이 차지하는 비중은 약 78%에 이른다. 그만큼 이제 공동주택의 관리문제는 전국민의 관심사라고 해도 과언이 아니게 되었다. 이에 정부는 공동주택관리법과 국토교통부장관의 고시 등을 통해, 그리고 지방자치단체는 관리규약준칙과 조례 등을 통해 지원과 관여의 정도를 높여 나가고 있다. 국회의원들도 수시로 공동주택관리법 개정안을 제안하고 있고 매스컴의 관심도 이전에 비하면 많이 높아져 있다.

그렇지만 우리나라 공동주택관리에 대한 이미지는 비리로 인한 부정적인 측면이 매우 강하다. 공동주택관리법이나 국토부의 지침도 민간 아파트의 관리에 대해 비리를 막는데 중점을 두었지 주민 자치에 대한 지원의 관점이나 건전한 발전에 대한 고려는 많이 부족하다. 관련 법 개정안들도 공동주택관리관련 비리를 막는데 초점이 맞춰져 있으며 매스컴도 공동주택관리제도의 개선과 같이 발전적인 측면보다는 비리와 관련된 보도에 더 민감하게 반응하고 있다. 결과적으로 공동주택관리에 관한 부정적인 인식이 강하지만, 정확히 무엇이 문제이고 무엇을 어떻게 개선해야 하는지에 대해서는 잘 모르고 있다.

이와 같은 현실에서 공동주택관리 문제를 바로 이해하기 위한 첫 발은 ‘일상적인 관리’와 ‘장기수선계획에 의한 관리’를 구분하는 것이다. ‘일상적인 관리’라고 칭한 것은 공동주택관리법 제23조 와 시행령 제23조에 나와있는 ‘관리비’ 즉, 일반관리비, 청소비, 경비비, 소독비 등 10개 항목에 들어가는 업무의 수행과 전기, 가스, 수도 등 각종 사용료를 받아서 납부하는 행위를 말한다.

‘장기수선계획에 의한 관리’라고 하는 것은 공동주택관리법 시행령 제23조 제2항에서 관리비와 별도로 구분하여 징수하라는 ‘장기수선충당금’과 관련된 업무로, 법 제30조 제2항에 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따른다는 것에 근거를 둔 행위이다.

전자의 일상적인 관리는 공동주택관리법과 국토부 지침 등을 통해 상당 부분 정형화 되어 법적인 감시 시스템이 잘 작동하고 있고, 전산회계프로그램을 이용해서 매월 세대별로 정산을 하고 있는 점, 인건비도 실비 정산이 관례화 되어 가고 있는 점, 공동주택관리정보시스템(K-apt)을 통한 정보의 공개 등을 고려할 때, 다른 어느 나라와 비교해도 손색이 없을 정도로 투명화 되어 있으며 입주민의 입장에서도 저렴하게 관리되어 있다고 보여진다. 또한 의무관리 대상아파트의 87.7%가 행정기관의 감시와 통제하에 있는 위탁관리를 받고 있다는 점도 긍정적이다.

문제는 후자인 ‘장기수선계획에 의한 관리’인데 장기수선충당금에서 집행되는 수선 공사는 그 금액이 클 뿐 만 아니라 공사의 특성상 정형화 하기도 힘들고 전문성이 요구되는 반면, 입주자대표들이 직접 검토하고 발주해야 하는 관계로 부담도 크다. 특히 이미 공급된 많은 아파트의 노후화 진행으로 수선 공사 대상이 계속 증가하고 있어, 일상적인 관리와 분리하여 장기수선계획에 의한 관리에 대한 집중적인 연구와 지원 등의 종합대책이 요구된다. 현재도 많은 아파트 관련 비리가 장기수선계획에 의한 공사에서 비롯된 경우가 많음에도 그냥 ‘공동주택관리 비리’로 뭉뚱그려 포장된 결과, 대책이라는 것도 일상적인 관리를 더욱 옥죄는 것이 대부분이고 정작 중요한 장기수선계획에 의한 관리는 여전히 방치되고 있는 점이 매우 아쉽다.