규약상 거주자만 입주자등 권한

법원 “공용부분 사용방법은 관리규약 따라야”

[아파트관리신문=고경희 기자] 아파트를 직원 기숙사로 쓰던 회사의 새 대표가 자신이 입주자라며 입주자명부 및 차량 등록 신청을 하면서 아파트에 갈등이 발생했다. 아파트 측은 관리규약상 실제로 거주하지 않는 소유자는 입주자명부에 등록할 수 없다고 거절했으나, 회사 새 대표 측이 아파트 관리규약에서 법률상 명시된 ‘입주자등’에 실제 거주 요건을 임의로 추가한 것은 부당하다고 반박한 것이다. 

새 대표 측에서 관리소장이 전 대표 편을 들어주고 있다고 주장하면서 회사 경영권 다툼에 아파트까지 휘말렸다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에서는 집합건물의 구분소유자는 공용부분을 사용할 수 있다고 하면서 구체적인 사용방법과 절차 등은 관리규약이나 관련 규정으로 정하도록 명시하고 있다.

공동주택관리법은 ‘입주자등’을 입주자와 사용자를 말한다고 규정하면서 입주자란 ‘공동주택의 소유자 또는 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속’, 사용자란 ‘공동주택을 임차해 사용하는 사람 등’이라고 정의했으나 거주 유무는 명시하지 않았다.

A아파트 관리규약은 관리대상물 사용방법에 대한 규약 내용이 사용자 또는 점유자에 대해서도 입주자와 동일한 효력을 지닌다고 규정하고 입주자등의 자격을 ▲소유자가 공동주택 1세대의 구분소유권을 취득한 때에 자격이 발생하고 구분소유권을 상실한 때 소멸한다 ▲사용자 자격은 주택 전세권 또는 임차권 등을 취득한 때 발생하고 권리를 상실한 때 소멸한다 ▲입주한 입주자등은 지체 없이 입주자명부를 작성해 관리주체에 제출해야 한다고 정했다.

A아파트 B관리소장은 공동주택관리법령과 관리규약에 의해 ‘입주자등’은 장기수선계획, 하자, 행위허가 등의 부분을 제외하곤 당연히 거주하고 있는 입주자나 사용자라고 생각해왔는데 소유자인 회사 측이 법령에 입주자등의 정의가 명확하지 않다며 빈틈을 꼬집자 혼란스러워졌다.

이에 중앙공동주택관리지원센터에 입주자등의 정의 및 해석을 요청했고 희망적인 답변을 받았다.

지원센터는 “공동주택관리법령은 관리규약 합의의 당사자를 전체 입주자등으로 명시해 거주유무를 별도로 구분하고 있지는 않으나 현재 해당 공동주택에 거주하고 있는 사용자가 없는 경우 거주하지 않은 입주자(소유자)가, 거주하고 있는 사용자가 있는 경우에는 사용자가 동의권을 행사해 입주자등의 권리와 의무를 누리도록 하는 것이 관리규약의 성격에 부합한다”고 회신했다. 

또 “서울시 공동주택 관리규약 준칙에 따르면 공동주택에 입주한 입주자등은 지체없이 입주자명부를 작성해 관리주체에게 제출하도록 하고 있으므로 입주하지 않는 입주자(소유자)는 입주자명부 작성 의무가 없을 것으로 사료된다”고 답했다.

법원도 아파트 측의 손을 들어줬다. 서울중앙지방법원 제51민사부(재판장 전보성 부장판사)는 서울 강남구 A아파트 소유자 C사가 입주자대표회의를 상대로 제기한 방해금지가처분 신청사건에서 18일 기각 결정을 내렸다.

재판부는 “채권자인 C사의 가처분 신청 취지는 소유자로서의 공용부분에 관한 권리 행사보다는 입주자명부에 등재된 입주자에게 주어진 공동현관 출입과 지하주차장 출입 협조 등 건물 출입에 필요한 행정적 조치를 요구하는 것으로서 아파트에 직접 출입하려는 것”이라고 꼬집었다.

재판부는 이어 “관리규약 등에 의하면 입주자명부는 ‘입주’한 입주자등만 작성할 수 있고 입주자명부에 등재된 입주자등이 누리는 권리는 배타적이어서 비실거주 소유자여도 같은 권리를 향유할 수는 없다”고 밝혔다.

또한 “채권자 C사는 법인이어서 임직원을 통해 점유할 수밖에 없는데 입주자카드에 기재된 D 등은 C사를 퇴사했고 C사는 전 대표 등을 상대로 아파트 건물인도소송을 제기한 점에 비춰 임직원의 점유권원에 대해 다툼이 있다”며 “C사가 아파트에 ‘입주’한 입주자임을 전제로 입주자명부 등록신청을 하거나 자신의 차량을 아파트에 정기등록차량으로 신고하거나 출입전자카드를 요구할 권한이 있다고 보기 어렵다”고 못 박았다.

"장기수선 등 법 조문별 '입주자등' 구체적 정의 필요"

이 같은 법원의 판단에 김미란 법무법인 산하 부대표변호사는 “해당 호실이 법인 소유인지 여부와 상관없이 구분소유자거나 입주자라고 해서 곧바로 주차장을 사용할 수 있는 것이 아니라는 의미”라며 “결국 거주하지 않는 임직원의 주차장 사용을 방해하지 말라는 가처분 신청은 보전할 권리가 없고 본안 판결 선고 전에 미리 보전해야 할 필요성도 없어 기각된 것”이라고 해석했다.

재판에서 아파트 측의 주장이 받아들여졌지만 B소장은 여전히 답답하다고 말한다.

B소장은 “공동주택관리법령에 수십 번 언급되는 ‘입주자등’에 대한 정의가 장기수선계획, 하자보수청구, 행위허가 등 각 조문별로 해석을 달리해야 함에도 별도의 구분이 없다”며 “A아파트 사례와 같이 정의가 모호한 법 규정으로 ‘법적 근거가 없다’는 지적이 나오면 관리소장으로선 대응하기 어렵다”고 토로했다. 이에 조문별로 ‘입주자등’의 범위와 정의를 규정할 필요가 있다고 목소리를 높였다.