법무법인 우리로 주규환 변호사

최근에 지어진 대형 세대수 아파트의 경우 건설사들의 적극적인 분양 마케팅을 통해 입주민들이 건강을 위해 운동을 할 수 있는 스포츠 센터 시설을 갖추고 있는 경우가 많은 것 같다. 이러한 운동 시설은 입주민들의 복리를 위해 매우 유익하다.

통상 입주민들이 건강 증진을 위해 이용하는 아파트 단지 내의 스포츠 센터 시설은 주택법 및 주택건설기준 등에 관한 규정에 따른 복리시설인데, 이러한 스포츠 센터 운영 및 관리와 관련해 몇 가지 법률문제가 발생하게 된다.

첫 번째는 스포츠 센터 운영과 관련된 계약 체결 문제다.

지금은 수년전 개정된 주택법 시행령에서 신설된 조문에 따라 전체 입주자 등 일정수의 동의를(이 규정이 생길 당시에는 그 요건이 전체 입주자등의 3/4 이상의 동의를 받게 돼 있었으나 현재는 전체 입주자 등의 과반수 이상 동의를 받게 돼 있다) 받아 관리주체는 주민운동시설을 입주자 등의 이용을 방해하지 않는 한도에서 관리주체가 아닌 자에게 위탁해 운영할 수 있는데 과거 이러한 규정이 없었을 시기에 입주자대표회의나 관리주체가 스포츠 센터를 제3자에게 임대 형식으로 운영시키는 계약을 체결한 경우 문제가 발생하게 됐다.

이러한 문제는 다름 아니라 입주민 등이 공용으로 사용하는 아파트 부대시설이나 복리시설 등의 공용시설을 제3자에게 임대를 주고 임료를 받는 등으로 영리 목적으로 사용하게 하는 내용의 계약을 체결하는 것이 가능하냐는 점이고, 이와 관련해 주택법과 주택법 시행령 관련 별표의 공동주택의 행위허가 또는 신고의 기준에 의하면 입주민 등의 부대 및 복리시설은 전체 입주자의 3분의 2 이상의 동의를 얻어 주민운동시설, 조경시설, 주택단지안의 도로 및 어린이 놀이터시설을 각각 전체 면적의 2분의 1의 범위 안에서 주차장용도로 변경하는 경우로서 그 용도변경의 필요성을 시장·군수·구청장이 인정하는 때에는 관할청의 허가를 받아 용도변경을 할 수 있고 한편 주택건설기준 등에 관한 규정에서 정한 부대·복리시설의 설치기준에 적합한 범위 안에서 주택건설기준 등에 관한 규정 제5조 제1호 내지 제5호의 규정에 의한 시설외의 시설로 용도를 변경하고자 하는 경우로서 전체 입주자 3분의 2 이상의 동의를 얻은 때 관할청에 신고를 통해 용도변경이 가능한데 다만 이 경우에는 영리를 목적으로 하지 아니하는 시설에 한정한다고 규정돼 있다.

위 주택법령 관련규정들에 의하면 아파트 부대시설이나 복리시설의 경우 영리 목적으로 사용하고자 할 경우에는 용도변경이 불가능한 것을 알 수 있어 스포츠 센터 시설을 제3자에게 임대차 등으로 운영하게 하고 입주자대표회의가 임료를 받는 등으로 영리 목적으로 사용하고자 하는 것은 주택법령에 의하면 원칙적으로 허용되지 않는다 할 것이다.

두 번째는 입주자대표회의나 관리주체가 이처럼 제3자에게 임료를 받고 스포츠센터 시설을 임대하는 등 영리목적으로 스포츠 센터 시설을 운영하는 내용의 계약을 체결한 경우 그 계약의 효력이 문제된다 할 것인데, 우선 주택법령에 의하면 스포츠센터 시설을 분명히 영리목적으로 사용하지 못하게끔 돼 있지만 이처럼 주택법령을 위반해 영리 목적의 계약을 체결했다 하더라도 그 계약의 효력은 별개의 문제로 봐야 할 것으로 보인다. 또한 하급심 법원은 주택법과 주택법 시행령에서 정한 신고기준을 위반한 경우 공사 중지, 원상복구 또는 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있도록 규정하고 주택법에서 과태료에 처하도록 규정하고 있지만 위반행위에 대해 사법상의 효력에 관하여는 규정한 바가 없이 그에 대한 제재 규정만을 두고 있는 점에 비춰 보면 주택법은 같은 법 제42조를 위반한 행위를 효력규정 위반으로 보아 당연 무효로 보는 입장을 취하지 않고 있다 할 것이므로 주택법 제42조는 단속규정에 해당해 당사자 사이에 이에 위반한 약정을 했다 해 그 약정이 당연히 무효가 되는 것은 아니라고 판시함으로서 이러한 기조를 견지하고 있는 것으로 보인다. 따라서 복리시설인 스포츠 센터 시설물에 대해 제3자와 사이에 체결된 임대차 계약은 그 자체가 당연히 무효가 되는 것은 아니므로 입주자대표회의나 관리주체는 스포츠 센터 시설물 운영자에 대해 밀린 임대료 등을 청구할 수 있는 것은 물론이고 계약자 지위에서 일정한 사유가 존재할 경우 계약을 해지하거나 계약 해지에 따른 스포츠 센터 시설물 명도를 청구할 수도 있을 것이다.

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