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아파트 사업 낙찰자 선정 방식 변경···“입찰가격 노출 우려”[심층분석] 사업자 선정지침 지난달 31일 개정·시행···바뀐 점과 문제점
승인 2018.11.07 09:08|(1219호)
이인영 기자 iy26@aptn.co.kr

업계 “개찰 후 입찰 성립 판단
최저낙찰제 부추겨” 지적
평가항목 개선 이뤄지지 않아

국토교통부가 지난달 31일 입주자대표회의 미구성시 입찰절차 신설, 낙찰자 선정방식 변경 등을 주요 내용으로 ‘주택관리업자 및 사업자 선정지침 일부개정안’을 개정·시행에 들어간 가운데, 낙찰자 선정방식을 입찰서 개찰 후 입찰의 성립 여부를 판단토록 한 것을 두고 입찰가격이 노출될 우려가 있다는 공동주택 관리업계의 지적이 제기됐다. 

이번 선정지침 개정은 지난해 11월 16일 행정예고(국토교통부 공고 제2017-1577호)에 따른 것으로, 11개월여 동안 공동주택 관련 단체 및 정책관계자들의 의견수렴 등을 거쳐 개정 작업이 완료됐다.

지난해 11월 16일 행정예고된 개정안은 ▲적격심사제 평가표 사용 의무화 ▲제한·지명경쟁입찰 시 제한요소·특수기술 자문 의무화 ▲주택관리업자 임직원이 입대의 구성원인 경우 입찰참가자격 제한 ▲관리소장 소속 업체가 입찰 시 적격심사 평가위원 제외 ▲적격심사평가표 보관·공개 의무화 ▲입찰공고 방법 K-apt 외 해당 단지 홈페이지 추가 ▲입주자대표회의 미구성 시 입찰절차 신설 ▲계약이행담보 제공방법 제한 등을 주요 개정사항으로 담았다.<본지 제1175호 2017년 11월 27일자 1·2면 게재>

개정 선정지침은 주택관리업자의 임직원 입찰참가자격 제한, 관리소장의 적격심사 평가위원 제외 사유 신설, 적격격심사평가표 보관·공개 의무화, 입찰공고 방법 추가, 입주자대표회의 미구성 시 입찰절차 신설 안은 반영했으나, 적격심사제 평가표 사용 의무화, 제한·지명경쟁입찰 시 제한요소 자문 의무화, 계약이행담보 제공방법 제한 규정은 개정에 포함하지 않았고, 낙찰자 선정 방식을 변경했다.

또한 [별표1] 제한경쟁입찰의 사업실적(입찰공고일의 전년도말일 기준으로 3년간 실적), [별표2] 수의계약 대상 중 생활용품, 30만원 이하인 경우 사전 입주자대표회의 의결 및 계약서 작성공개 제외 부분도 최종 반영되지 않았다.

공동주택 관리업계에서는 이번 개정 선정지침에 대해 입주자대표회의의 입찰 권한을 강화하고 기업의 입찰참여 요건을 강화했다는 평가가 나오고 있다.

한국주택관리협회 이상구 법제전문위원은 “개정 선정지침은 입찰참가자격을 강화하고 전자입찰 업무를 구체화해 기업의 책임경영을 강조한 것으로 풀이된다”며 “입주자대표회의의 입찰 의결 요건을 본문에 규정함으로써 그동안 비고에만 적시돼 구속력 논란이 빚어졌던 대표회의 권한을 강화하는 등 한발 나아갔다”고 평가했다.

다만 “변별력 강화를 위한 적격심사 평가표 평가항목 개선이 이뤄지지 않아 아쉽다”며 “특히 낙찰자 선정을 입찰서 개찰 후 입찰 성립여부를 판단토록 한 것은 입찰가격 노출 우려가 있어 적격심사의 의미가 퇴색하고 최저가낙찰제를 부추기는 결과를 초래하게 되며 악용 시 담합까지도 이어질 수 있다”고 지적했다.

또한 “5인 이상의 적격심사 평가위원 참여 시 유효토록 한 규정은 단지 규모를 고려하지 않고 일률적으로 적용토록 해 500세대 미만의 소규모단지의 경우 구성이 어려울 수 있다”며 “주택관리업자 소속 임직원의 입찰참여배제는 직원이 대표회의 임직원인 경우 소속 관리업체에 신고 의무도 없고, 단지 운영 참여기회를 박탈해 오히려 입주자 참정권이 제한될 수 있다”고 우려했다.

이밖에도 공동주택 관리업계는 입찰참가자격 제한사유를 수의계약의 경우에도 확대 적용한 것에 대해 기존 계약자의 재계약에 차질이 불가피해 기업의 안정적인 경영의 필요성이 대두된다고 평가했다. 입찰무효 판단근거(별표3)로 제출서류가 거짓이나 허위로 확인된 경우를 명시해 종전 미비한 규정으로 제기된 논란을 불식시키는데 일조할 것이라고 기대했다. 

아울러 계약 체결 후 단지근무를 위해 채용되는 근로자의 4대 보험가입증명서 제출 의무를 1개월 이내로 명시해 법적 의무를 강화했다며 입주자대표회의 미구성 시 입찰의결 요건을 규정한 것은 현실을 반영한 것으로 이를 관리규약에 위임해 관리규약 개정까지 이뤄져야 효력을 발휘할 수 있을 것이라고 봤다.

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