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입주자대표회의 입찰 권한 강화···기업참여요건도 엄격히국토부, ‘주택관리업자 및 사업자 선정지침 일부개정안’ 31일부터 개정-시행
승인 2018.10.31 09:45|(1219호)
이인영 기자 iy26@aptn.co.kr

'개찰 먼저 진행 후 입찰 성립여부 판단'으로 변경
입대의 구성원 미달 시 입찰 의결 요건 규정
입찰참가자격 제한 수의계약에 확대 적용
주택관리업자 임직원 입찰참가자격 제한 강화

[아파트관리신문=이인영 기자] 주택관리업자 및 공사·용역 사업자 선정을 위한 입찰과정에서 낙찰자 선정방식이 기존 입찰 제출서류를 검토해 입찰 성립여부를 판단한 후 개찰을 진행하던 것에서 개찰을 먼저 진행하고 입찰 성립여부를 판단하는 것으로 변경됐다.

국토교통부는 31일 ‘주택관리업자 및 사업자 선정지침 일부개정안’을 개정, 시행에 들어갔다.

개정 선정지침의 주요내용은 ▲주택관리업자의 임직원 입찰참가자격 제한 강화 ▲관리소장 적격심사 평가위원 제외 사유 신설 ▲적격심사 평가 유효요건 강화(3인 이상→5인 이상) ▲적격심사평가표 보관·공개 의무화 ▲입찰공고 방법 K-apt 외 해당 단지 홈페이지 추가 ▲입주자대표회의 구성원 미달 시 입찰 의결 요건 추가 ▲낙찰자 선정방식 변경 ▲참가자격제한 수의계약 확대 적용 등이다.

이에 따라 경쟁입찰의 경우 입찰공고 전에 입찰의 종류 및 방법, 참가자격의 제한 등 입찰과 관련한 중요 사항에 대해 입주자대표회의 의결을 거쳐야 한다. 수의계약의 경우에도 수의계약 전 계약상대자 선정, 계약 조건 등을 입주자대표회의 의결로 정해야 한다.

입주자대표회의 구성원이 과반수가 미달해 의결할 수 없는 경우에는 전체 입주자 등 10분의 1 이상이 이의를 제기하고 않고 전체 입주자 등 과반수이상 찬성 요건을 갖춰 입찰과 관련한 중요사항을 결정하도록 했다.

낙찰 방법은 적격심사제, 최저낙찰제, 최고낙찰제 중 선택해 입주자대표회의 의결을 거쳐 결정하고, 입주민 투표(전자적 방법을 포함)로 낙찰방법을 결정하고자 하는 경우(공사·용역사업에 한정)에는 관리규약으로 대상 금액을 별도로 정해야 한다.

서류제출(전자입찰 시 서류의 등록을 의미)은 입찰서 제출 마감일 18시까지 도착한 것에 한해 효력이 있고 입찰공고기간을 초과해 공고한 경우 제출마감 시간을 18시 이전으로 정할 수 있으며 이를 입찰공고문에 명시하도록 했다.

특히 낙찰자 선정 순서가 변경, 입주자대표회의 또는 관리주체는 입찰의 제출서류를 입찰서 개찰 후에 검토해야 하고 입찰의 성립 여부를 판단해야 한다.

낙찰자가 결정된 경우 관리주체는 공동주택관리정보시스템에 낙찰자 결정일의 다음날(토요일과 관공서의 공휴일에 관한 규정에 따른 공휴일 제외한 날) 18시까지 공개해야 한다.

사업자 선정지침 주요 개정내용

이와 함께 개정 선정지침은 관리주체가 계약자인 경우 적격심사제 평가위원은 해당 공동주택을 관리중인 주택관리업자의 임직원이 운영하는 사업자가 해당 주택 내 공사·용역 등의 입찰에 참여했다면 해당 주택관리업자의 소속으로 배치된 관리소장은 평가위원에서 제외(그 밖에 평가집행에 관한 업무수행 가능)토록 했고 이 경우 입주자대표회의가 선정한 입주민이 평가주체가 되도록 했다.

또한 적격심사 평가주체 중 5인 이상이 적격심사 평가에 참여한 경우에 한해 평가결과를 유효한 것으로 인정하고 적격심사 평가 시 입주자대표회의 구성원(평가위원으로 선정되지 못한 구성원인 경우), 해당 공동주택의 입주민은 참관할 수 있도록 했으며 참관하고자 하는 입주민의 범위와 절차 등은 관리규약으로 정하도록 했다.

또 적격심사제 운영 시 회의록을 작성해 보관(평가표를 포함)하고 입주자 등이 열람, 자기의 비용으로 복사를 요구한 경우 개인정보를 제외하고 요구에 응해야 하며, 입찰공고는 해당 공동주택 단지의 인터넷 홈페이지와 공동주택관리정보시스템에 공고해야 한다.

현장설명회 개최 시에는 참가자격 제한 등 사항을 추가로 제시할 수 없으며, 입찰공고일 현재 경쟁입찰에 참가할 수 없도록 한 입찰참가제한 사항(면허 및 자격 미등록 자, 영업정지처분을 받고 영업정지기간 중에 있는 자, 국세 및 지방세 미완납 등)은 수의계약의 경우에도 해당되도록 했고, 앞으로 해당 공동주택의 입주자대표회의 구성원이 임직원으로 소속된 주택관리업자는 입찰에 참가할 수 없다.

입찰 참가 시 전자입찰방식의 경우 입찰서는 전자적인 방법으로 입력하고 그 밖의 입찰서의 구비서류와 제출서류는 시스템에 서류를 등록하는 방법으로 사본 제출하며, 비전자적인 입찰방식의 경우 입찰자(대리인 지정 시 대리인)가 입찰서와 구비·제출서류를 원본 제출해야 한다.

임금·수당·보험료 등은 공고 시 별도 명시하지 않더라도 입찰가격 산출방법 및 기준을 적용해야 하고 제출서류가 거짓이나 허위로 확인된 경우 입찰무효 사유가 되며 관리주체가 계약자가 되는 종전 ‘주민운동시설’의 위탁은 ‘주민공동시설’로 확대됐다.

아울러 관리주체는 잡수입의 경우 해당 입찰과 관련한 3개소 이상의 견적서로 입찰가격의 하한을 공고할 수 있으며, 공동주택에서 상시 근무가 필요한 용역 계약을 체결할 때 사업자에게 계약 체결 후 1개월 이내에 4대 보험 가입증명서를 받도록 했다.

개정 선정지침은 10월 31일부터 시행하되, 대표회의 구성원 미달 시 입찰 의결요건(제4조 제6항), 적격심사 평가주체 참여 유효 요건(제13조 제2항) 개정규정은 2019년 1월 1일부터 시행하도록 했고, 제13조 제2항 개정규정을 관리규약 시행일 이전에 개정했다면 우선 적용할 수 있다.

선정지침 전문은 국토교통부 홈페이지(www.molit.go.kr) 또는 국가법령정보센터(www.law.go.kr)에서 확인할 수 있다.

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