장기수선충당금의 사용은 공동주택관리법 제29조 제2항, 제30조 제2항, 동법 시행령 제31조 제4항 등 여러 조항에 의거해 사용절차 및 방법을 규정하고 있다.

하지만 관련 규정에도 불구하고 장기수선충당금의 사용과 관련한 문제점이 제기되고 있으며, 장기수선충당금 관련 행정처분 사례의 대다수가 장기수선충당금 사용에 따른 문제로 인해 발생되고 있다.

장기수선충당금의 사용절차는 공동주택관리법 시행령 제31조 제4항에 따라 관리주체는 장기수선계획에 따라 장기수선충당금 사용계획서를 작성해 입주자대표회의 의결을 거치도록 규정하고 있으며, 장기수선충당금 사용계획서에 포함해야 할 내용은 다음과 같다.
① 수선공사의 명칭과 공사내용
② 수선공사 대상시설의 위치 및 부위
③ 수선공사의 설계도면 등
④ 공사기간 및 공사방법
⑤ 수선공사의 범위 및 예정공사 금액
⑥ 공사발주 방법 및 절차 등

통상적인 공사 진행절차는 발주처에서 공사 진행방법 및 공사내역에 관련한 시방서를 작성해 사업자를 선정하고 공사에 착수하는 방식으로 진행된다.

상기 법령에서 언급한 장기수선충당금 사용계획서 또한 이와 관련한 취지며 관련 규정에 따라 공사를 진행해야 하지만 그렇지 못한 경우가 많다.

필자는 사업자선정에 따른 문제점으로 다음 두 가지에서 발생한다고 생각한다.

첫째, 장기수선계획서의 부적절한 관리에 따라 발생한다. 장기수선계획서에는 공종에 따른 공사항목의 수선예정금액 및 시설물의 품명, 규격, 내구연한 등이 책정돼 있어야 하나 최초 수립된 장기수선계획서의 오류로 인해 공사정보의 파악이 불분명하다.

둘째, 관리주체 및 입주자대표회의의 공사 관련 전문성 결여다. 공동주택에서는 건축, 전기, 설비, 토목 등 여러 분야에 걸친 시설물 관련 지식이 필요하지만 사실상 관리주체 및 입주자대표회의가 이와 관련한 전문성을 모두 갖추기는 힘든 게 현실이다.

그로 인해 일부 공동주택에서는 공사를 진행할 때에 발주처가 작성해야 할 공사시방서를 수주하는 업체에서 작성해 공사를 집행하는 경우가 빈번하며, 그에 따라 부적절한 공사비가 지출돼 과도한 관리비 지출 및 일부 업체 간의 담합을 조장하고 있다.

이와 관련한 문제를 해결하기 위해 일부 지방자치단체에서는 민간기업 및 전문가로 구성된 공동주택관리자문단을 운영해 공사 집행에 따른 시방서 작성 및 공사관리에 도움을 제공하고 있다.

기술적인 문제 이외에도 장기수선충당금 사용에 따른 입주자의 부정적인 인식 또한 개선돼야 한다.

공동주택의 특성상 모든 입주자의 의견을 합치하지 못 한다. 그로 인해 관리주체 및 입주자대표회의는 관리비 지출에 많은 어려움을 겪고 있다.

일부 입주자들은 공동주택 관리에 따라 발생하는 비용을 모두 부적절하게 판단해 색안경을 쓰고 평가한다. 이에 관리주체 및 입주자대표회의는 장기수선충당금 사용을 꺼려하게 되며, 장기수선충당금의 사용에 따른 유지보수가 이뤄지지 않아 건축물의 노후화가 급속도로 진행돼 안전사고가 발생한다.

안전사고에서 그치지 않고, 건축물을 적정한 시기에 유지보수 하지 못해 추후 유지보수에 따른 비용을 극대화시킨다는 것이다.

일부 전문가들은 각 건축물 및 시설물이 제때에 유지보수만 이뤄져도 관리비를 대폭 절감할 수도 있다는 의견을 펴고 있다.

이처럼 단기적인 관리비 절감을 위한 행위가 장기적인 공동주택의 관리에 해를 끼칠 수 있다는 점을 공동주택 관계자 및 입주자들은 인식해야 할 것이며, 장기수선충당금 사용에 보다 더 주의가 필요하다.