[이창섭 칼럼] 관리회사의 점유보조자의 지위

관리회사는 입주자대표회의 또는 관리단과 위·수탁관리계약을 체결하고 집합건물 공용부분 관리업무를 수행하고 있다. 여기서 계약에 따라 집합건물 공용부분에 대한 관리업무를 수행하고 있는 관리회사에게 공용부분에 대한 점유자의 지위를 인정해 민법 제758조 책임을 물을 수 있는지 여부가 계속적인 쟁점으로 야기됐다.

민법 제758조 점유자의 책임은 입증책임을 점유자에게 부담하도록 해 실질적으로는 무과실 책임을 부담하는 규정이다. 따라서 만일 관리회사에게 점유자의 지위가 있다고 인정한다면 공용부분 하자(건물 외벽 누수 등)에 따라 발생한 손해에 대해 관리회사가 “손해 방지에 필요한 주의 의무를 다했다”는 것을 입증하지 않는 한 책임을 부담해야 한다. 이는 결국 공용부분 하자로 인해 발생한 손해에 대해 실질적으로 관리회사가 모든 책임을 부담해야 한다는 것이다. 기본적으로 관리회사는 위·수탁관리계약에 따라 관리업무를 수행하는 ‘계약상 책임’을 부담하는 자로서 계약에 따른 채무불이행 책임과 별도로 점유자라는 지위를 부여해 실질적인 무과실 책임을 묻는 것은 전혀 타당하지 않다. 물론 과거 일부 재판부는 관리회사에게 점유자 지위를 인정해 민법 제758조 책임을 부담해야 한다는 사례도 있었지만 현재는 관리회사에게 점유자의 지위가 없다는 판단이 주류를 이루고 있다.

‘점유자란 공작물을 사실상 지배하면서 보수·관리할 권한 및 책임이 있는 자’다. 이러한 사실은 민법 제758조 제1항이 정한 공작물의 점유자란 공작물을 사실상 지배하면서 그 설치 또는 보존상의 하자로 인해 발생할 수 있는 각종 사고를 방지하기 위해 공작물을 보수·관리할 권한 및 책임이 있는 자를 말하고(대법원 2000다386), 영업상 기타 유사한 관계에 의하여 타인의 지시를 받아서 공작물에 대한 사실상의 지배를 하는 자가 있는 경우에 그 타인의 지시를 받는 자는 민법 제195조에 따른 점유보조자에 불과하므로 민법 제758조 제1항에 의한 공작물 점유자의 책임을 부담하는 자에 해당하지 않는다(대법원 2019다20872)는 대법원 판결을 보더라고 명백하다.

관리회사는 ①입대의 또는 관리단과 집합건물 관리에 대한 위·수탁관리계약을 체결하고 관리주체의 업무를 수행하게 된 점 ②위·수탁관리 계약에 따라 집합건물의 공용부분을 점유하게 된 점 ③관리규약에 따라 입주자 등으로부터 징수한 관리비를 입대의 또는 관리단이 사전에 정한 예산의 한도 내에서만 사용할 수 있고 그 범위 내에서만 위탁계약 상의 의무를 이행할 수 있는 점 ④집합건물의 공용부분을 관리하면서 지급 받는 위탁수수료는 많은 금액이 아닌 점 ⑤집합건물 공용부분 점유자로서의 지위를 인정할 독립한 이익이 있다고 보기 어려운 점 ⑥입대의 또는 관리단은 집합건물 공용부분의 설치·보전상의 하자로 인해 발생할 수 있는 각종 사고를 방지하기 위해 이를 보수·관리할 권한 및 책임의 귀속주체며 관리회사와의 점유보조관계를 통해 이를 사실상 지배하고 있다는 점 등을 살펴보면 집합건물의 공용부분의 직접 점유자는 입대의 또는 관리단이며 관리회사는 점유보조자에 불과하다. 즉 관리회사는 위탁계약에 따른 용역 수행에 따른 계약상 책임을 부담하는 자로서 집합건물의 공용부분 점유보조자에 불과하다. 따라서 민법 제758조 책임을 부담하는 점유자의 지위를 가지고 있는 자는 전혀 아니다. 이러한 사실은 관리회사가 점유보조자의 지위에 불과하다는 재판부의 계속되는 판단을 보더라도 명백하다.

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