“맨션관리사·관리업무주임자 시험, 반드시 알아야 할 실무 위주로 구성”

[아파트관리신문=고현우 기자] 본지는 제1551호부터 실무와 괴리된 내용이 다수 포함된 주택관리사보 자격시험의 문제점에 대해 지적한 바 있다. 1차 시험 과목인 회계원리는 공동주택 회계보다 기업회계에 가깝고 공동주택시설개론의 경우 시설 관리보다 시공에 초점이 맞춰져 있다는 것이 수험생들의 공통된 불만이었다.

우리나라보다 약 20년 정도 앞서 집합건물에 관한 법률을 제정해 주거시설을 체계적으로 관리하고 있는 일본 역시 우리나라의 주택관리사와 같은 주거시설 관리 전문가인 맨션관리자와 관리업무주임자가 존재한다.

맨션관리사는 관리조합에 소속되거나 독립적으로 ▲관리조합 운영 ▲관리규약 제·개정 ▲장기수선계획 수립 ▲입주자 간 분쟁 예방 및 조정 등에 대한 업무 등에 대한 어드바이저의 역할을, 관리업무주임자는 맨션관리회사 소속으로 단지의 담당자이며 ▲위탁계약 체결 ▲관리비·수수료 등 관리업무 전반에 대한 사무와 보고 업무를 담당한다.

일본에서도 지난 2001년부터 국토교통성의 주관하에 이들을 선발하기 위한 시험을 매년 실시하고 있다. 그렇다면 일본의 맨션관리사·관리업무주임자 자격시험 문제는 각각 본연의 업무와 밀접한 내용을 담고 있을까?

본지가 지난해 출제된 맨션관리사·관리업무주임자 자격시험 문제를 분석한 결과 위탁계약, 관리업자와 관리자, 관리조합(우리나라의 입주자대표회의·관리단과 유사), 관리규약, 장기수선계획, 공용부분의 변경, 회계 등 관리업무 전반과 관련된 법령을 중심으로 문제가 구성돼 있었다. 그중 일부는 다음과 같다.

<맨션관리사 자격시험>

34. 2024년 4월에 열린 맨션 관리조합의 이사회에서 회계담당 이사가 2023년도 결산(2023년 4월 1일 ~ 2024년 3월 31일) 에 대해 설명했다. 이 중 적절하지 않은 것은?

① 2024년 3월에 3월분과 4월분의 관리비 4만엔(월 2만엔)이 입금됐기 때문에 2023년도 결산의 대차대조표상 순자산액은 2만엔 증가했다.

② 2022년도 결산의 대차대조표에 계상돼 있던 관리비 미수금 8만엔 중 4만 엔이 2024년 3월에 입금됐지만 2023년도 결산의 대차대조표상 순자산액에는 영향을 미치지 않았다.

③ 2024년 3월에 3월분과 4월분의 청소비 6만엔(월 3만엔)을 지급했기 때문에 2023년도 결산의 대차대조표상 순자산액은 3만엔 감소했다.

④ 2024년 3월에 실시한 엘리베이터 점검 비용 7만엔은 4월에 지급했기 때문에 2023년도 결산의 대차대조표상 순자산액에는 영향을 미치지 않았다.

(정답: ④ 3월에 점검이 이뤄졌다면 실제 비용 지급이 4월이라도 3월(2023 회계연도)에 비용이 발생한 것으로 봐야 한다.)

42. 맨션(공동주택) 주차장 계획 및 안전관리에 관한 기본지침 중 적절하지 않은 설명은?

① 맨션의 주차장 계획은 부지가 충분하다면 차량의 출입이 쉬운 평면주차가 바람직하며 동선은 가능하면 보행자와 차량을 분리하고 식재 등으로 주차공간이 주변에 주는 인상을 완화하는 것이 좋다.

② 휠체어 이용자를 위한 주차공간은 단차가 없어야 하며 경사가 있을 경우 1/15 이하로 한다.

③ 기계식 주차설비는 정기적인 점검・정비가 필요하며 특히 피트식(지하식) 주차설비는 집중호우 시 침수 피해를 막기 위해 배수설비의 유지관리가 중요하다.

④ 기계식 주차장에서 이용자가 기계에 끼여 사망하는 사고 등이 발생하고 있어 국토교통성이 기계식 입체주차장의 안전대책 가이드라인을 제정했으며 그 해설서에는 ‘관리자용 자체점검 체크리스트’ 가 마련돼 있다.

(정답: ② 경사는 1/50 이하)

<관리업무주임자 자격시험>

6. 관리위탁계약의 해제·해지·갱신 관련 표준관리위탁계약서 규정에서 부적절한 설명은?

ㄱ. 관리조합 또는 관리업자는 상대방이 관리위탁계약에서 정한 의무를 이행하지 않은 경우 독촉 없이 계약을 해제할 수 있다.

ㄴ. 관리조합 또는 관리업자는 상대방에게 적어도 3개월 전에 서면으로 해약 통지를 함으로써 계약을 종료시킬 수 있다.

ㄷ. 관리위탁계약 갱신에 대해 관리조합 및 관리업자 어느 쪽에서도 신청하지 않으면 이전 계약과 동일 조건으로 자동 갱신된다.

① ㄱ, ㄴ ② ㄱ, ㄷ ③ ㄴ, ㄷ ④ ㄱ, ㄴ, ㄷ

(정답: ② ㄱ. 원칙적으로 위탁계약 해제 전 적절한 독촉 필요 ㄷ. 갱신은 반드시 신청 또는 합의가 있어야 함)

22. 장기수선계획 작성 가이드라인에 따라 수지계획(관리비와 수선적립금에 대한 예산계획)을 검토할 때 가장 부적절한 설명은?

① 계획기간에 예상되는 수선공사비 총액이 제시되고 그 금액을 수선적립금 누계액이 밑돌지 않도록 계획하는 것이 필요하다.

② 예상 수선공사비는 소비세를 포함한 연도별 합계 및 누계액을 표시하고 연도별 수지 외에도 차기이월금(연도별 수선적립금 잔액)을 표시해야 한다.

③ 예상 수선공사 항목에 건물 및 설비의 성능을 향상시키는 개량공사를 설정하는 경우 그 비용을 포함한 수지계획으로 한다.

④ 기계식 주차장이 있고, 주차장 사용료 회계가 별도로 마련되어 있더라도 주차장의 장기수선계획은 전체 장기수선계획에 포함하여 작성하는 것이 바람직하다.

(정답: ③ 장기수선계획은 ‘성능 유지 목적’의 공사만을 대상으로 하며 성능을 향상시키는 개량공사는 포함하지 않음.)

일본 치바대학교에서 구분소유법을 전공한 강혁신 한국집합건물법학회장은 “우리나라의 주택관리사와 일본의 맨션관리사·관리업무주임자는 주거시설 관리 전문가라는 점에서 비슷해 보이지만 엄연히 다른 업무를 수행하고 있어 직접적인 비교는 어렵다”면서도 “시험의 문제의 구성으로만 놓고 본다면 맨션관리사·관리업무주임자 자격시험은 구분소유법, 맨션관리적정화법, 민법, 건축기준법, 소방법 등 관련 법령에서 맨션관리사와 관리업무주임자가 각각 반드시 알아야 할 내용을 다루고 있다”고 설명했다.

김정인 주생활연구소 부소장은 “어떤 자격이건 시험에 합격하는 것만으로 실무에 바로 투입될 정도의 역량을 갖출 수 있는 것은 아니지만 해당 분야에 대한 전문적인 지식은 전제돼야 한다”며 “자격시험 합격자들에게 실무 역량을 배양하기 위해서는 이들에게 실무경험에 준하는 교육, 현장실습의 기회 제공 등이 필요하다”고 전했다.