[이슈브리핑] 체납 관리비, 누가 내야 하나-집합건물(아파트·오피스텔) 독자용 핵심 정리

1) 기본 개념 정리
•포괄승계: 상속, 포괄유증, 합병처럼 권리·의무가 전체 일괄 승계되는 것.
•특별승계: 매매, 증여, 경·공매처럼 특정 권리·의무만 승계되는 것.

2) 체납관리비 대법원 판례

① 대법원 2007. 2. 22. 선고 2005다65821 판결
▲집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지·관리해야 하고 그에 대한 적정한 유지·관리를 도모하기 위해서는 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 집합건물법 제18조에서 특별규정을 두고 있는바, 집합건물의 특별승계인은 전 입주자의 체납 관리비 중 공용부분에 관해서는 이를 승계해야 한다.

▲관리비 납부를 연체할 경우 부과되는 연체료는 위약벌의 일종이고 집합건물의 특별승계인이 전 입주자가 체납한 공용부분 관리비를 승계한다고 해 전 입주자가 관리비 납부를 연체함으로 인해 이미 발생하게 된 법률효과까지 그대로 승계하는 것은 아니므로 연체료는 집합건물의 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함되지 않는다.

▲민법 제163조 제1호에서 3년의 단기소멸시효에 걸리는 것으로 규정한 ‘1년 이내의 기간으로 정한 채권’이란 1년 이내의 정기로 지급되는 채권을 말하는 것으로서 1개월 단위로 지급되는 집합건물의 관리비채권은 이에 해당한다.

② 대법원 2015. 5. 28. 선고 2014다81474
▲집합건물의 관리를 위임받은 ‘갑’ 주식회사가 구분소유자 을을 상대로 관리비 지급을 구하는 소를 제기해 승소 판결을 받음으로써 ‘을’의 체납관리비 납부 의무의 소멸시효가 중단됐는데 그 후 병이 임의경매절차에서 위 구분소유권을 취득한 사안에서, ‘병’은 ‘을’에게서 시효중단의 효과를 받는 체납관리비 납부의무를 중단 효과 발생 이후에 승계한 자에 해당하므로 시효중단의 효력이 병에게도 미친다고 판단했다.

민법 제169조는 시효중단의 효력이 당사자 및 그 승계인 간에 미친다고 규정하고 있다. 여기서 당사자라 함은 중단행위에 관여한 당사자를 가리키고 승계인이라 함은 시효중단에 관여한 당사자로부터 중단의 효과를 받는 권리 또는 의무를 그 중단 효과 발생 이후에 승계한 자를 뜻하고 포괄승계인은 물론 특별승계인도 이에 포함된다는 것이 대법원의 판단 이유다.

③ 대법원 2021. 9. 16. 선고 2016다260882 판결
규약에서 구분소유자에게 전유부분 관리비를 징수 할 수 있도록 정한 경우, 집합건물의 공용부분과 달리 전유부분은 구분소유자가 직접 관리하는 것이 원칙이므로 집합건물법은 관리단에게 전유부분 관리비의 징수 권한을 부여하고 있지 않다.

그러나 규약에서 관리단이 전유부분 관리비를 구분소유자로부터 징수할 수 있도록 정했다면 관리단은 규약에 따라 관리비를 청구할 수 있다.

주의할 것은 구분소유자가 아니라 특별승계인에게 전유부분 관리비를 부담시킨다는 관리규약의 조항은 유효하지 않다할 것이다. 관리규약은 구분소유자의 4분의3 및 의결권의 4분의 3의 특별결의로 제정 및 개정하는데 이전의 전유부분 관리비를 부담시킴으로써 제3자인 특별승계인의 권리를 침해할 수 없다 할 것이다. 단 이 판결은 위에서는 전유부분 관리비 청구 관련 사항이었고 다른 대법원 전원합의체 판례에 의해 공용부분 관리비는 특별승계인에게 청구할 수 있음을 구분해야 한다.

④ 대법원 2021. 9. 16. 선고 2016다260882 판결
집합건물법 제17조는 ‘각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담하며…’고 정하고 이에 의하면 집합건물법상 관리단은 관리비징수에 관한 유효한 규약이 있으면 그에 따라 유효한 규약이 없더라도 집합건물법 제25조 제1항 등에 따라 적어도 공용부분에 대한 관리비에 대해서는 이를 그 부담의무자인 구분소유자에 대해 청구할 수 있다. 즉 규약이 없거나 해당 조항이 없어도 공용부분 관리비를 구분소유자에게 청구 가능하다.

⑤ 대법원 2025. 2. 13. 선고 2022다233164 판결
2011. 7. 25. 법률 제10924호로 전부 개정돼 2012. 7. 26. 시행된 현행 신탁법이 적용되는 집합건물에 관한 담보신탁 사안에서 위탁자가 관리비 납부의무를 부담한다는 신탁계약 내용이 신탁원부에 기재된 경우, 수탁자가 이로써 제3자에게 대항할 수 있는지 여부가 문제된 사건이다. 다른 부가 문언 없이 제3자에게 대항할 수 있다고 적시했던 구 신탁법 제3조 제1항과 달리 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다고 개정된 신탁법 제4조 제1항을 비교하기 바란다.

즉 관리비 부담에 관한 신탁원부의 기재 내용과 관계없이 해당 관리비의 성격(예를 들어 공용부분, 전유부분)과 관리단 규약(예를 들어 전유부분 관리비의 소유자 연대책임 조항 등)을 고려해 신탁사의 관리비 부담을 판단해야 한다는 것이 최근 대법원 판례의 정확한 해석이라 사료된다.