[이창섭 칼럼] 일부공용부분과 관련해

1. 일부공용부분과 관련된 분쟁의 발생
집합건물법 제10조 제1항에 집합건물의 공용부분 중 일부의 구분소유자만의 공용에 제공되는 것임이 명백한 일부공용부분은 그들 구분소유자의 공유에 속한다고 규정하고 있으나 이때 어느 부분이 일부공용부분에 속하는 것인지 명확한 기준이 규정돼 있지 않다.

이러한 사정에서 특히 아파트와 상가·오피스텔이 일체의 건물로 건축된 주상복합건물의 경우 일부공용부분과 관련해 많은 분쟁이 야기되고 있다. 여기서 실무적으로 건축할 당시 주상복합건물에 전체 구분소유자들을 위한 1개의 관리사무소가 설치된 상태에서 아파트 입주자대표회의와 상가관리단의 ‘통합 관리’의 경우에는 1개의 관리사무소 사용에 대한 어떠한 문제가 발생하지 않으나, 입대의와 상가관리단이 서로 ‘분리 관리’할 경우 1개의 관리사무소에 대한 사용 주체가 입대의 또는 상가관리단의 전속 아니면 공동인지 여부가 문제된다. 즉 실무적으로 주상복합건물에 관리사무소가 1개 설치된 경우 그 관리사무소가 일부공용부분에 해당되는지 여부에 대한 많은 분쟁이 발생하고 있다.

2. 일부공용부분 판단 기준
건축물대장은 적법하게 건축된 건축물에 대해 사용승인 후 작성 및 발급하는 공부로서 전체공용부분과 일부공용부분을 판단하는데 중요한 자료가 될 수 있다. 그러나 건축물대장에 전체공용부분과 일부공용부분이 기재되는 과정 등을 볼 때 건축물대장의 기재내용이 일부공용부분 여부는 판단하는 결정적인 요소로 보기는 어렵다. 특히 건축물대장은 통상적으로 건축주의 의뢰를 받은 건축사가 건축설계계약에 따라 작성한 설계도서를 기초로 사용승인신청서를 작성하고 사용 승인된 것을 기초로 작성되는 것으로서 행정사무 집행의 편의와 사실 증명의 자료로 삼기 위한 것일 뿐 그 등재나 변경등재로 인해 그 건축물에 대한 실체상의 권리관계에 어떠한 변동을 초래하는 것은 아니다.(대법원 98. 2. 24. 선고 96누5612 판결 참조)

즉 건축물대장의 기초가 되는 설계도서 작성에서 어떠한 기준으로 전유부분과 공용부분의 면적을 산정해야 하는지 그 산정 과정에서 전체공용부분과 일부공용부분을 결정하게 되는지에 대해 관련 법령 등에 명확하게 기준이 없다. 따라서 건축물대장은 전체공용부분과 일부공용부분을 구분할 수는 없다.

결국 건물의 어느 부분이 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지는 소유자들 사이에 특단의 합의가 없는 한, 전체공용부분과 일부공용부분을 결정하는 기준은 구분소유가 성립될 당시 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의해 결정된다(대법원 2021. 1. 14. 선고 2019다294947 판결 참조).

3. 일부공용부분 관리 방법
공용부분 중 일부공용부분은 집합건물법 제10조 제1항에 따라 일부공용부분의 구분소유자의 공유로써 당연히 일부공용부분의 구분소유자들이 독자적으로 관리할 수 있지만, 일부공용부분이 구분소유자 전원에게 이해관계가 있는 사항과 관리규약으로 정한 사항은 집합건물법 제14조에 따라 구분소유자 전원의 집회 결의로써 결정돼야 한다.

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