관리비 미납 세대에 대한 주차 제한

[질문]

관리비를 납부하지 않은 세대에 대해 주차 제한 조치를 취해도 괜찮을까?

[답변]

아파트 관리를 함에 있어 가장 골치 아픈 문제 중 하나는 바로 관리비 미납 문제다. 이런 상황에서 관리주체가 고민하는 것이 ‘주차 제한 조치’인데, 과연 관리비를 납부하지 않은 세대에 대한 주차 제한 조치가 적법한 것인지에 대해 서울서부지방법원에서 내린 판결을 통해 법원의 기준을 살펴보겠다.

서울에 소재한 아파트에 거주하고 있는 원고가 2020년경부터 관리비를 납부하지 않자 아파트 관리주체인 피고는 2020년 7월과 12월 두 차례 내용증명을 보내 관리비 납부를 촉구하고 주차장 사용을 제한할 수 있음을 경고했다.

이러한 조치 외에도 피고는 원고에게 같은 취지의 문자 메시지를 수차례 보내는 등 관리비 납부를 촉구했으나 원고가 관리비를 납부하지 않자 해당 아파트 입주자대표회의는 2023년 2월 개최된 정기회의에서 ‘관리비 미납 장기세대 처리 건’을 의결해 주차 제한 조치를 결정했다. 이후에도 피고는 원고에게 내용증명을 보내 재차 미납 관리비의 납부를 촉구했고 기한 내에 납부가 이뤄지지 않으면 아파트 주차장 사용 제한과 함께 법적 조치가 이뤄질 수 있음을 통보했다.

원고는 아파트의 거주자로서 아파트 주차장에 1대의 자동차를 무료로 주차할 권리가 있음에도 피고가 일방적으로 주차장을 유료 주차 체제로 전환함으로써 자신의 주거생활에 필요한 범위 내에서 주차장을 사용할 수 있는 권리가 부당하게 침해당했다고 주장하며 주차 제한 조치의 금지를 구했다.

이에 대해 법원은 ① 이 사건 아파트 관리규약 제15조 제1항은 거주자에 대한 주차장 사용 권리를 정하고 있으나 규약에서 달리 정하지 않아야 한다는 전제가 존재하는데, 같은 규약 제64조 제11호는 피고가 관리비 미납자에 대한 주차장 사용제한 조치를 할 수 있다고 정하고 있는 점 ② 원고는 2020년경부터 이 사건 변론종결일 현재까지 오랜 기간 이 사건 아파트에 거주하면서도 관리비를 미납해 같은 아파트 거주자들 및 피고에게 상당한 피해를 입히고 있는 것으로 보이는 점 ③ 피고는 수년 동안 문자 메시지, 내용증명 등의 수단을 통해 원고에게 미납 관리비의 납부를 요구했음에도 불구하고 원고는 이에 응하지 않은 점 ④ 이 사건 아파트 주차장에 대한 사용제한은 피고가 관리업무 비협조자에 대해 취할 수 있는 조치에 해당하고 원고의 관리비 미납 기간과 액수, 그간 피고의 독촉 과정 등에 비춰 볼 때 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반된다고 볼 수 없는 점 등을 종합해 보면 원고가 이 사건 아파트 주차장에 1대의 자동차를 무료로 주차할 수 없게 하는 것이 이 사건 아파트 거주자인 원고의 권리 등을 과도하게 제한 또는 침해했다고 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없는바 원고의 주장은 받아들일 수 없다고 판시했다.

위 판결은 관리비 미납 세대에 대한 주차장 이용 제한 조치의 적법성을 판단하는 기준으로 미납 기간, 사전 조치의 충분성, 제재의 비례성 등을 종합적으로 고려할 것을 제시했다는 점에서 미납 관리비 문제 해결에 도움이 될 것으로 보이는바 이 점을 참고하기 바란다.

<법무법인 산하 변호사>