표준임대차계약에 따른 보수주기, 무조건 따라야 할까?

[질문]

민간임대주택 표준임대차계약서에는 각 시설 등의 보수주기가 규정돼 있는데 이러한 보수주기가 도래한 경우 임차인이 사용·수익하는 데에 지장이 없어도 임대인이 해당 시설들을 보수해줄 의무가 있을지.

[답변]

민간임대주택법 제47조에 따르면 임대사업자가 민간임대주택에 대한 임대차계약을 체결하려는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 표준임대차계약서를 사용해야 하며 그 표준임대차계약서에는 민간임대주택 각 시설(벽지, 장판, 전등기구 등)의 수선주기가 명시돼 있다.

그러나 위와 같은 내용을 민간임대주택의 임차인들이 잘 숙지하지 못하고 있는 경우가 많으며 임대인들은 임차인들의 요청이 없는 경우 굳이 비용이 지출되는 위와 같은 수선을 해 줄 필요가 없기에 많은 민간임대주택에서 위와 같은 주기에 따른 수선을 받지 못하는 사례들이 있다.

이와 관련해 최근 한 민간임대주택단지에서는 임차인들이 뜻을 모아 임대인을 상대로 해 표준임대차계약서에 명시된 보수주기에 따른 보수를 이행하지 않았으므로 이에 대한 손해배상 및 지연손해금을 지급해야 한다고 주장했고, 이에 대해 임대인은 표준임대차계약서상 기재는 예시적인 기재에 불과하며 임차인들이 임차목적물을 사용·수익하는 데에 지장이 없다면 임대인에게 보수 및 수선의무가 없다고 주장했다.

이에 대해 법원은 민간임대주택법에서 수선주기를 명시한 것은 임대주택의 수명단축으로 인한 주거기능의 상실과 사회적 손실을 방지하고 임차인의 주거안정을 도모하기 위한 것으로 법령으로 정한 표준임대차계약의 내용이 된 보수주기는 실제 훼손여부와 무관하게 임대인에게 보수 및 수선의무를 부과한 것이라고 판단한 바 있다.

다만 법원은 위 판결에 덧붙여 보수주기가 도래하기 이전에 특별한 사정으로 인해 보수가 이뤄졌다면 새로운 보수주기를 계산하는 기준점은 실제 보수가 이뤄진 날을 기준으로 해야 하고 임차인이 실제 임차를 개시한 시점은 무관하다고 봤다.

위와 같은 내용을 참고해 민간임대주택에 거주하는 임차인들은 임대인으로부터 받을 수 있는 수선 및 보수에 대한 권리를 행사하기 바란다.

<법무법인 산하 변호사>