[김영두 칼럼] 집합건물의 안전점검 관리자

의무관리대상에 해당하지 않는 소규모 공동주택이나 오피스텔 등은 건축물관리법의 적용을 받는다. 이 법은 건축물의 관리자가 정기점검 등 안전점검을 받아야 한다고 규정하며 이를 이행하지 않을 경우 과태료를 부과한다. 하지만 건축물관리법은 ‘관리자’의 구체적인 의미나 과태료 부과 대상자를 명확히 규정하지 않아 혼란을 일으킬 수 있다.

이에 다음과 같은 점들을 고려해 법적으로 관리자의 의미와 과태료 부과 대상자를 명확히 할 필요가 있다. 우선 건축물관리법에 따른 관리자는 다음과 같이 볼 수 있다. 집합건물의 구분소유자가 2인 이상이면 집합건물을 관리하기 위해 구분소유자를 구성원으로 해 관리단이 당연히 성립한다. 그런데 수분양자의 절반 이상이 소유권이전등기를 마치기 전에는 분양자가 관리의무를 부담하는데(집합건물법 제9조의3 제1항), 분양자가 관리의무를 부담하는 기간 동안 분양자를 안전점검을 실시해야 하는 관리자로 볼 수 있다.

관리단의 관리인이 선출돼 관리업무를 수행하는 경우라면 관리단이 관리자에 해당한다고 봐야 한다. 관리단은 집합건물법에 따라 집합건물과 그 대지 및 부속시설을 관리해야 하기 때문이다. 관리단이 위탁관리 방식을 채택한 경우에는 소유자인 관리단과 계약을 맺고 건물을 관리하는 위탁관리회사를 관리자라고 볼 수 있다. 건축물관리법에서는 소유자와 계약을 맺고 건축물을 관리하는 자도 관리자에 해당한다고 규정하고 있기 때문이다.

집합건물이지만 구분소유자가 1명인 경우, 즉 모든 전유부분을 1인이 소유하는 경우도 있다. 이 경우에는 관리단이 구성되지 않으며 해당 구분소유자 1인을 관리자로 봐야 한다.

결국 집합건물의 경우 관리단, 분양자, 구분소유자, 위탁관리회사가 건축물관리법상 관리자에 해당한다고 볼 수 있으며 이들이 안전점검을 받지 않으면 과태료 부과 대상이 된다. 특히 분양자, 구분소유자, 위탁관리회사는 관리자로서 과태료 부과가 가능하다. 그러나 관리단을 상대로 과태료를 부과할 땐 다음과 같은 두 가지 문제가 발생한다.

첫째 집합건물법에 따라 관리단은 당연히 구성되지만 관리인이 선임되지 않은 경우가 있다. 이 경우 관리단이 안전점검을 실제로 이행하기 어려우며 과태료 부과를 위해 필요한 사전통지 및 의견제출 절차도 진행할 수 없다. 따라서 과태료 부과를 위해 관리인을 선임하거나 임시관리인을 지정해야 한다. 그러나 현실적으로 관리인을 선임하기 어렵고, 임시관리인을 두기 위해서는 수백만원에 이르는 보수를 예납해야 하는 경우도 있어 과도한 부담이 된다. 따라서 관리인이 없는 경우 안전점검 업무를 수행하고 안전점검 미이행에 따른 과태료 부과를 위해 큰 비용을 들이지 않고 신속하게 임시관리인을 선임할 수 있는 제도가 마련돼야 한다.

둘째 구분소유자가 10명 미만인 집합건물도 있다. 이 경우에도 관리단이 당연히 성립하지만 관리인을 선임해야 하는 것은 아니다. 집합건물법은 구분소유자가 10인 이상인 경우에 관리인을 선임하도록 규정하고 있기 때문이다. 이와 같이 구분소유자가 소수인 경우에 관리단을 관리자로 보기는 어렵다. 안전점검 업무를 수행하고 미이행에 따른 과태료를 부과하기 위해서는 관리단이 법인이나 비법인사단에 해당해야 하는데, 소수의 구분소유자로 구성된 관리단을 단체로 볼 수는 없기 때문이다. 이런 경우에는 구분소유자 전원을 관리자에 해당한다고 봐야 하고, 과태료도 각 구분소유자들에게 부과돼야 한다. 구분소유자들은 연대해 과태료를 납부할 의무를 부담한다고 봐야 한다.

건축물관리법이 의무관리대상 공동주택 이외의 집합건물에도 점검을 규정한 것은 바람직하다. 다만 관리자의 의미를 명확히 하고 그에 맞는 과태료 부과대상자를 규정함으로써 안전점검의 실효성을 높이고 법 집행의 혼선을 줄일 필요가 있다.

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