집합건물 미분양 호실의 관리비 채권 귀속주체

[질문]

분양자가 관리업무를 담당하면서 발생된 관리비 징수채권의 귀속주체는 누구일까?

[답변]

집합건물에 관리단이 설립되고 관리인이 선임될 때까지는 상당한 기간이 소요된다. 이 기간 동안은 관리업무의 공백이 발생할 수밖에 없는데 이러한 문제를 해결하기 위해 집합건물법 제9조의3은 분양자에게 공동주택관리법의 사업주체와 같은 내용의 관리권한과 의무를 부여하고 있다. 이에 따라 분양자는 관리단이 업무를 개시할 때까지 한시적으로 관리업무를 수행하면서 권리·의무의 귀속주체가 될 수 있는데 관리단이 관리업무를 개시하면 별도로 분양자와 관리단 사이에서 분양자가 형성한 권리·의무 관계를 승계한다는 약정이 없는 한 관리단은 그러한 권리·의무 관계를 승계하지 않는다고 봐야 한다. 분양자와 관리단은 별개의 인격체로서 권리·의무 관계가 포괄승계되는 관계가 아니고 법률에 규정이 없는 한 일방의 권리·의무 관계가 당연히 승계될 수는 없고 개별적인 의사표시에 따른 특정승계만 가능하다고 할 것이기 때문이다.

최근 경기 화성시에 있는 31개 호실로 이뤄진 집합건물의 구분소유자 전원으로 구성된 관리단(이하 원고)이 이 사건 집합건물을 신축해 분양한 시행사(이하 피고)에 대해 피고가 소유하고 있는 호실들에서 2020년 1월경부터 2020년 12월경까지 발생한 관리비를 청구했다. 이에 법원은 원고 관리단은 2021년 1월 1일부터 이 사건 집합건물의 자치적 관리를 시작했다는 점, 관리인이 사무를 개시할 때까지는 피고 시행사가 이 사건 집합건물에 대한 관리 권한을 가지는 것이라는 점, 피고 시행사에 대한 미납 관리비 채권에 관해 특정승계가 없었다는 점 등을 근거로 원고가 주장하는 피고에 대한 미납 관리비 채권이 실제 있는지 여부와는 관계 없이 원고가 주장하는 피고에 대한 미납 관리비 채권이 원고에게 당연히 귀속된다는 것을 전제로 하는 원고의 청구를 받아들일 수 없다고 판단했다. 위 판결은 “관리단의 집합건물에 대한 관리가 개시되면 구 집합건물법 제9조의3에 따라 집합건물을 관리하던 분양자는 그때에 관리비 징수권한을 포함한 관리권한을 상실하게 되고 관리단이 집합건물법에서 부여받은 관리권한을 행사할 수 있게 된다. 분양자의 관리권한과 의무는 관리단의 그것과는 서로 구분되는 것이므로 분양자가 집합건물을 관리하면서 형성된 관리업무에 관한 법률관계가 새롭게 관리를 개시하는 관리단에 당연히 승계되는 것도 아니다”라고 판시한 대법원 판결을 인용한 것이다(대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다233560 판결). 따라서 미분양 호실의 경우 관리단의 자치관리개시일 이전까지 발생한 관리비 채권은 분양자 본인에게 귀속된다는 점을 참고하기 바란다.

<법무법인 산하 변호사>