설계 변경으로 설치된 문주, 조망권 침해 배상받을 수 있을까

[질문]

분양계약의 변경으로 문주가 새롭게 설치돼 조망권을 침해받은 경우 시행사를 상대로 손해배상을 청구할 수 있을까.

[답변]

최근 아파트 단지 입구에서 손쉽게 볼 수 있는 것이 있다. 문주(門柱)다. 한때 아파트 입구를 알리는 표지판에 불과했던 문주는 이제 아파트의 브랜드 가치를 보여주는 상징물로 진화해 고급 아파트 단지의 필수 요소로 자리매김했다.

이에 따라 건설사들은 앞다퉈 더 크고 화려한 문주를 선보이며 차별화에 나서고 있다. 그런데 문주가 대형화되면서 오히려 세대 내 조망 경관을 해치는 사례도 발생하고 있다. 피해 세대 입주민으로서는 문주로 인해 오히려 조망권이나 일조권 등을 침해받게 되는 주객전도의 상황에 놓이게 되는 것이다.

만약 분양계약 체결 후 설계가 변경돼 문주가 설치되고 그로 인해 세대 시야가 일부 제한되게 됐다면 입주민들은 시행사를 상대로 손해배상을 구할 수 있을까? 대법원은 그렇지 않다고 봤다.

분양계약서에 ‘단지 조경 시공계획은 변경될 수 있다’는 문구가 명시됐다면 통상적으로 예상할 수 있는 범위 내에서 발생한 조망이익 침해에 대해서는 분양계약상의 책임 위반이 인정되지 않는다는 것이다.

그러면서 대법원은 세대 시야의 20% 범위 내에서 문주가 보이는 것은 중대한 시야제한이라고 보기 어렵고 특히 저층 세대의 경우 인근 수목이나 구조물 설치로 인해 어느 정도 시야 제한이 있을 수 있다는 사정을 충분히 예상할 수 있다고 덧붙였다.

결국 분양자의 채무불이행책임은 분양계약 내용상 예상가능한 범위를 벗어났는지를 중심으로 판단된다고 볼 수 있다. 따라서 입주 예정자들은 분양계약 체결 전 계약서상 조경 변경 가능성에 대한 조항을 면밀히 검토해야 하며 특히 저층 세대 구매자는 시야 제한 가능성을 고려해 구매를 결정해야 한다.

<법무법인 산하 변호사>