하자 관련 문제는 아파트에서 가장 많이 발생하는 고질적인 분쟁 가운데 하나이다.
아파트 하자는 그동안 정부의 공동주택에 대한 공급위주의 정책과 함께 건설업계의 구조적인 문제 등이 원인이라고 할 수 있다. 이와 함께 애매모호한 하자 관련 법이나 제도 등이 오히려 분쟁을 증폭시키고 있다는 지적도 많다.
그 결과 아파트에서 하자 관련 소송이 봇물을 이루고 있다. 일부 법원의 경우 아파트 하자 관련 소장이 일주일에도 몇 건 씩 접수되고 있다.
이에 따라 아파트 하자 관련 분쟁과 판결례를 살펴보고, 유사한 분쟁을 예방할 수 있는 대책을 모색할 필요성이 있다.

▶ 손해배상 청구는 ‘민법’ 적용
아파트 사업주체 등이 하자보수의무를 이행하지 않는 경우 하자 관련 소송은 손해배상 청구소송과 하자보수보증금 청구소송으로 나뉜다.
하자보수보증금 청구소송은 입주자대표회장이 입주민을 대표해 하자보수보증서를 발행한 보증회사 등을 피고로 하자보수보증금액 한도로 청구하며, 손해배상 청구소송은 입주민이 각각의 원고가 돼 사업주체(시공사) 등을 상대로 하자보수에 소요되는 손해액을 전부 청구할 수 있다.
서울지법은 지난해 7월 “하자 발생으로 하자보수보증금 소송시 하자담보책임기간은 민법에 정해진 10년이 아니라 하자보수 대상 부분별로 1∼10년의 기간을 정해둔 구 공동주택관리령을 기준으로 하는 것이 옳다.”는 판결을 내렸다.<사건번호 2002가합21931>
또한 서울고법이 “입주민들이 대표회의에게 자신들의 손해배상청구권을 양도했다고 볼 수 없다.”는 판결(2002나69831)을 내리는 등 대표회의가 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권까지 없다고 보는 것이 일반적이다.
하지만 부산고법은 “대표회의는 피고에 대한 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권도 있다.”며 법원의 기존 입장과 다른 견해(2002나2157)를 보였다. 이 사건은 현재 대법원의 판단을 기다리고 있어 결과에 관심이 모아지고 있다.

▶ 하자보수보증 범위
전국의 많은 아파트에서 하자보수보증금 청구소송을 제기하고 있는 가운데 하자보증 대상의 범위와 기간을 놓고 논란이 되자 최근 대법원에서는 이를 해결하는 데 기준이 될 만한 판결을 잇따라 내놓았다.
지난 2002년 2월 대법원은 “보증대상이 되는 하자는 미시공, 변경시공 그 자체가 아니라 공사상의 잘못으로 인해 건축물 또는 시설물 등의 기능상, 미관상 또는 안전상 지장을 초래할 수 있는 균열, 처짐 등이 발생한 것”이라며 “비록 미시공이나 변경시공으로 인해 건축물 자체에 균열 등이 실제로 나타나서 기능상, 미관상 또는 안전상 지장을 초래하는 하자가 사용검사 후에 비로소 발생해야 보증대상이 된다.”는 판결을 내렸다.<99다69662>
이와 함께 대법원은 지난해 8월 “보증대상이 되는 하자는 구 공동주택관리령과 규칙에 규정된 하자보수 의무기간을 도과하기 전에 발생해야 하고, 그 이후에 발생한 하자는 비록 보증계약의 약관에서 정한 보증기간 내에 발생했더라도 보증대상이 되지 못한다.”는 판결(2002다4290)을 내렸다.
아울러 골조 내지는 내력구조부 하자로 인해 공동주택이 무너질 우려가 없어도 하자보수보증 책임이 있다는 것이 법원의 판단이다.<대법원 2001년 4월 27일 선고 2000다66072>

▶ 하자보수비용 문제
하자 관련 소송에서 하자보수 범위, 기간과 함께 보수비용도 중요한 쟁점이 되고 있다.
대법원은 지난 2000년 11월 “아파트 주요 구조부나 주택으로서의 기능에 현저한 장애를 주는 중요한 하자로 인해 입주민들이 손해를 입은 경우 보수에 과다한 비용이 요구되더라도 시공사는 실제 보수에 필요한 비용을 배상해야 하고, 경미한 하자는 하자로 인해 입은 손해만을 청구할 수 있다.”는 판결을 내렸다.<99다49743>
또한 서울고법은 하자보수 공사비 산출과 관련해 반드시 조달청의 ‘공사원가계산 제비율 적용기준’을 적용해야 하는 것은 아니다는 판결(2002나46029)을 내리기도 했다.
아울러 하자보수비 청구시 공사비를 산정하는 기준시기를 놓고 아파트 대표회의와 보증회사간에 많은 논쟁을 겪고 있는 것과 관련해 재판부는 그 기준을 대표회의가 보증사에 하자보수를 청구한 시점까지를 인정(서울고법 2002나50097)하는 것이 일반적이다.

▶ 하자종료 합의도 중요 쟁점
하자종료 합의와 관련된 부분도 법정에서 주요 쟁점 중 하나라고 할 수 있다.
지난 2002년 11월 건설사가 시공상의 하자를 알고도 입주민에게 고지하지 않고 대표회의와 하자종료 합의를 한 사건(서울고법 2002나36107)과 관련, 법원은 “건설사가 시공상의 하자를 알고 입주민에게 고지하지 않았다면 하자종료 합의가 있었더라도 하자담보책임이 면제되거나 종료되는 것으로 볼 수 없다.”며 입주민 손을 들어줘 현재 대법원에 계류중이다.
또한 대전지법은 입주민들이 하자보수보증 책임이 소멸됐음을 확인하는 내용의 확인원을 분양사에 제출했더라도 보수공사가 제대로 이뤄지지 않았다면 하자보수완료 확인을 취소할 수 있다는 판결을 내리기도 했다.<2002가합1660>
이와 함께 대표회의의 의결을 거치지 않는 등 규정을 따르지 않은 채 시공사에 하자보수완료 확인을 해 준 대표회장은 손해배상 책임이 있다는 판결(광주지법 목포지원 2001가합1169)도 나와 동대표들이 하자종료 합의시 신중함이 요구됨을 일깨워 주었다.
이밖에 대표적인 하자 관련 판결례로 ▲하자로 인한 정신적 피해 건설사에 배상 책임이 있다.(수원지법 95가합5052) ▲세대 내 하자의 원인을 찾지 못해 하자보수를 못 했다면 건설사는 계약금과 손해배상금 지급 책임이 있다.(수원지법 2002가합12843) ▲아파트 하자를 보수해 주지 않은 건설사 채권 가압류 결정은 정당하다.(서울지법 남부지원 2003카합574) ▲실제 보수비보다 하자보수금을 적게 받기로 결의한 동대표에게 배상책임이 없다는 것(서울고법 2002나19942) 등이 있다.

▶ 해결방안 없나
앞에서 살펴 본 바와 같은 하자 관련 분쟁을 해결하기 위해서는 아파트에서 철저한 사전준비와 함께 관련 법이나 제도의 보완이 필요하다.
아파트에서는 하자 발생 여부를 철저하게 확인하고, 사업주체나 보증사 등에 보수를 지속적으로 요구해야 하고 이를 미루거나 거부해 해결되지 않는다면 소송을 할 수밖에 없다.
법률 전문가들은 “최근 법원에서는 입주민들에게 상당히 불리하게 판결을 내리는 추세”라며 “관리소와 대표회의는 하자 발생을 입증하는 자료나 근거를 최대한 많이 확보하고, 전문가의 기술적인 지원을 요구하는 등 하자소송에서 유리한 결과를 얻기 위한 철저한 사전준비가 필요하다.”고 말했다.
또한 대표회의에서 하자합의나 종결시 투명한 절차와 과정으로 신중하게 결정해야 한다.
이와 함께 애매모호한 하자 관련 법령이나 제도가 오히려 분쟁을 키우고 있어 개선해야 한다는 지적도 있다.
관련 전문가들은 “관련 법령에 하자에 대한 개념과 범위가 너무 포괄적이고 추상적으로 규정되어 있고 설계상 하자도 명백한 하자인데 빠져 있다.”며 “하자의 개념과 범위를 구체화시키고 설계상 하자도 대상에 포함시키는 등 관련 법령이나 제도에 대한 보완이 필요하다.”고 주장했다.
이밖에 전문가들은 하자분쟁을 해결하기 위해 지자체의 공동주택 관리 분쟁조정위원회를 활용하고, 하자 발생을 근본적으로 막기 위해서는 설계에서부터 시공, 공급, 유지관리체계 등 여러 관련 요소를 종합적으로 개선할 것 등을 제시했다.

<황태준 기자> nicetj@aptn.co.kr