법무법인 로고스 권형필 변호사

집합건물법 제23조 이하에서 규정하고 있는 관리인은 관리단을 대표하지만, 관리위원회가 구성됐다면 관리인은 관리위원회의 의결 사항에 관한 집행기관으로서의 기능을 하게 된다. 그러나 만약 관리위원회가 있거나 관리위원회의 실질을 갖는 기구는 조직돼 있으나 따로 관리인을 선출하지 않은 경우에는 누가 관리단을 대표하게 될 것인지가 실무상 문제가 된다. 법원은 관리인이 존재하지 않는 때는 관리위원회의 구성원 개개인이 관리단의 대표권을 가진다고 판시했다.

이 사건 아파트는 공동주택과 상가오피스텔 총 5개동으로 구성돼 있고, 피고 입주자대표회의는 주택법에 따라 이 사건 아파트의 관리 등을 위해 이 아파트의 입주자들이 선출한 동별 대표자들로 구성된 입대의로서 이 사건 피고 회사에 아파트 관리를 위탁해 왔다.

이 사건의 원고는 집합건물법에 따라 이 사건 아파트 한 개 동의 구분소유자들로 구성된 관리단인데, 다만 원고는 관리규약을 둬 운영위원회를 설치해 관련 사무를 집행하도록 하고, 운영위원회는 관리단 집회의 결의로 선출된 운영위원과 운영위원회 내부 결의를 통해 회장을 선출하는 방식으로 구성했다. 이후 피고 회사와의 기존 관리위탁 계약 기간이 만료됨에 따라, 피고 입대의는 정기회의를 개최해 피고 회사와 이 사건 아파트 관리위탁을 재계약하는 안을 제시하기로 결의했고 같은 내용의 위·수탁 관리계약을 체결했다.

그러나 이 사건 결의 및 위·수탁 관리계약과 관련해 원고가 관리계약의 불합리함을 이유로 계약의 효력을 다툰바 이 사건 소를 제기하기에 이른다.

이에 피고는 소를 제기한 원고인 아파트동 운영위원회 회장은 집합건물법상 관리단인 피고의 대표자인 관리인이 아니라 원고 운영위원회의 회장에 불과하고, 만일 원고 운영위원회의 회장이 집합건물법상 관리인에 해당한다고 하더라도, 운영위원회 결의에 의해 회장으로 선출됐을 뿐 관리단 집회의 결의를 거친 바 없으므로, 이 사건 소는 적법한 대표자인 관리인에 의해 제기된 것이 아니므로 부적법해 각하돼야 한다고 항변했다.

이에 대해 법원은 원고의 관리규약이 ▲운영위원회를 둬 구분소유자들의 의견을 수렴해 관리단 집회의 의결사항을 사전 조율하고 그에 관한 사무를 집행하도록 하고 있고 ▲운영위원회는 관리단 집회 결의로 선출된 운영위원 및 회장·총무 등으로 구성되는 점 ▲원고는 운영위원들을 선출해 운영위원회를 구성했고, 운영위원들은 내부의사결정 과정을 거쳐 원고를 대표해 원고 명의로 피고들을 상대로 이 사건 결의 및 이 사건 위·수탁 관리계약의 효력 정지를 구하는 가처분을 신청하는 등으로 일부 공용부분 관리업무에 관한 의사를 결정하고 그에 관한 사무를 집행해 온 점 ▲원고 운영위원회는 위에서 본 바와 같이 원고의 내부기관에 불과해 당사자 능력이 없는 점 ▲원고의 관리규약은 임원의 선출방법에 관해 특별한 규정을 두고 있지 않아 원고는 운영위원회의 결의로 회장을 선출해 왔는데, 집합건물법 제24조 제1항은 관리단 집회의 결의로 관리인을 선임하도록 규정하고 있고 이는 강행규정이라 할 것이어서(대법원 2012. 3. 29. 선고 2009다45320 판결 등 참조), 운영위원회 결의로 선출된 회장이 집합건물법상 관리인에 해당한다고 볼 수도 없는 점 등에 비춰 판단해야 한다고 봤다.

결국 운영위원회 자체나 회장이 아닌, 원고의 운영위원들이 원고를 대표하고 원고의 사무를 집행하는 자들로서 집합건물법상의 관리인에 해당한다고 봄이 상당하고, 관리인이 수인인 경우 민법 제119조 본문에서 정한 각자 대리의 원칙에 따라 관리인들은 각자 관리단을 대표해 사무를 집행할 수 있다고 할 것이라 판단했다(서울중앙지방법원 2015. 7. 16. 선고 2014가합592443 판결 참조).

즉 판결에서는 관리인이 존재하지 않는다면 관리위원회의 구성원 개개인이 관리단의 대표권을 가지며, 나아가 관리위원회의 구성원이 여러 명일 경우는 그 회장이 아닌 관리위원 각자가 대표권을 갖고, 이 경우 민법상 각자 대표로서의 지위를 가진다고 판단한 것이다.

간단히 정리한다면 관리위원회가 존재하지 않는 경우에는 관리인이 관리단을 대표할 뿐만 아니라 관리위원회의 역할인 집행까지 도맡아 하게 되는 것이고, 반면에 규약이 제정돼 관리위원회가 성립된다면 관리위원회가 마치 입대의와 같은 역할로서 관리인을 지휘 감독하게 되는 것이라 할 수 있다.

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