서울북부지법
“사전투입 인건비 관한 
명시적 계약 없다”며 기각

전문 변호사, “부당이득반환
청구했다면 달라졌을수도”

[아파트관리신문=서지영 기자] 신축 아파트의 입주지정기간 전부터 입주관리 등 업무를 수행한 관리업체가 재건축정비사업조합을 상대로 사전투입 인건비를 청구했으나 1심에 이어 항소심에서도 기각됐다. 

주택관리업자 A사는 B주택재건축정비사업조합(이하 ‘B조합’)과 C아파트에 대한 위·수탁관리계약을 계약기간 2019년 11월 27일부터 2020년 1월 26일까지로 해 체결했다. 

B조합이 준공한 C아파트의 입주지정기간은 2019년 11월 29일부터 2020년 1월 28일까지였는데 A사는 입주지정기간이 개시되기 이전인 2019년 11월 15일부터 28일까지 14일간 관리소장 등 인력을 투입해 관리사무소 개설, 입주예약 접수 등의 업무를 수행했다. 

이에 대해 A사는 “B조합의 2019년 11월 5일자 대의원회에서 A사가 C아파트 위탁관리업체로 선정된 후 B조합과 시공사인 D사의 직원은 A사에 시간이 촉박하다면서 입주지정기간 이전인 2019년 11월 15일부터 인력을 선투입해 관리업무를 수행할 것을 강력하게 지시 및 요청했다”고 주장했다. 

그러면서 “이는 A사의 인력 투입에 따른 관리비용을 정산해주겠다는 B조합의 의사표시이자 지시였으므로, A사는 관리사무소 직원을 채용해 2019년 11월 15일부터 28일까지 14일간 B조합과 시공사를 위해 입주관리업무를 한 것”이라며 “따라서 B조합은 신의성실의 원칙에 따라 A사에 위 기간 동안의 인건비 합계 424만9600원을 지급할 의무가 있다”고 호소했다. 

이 사건 항소심 재판부인 서울북부지방법원 제3-1민사부(재판장 이준철 부장판사)는 판결에 앞서 “공동주택관리법은 의무관리대상 공동주택을 건설한 사업주체에게 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 공동주택을 관리할 책임과 의무를 부과하고 있으나, 위 법률규정만으로 원고 A사가 피고 B조합을 상대로 C아파트의 입주지정기간 개시 이전의 입주관리를 위해 소요된 인건비의 상환을 구할 수 있는 채권이 직접 발생한다고 볼 수는 없다”고 설명했다. 

A사의 사전 투입 인건비 상환청구권이 인정되기 위해서는 구체적인 계약상, 법률상의 근거가 필요하고 그에 관한 주장·증명책임은 A사가 부담한다는 것. 

그런데 A사는 제1심 제1회 변론기일에서 “B조합의 2019년 11월 5일자 대의원회에서 입주지정기간 이전에 관리사무소에 미리 인력을 투입하도록 A사에 직접 지시·요청한 사람은 시공사인 D사 소속 직원이고, 당시 B조합의 조합장이 옆에 동석해 있었을 뿐 그와 같이 사전 투입될 인력의 인건비를 B조합이 부담하기로 명확히 약정한 바는 없다”고 진술했다. 

또 달리 A사와 B조합 사이에 사전 투입 인건비 상환에 관한 계약이 구두라도 성립했음을 인정할 증거는 없었다. 

재판부는 “신의성실의 원칙에 따라 원고가 주장하는 민사상의 구체적 청구권이 발생한다고 볼 근거가 없고, 원고는 피고가 직접 원고에 대해 사전 투입 인건비 지급의무를 부담하는 다른 법률상 근거를 명확히 특정해 주장·증명하지 못하고 있다”고도 지적했다. 

이에 재판부는 “원고가 C아파트 입주지정기간 이전에 관리사무소 인력을 투입해 입주관리업무를 한 사실이 인정된다고 하더라도, 이 법원의 석명에도 불구하고 원고가 변론주의 원칙상 요구되는 주요사실에 관한 주장·증명책임을 다하지 못한 이상 원고의 주장은 받아들일 수 없다”고 밝혔다.

결국 인력을 사전에 투입했다 하더라도 그 비용에 대한 명시적 계약이나 인건비 지급 의무를 뒷받침할 증거가 없다면 인건비 상환청구권이 인정되지 않는다는 것이다. 

이에 따라 재판부는 “그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이해 정당하다”며 “원고의 항소는 이유 없으므로 이를 기각한다”고 판시했다. 

이번 판결과 관련해 법무법인 로고스 권형필 변호사는 “공동주택관리법 제11조에서는 원칙적으로 입주예정자 과반수가 입주할 때까지 사업주체에게 관리하도록 의무를 부여하고 있고 이는 관리 공백으로 인한 손해를 미연에 방지하기 위한 취지인데 이를 고려한다면 사전 인력 투입에 따른 약정금 합의가 인정되지 않다고 하더라도 당사자인 A사로서는 의무의 상대방인 B조합에 대해 부당이득 반환청구를 할 수 있었을 것으로 보인다”고 설명했다. 

이어 권 변호사는 “더욱이 판례 사실관계를 본다면 당시 사업주체의 장이었던 조합장이 인력투입 지시 현장에 동석해 인력투입에 명시적으로 반대를 한 것이 아니라 오히려 인력 투입에 묵인했다고 사실 인정이 된다”며 “결국 이 사건에서 부당이득을 청구원인으로 넣었다면 또 다른 결론에 이를 수도 있었다고 조심스럽게 예측해 볼 수 있다”고 전했다.