“기술정보 등 습득해 하자문제 적극 대처해야”

아파트 부실 시공 등으로 인해 발생하는 각종 하자의 처리 문제는 입주민들의 생명과 재산을 안전하게 보호하는 중요한 사항이지만 관련 전문 지식이 부족한 관리주체들에게는 어려운 과제일 수밖에 없다.
현재 일산 성저마을 동익아파트에 근무하고 있는 강성규 관리소장은 (주)현대건설 등 다양한 건축설비현장에서 쌓은 경험을 통해 아파트 하자 처리 분야에서 두각을 나타내고 있다.
지난 92년 삼성전자 사원아파트에서 기관장으로 근무하며 아파트와 첫 인연을 맺은 강 소장은 지난 94년에는 (주)현대건설에서 현장설비소장으로 다년간 각종 건축설비에 대한 경험을 쌓았다.
강 소장이 건축설비현장에서 쌓은 경험은 서울 신대방 신생원호아파트(98년)와 일산 강선마을 화성아파트(98~2001년) 등에서 관리소장으로 근무할 당시 아파트 하자문제를 효율적으로 처리할 수 있게 한 원동력이 되었다.
특히 일산 강선마을 화성아파트에서는 입주 후 발생하는 각종 하자에 대해 시공사와 건설공제조합측이 하자담보책임기간이 경과되어 보증책임이 없다며 하자보수보증금의 지급을 거절하자 지난 99년 2월 건설공제조합을 상대로 하자보수보증금 청구소송을 제기해 지난 2000년 11월 승소, 하자보수보증금 전액인 10억여원을 받아내는 성과를 거두기도 했다.
강 소장은 아파트 하자 문제를 해결하기 위해서는 관리주체가 무엇보다 건축, 토목, 설비, 전기 등 각 분야별로 폭넓은 지식을 갖춘 후 기술관리를 실현해야 한다고 말하고 있다.

Q. 아파트 하자 처리에 있어 많은 아파트에서 어려움을 겪고 있는데 그 원인은 무엇이라고 생각하는지.
A. 지난 99년 공동주택관리령 등 관련 법령의 개정을 통해 사용검사권자의 하자보수명령 제도 및 하자보수 종료사실 확인 등의 조항이 폐지되며, 건축에 관해 전문적인 지식이 부족한 입주민과 관리주체에서 시공사와 보증회사를 상대로 하자의 범위와 원인 등을 직접 입증해야 하기 때문에 많은 어려움을 겪고 있다.
하지만 이처럼 입주민들에게 불리한 제도적 모순에도 불구하고 아파트 관리주체는 전문 관리인으로서 책임감을 갖고 기술 분야에 전문 지식을 습득해 아파트 하자문제에 적극 대처해 나가야 할 것이다.

Q. 지난 2000년 11월 일산 강선마을 화성아파트 재임시 하자보수보증금 청구소송에서 승소해 입주민들이 10억여원의 배상금을 돌려 받은 적이 있는데 관리주체로서 어떤 역할을 했는지.
A. 지난 93년 입주한 화성아파트 입주민들은 입주 초부터 건물 외벽 및 내부 균열, 누수 등이 발생해 다음해 4월부터 사업주체에 하자보수를 요청했다. 하지만 시공사와 건설공제조합측이 하자담보책임기간이 경과되어 보증책임이 없다며 하자보수보증금의 지급을 거절해 하자보수공사에 어려움을 겪었다.
이에 건축, 토목, 설비, 전기 등 각 분야별 지식을 바탕으로 (주)아파트유지관리와 함께 아파트 하자에 대한 적출조사를 전면적으로 실시해 아파트의 공용 및 전용부분에서 발생한 하자들이 애초에 부실 시공으로 인해 발생했다는 점을 밝혀 냈다.
평상시 아파트의 장기수선계획 수립시 각종 시설별로 유지보수 공사에 필요한 물량 내역을 함께 기재해 하자보수보증금의 산출을 용이하게 한 점도 많은 도움이 되었다.

Q. 아파트 하자문제를 처리함에 있어 기술적인 분야에 특히 강점을 보이고 있는데 어떤 경험이 바탕이 되었는지.
A. 지난 20여년간 (주)대화설비, (주)현대건설 등 건축설비현장에서 근무하며 건축시공분야의 전문 지식들을 쌓을 수 있었다.
또한 건축설비기사, 열관리기능사 2급, 고압 가스냉동기기 기능사 2급 등 각종 전문자격증 등을 취득해 아파트 기술분야에 대한 전문성을 확보한 점도 아파트 유지관리 업무에 많은 도움을 주고 있다.
이 같은 전문 기술정보의 습득은 아파트의 각종 설계도면을 철저히 분석해 시설물의 유지관리계획을 세우고, 시설물에서 발생하는 하자의 원인을 파악해 신속하게 대응할 수 있는 자신감을 주었다.

Q. 아파트 하자보수보증금 청구소송이 종료되고 나서 사후 처리는 어떻게 진행해야 하는지.
A. 아파트 하자문제의 처리는 시작부터 마무리될 때까지 철저하게 투명성을 확보해야 한다. 이에 따라 하자보수보증금이 지급되는대로 보수공사의 우선순위를 1~4등급으로 세분해 순차적으로 공사를 진행하고 공사내역에 대한 사항은 입주민들에게 투명하게 공개해야 할 것이다.
이 같은 원칙에 따라 지난 2001년 화성아파트에서 근무할 당시에는 입주민들의 동의를 구해 보수계획을 수립해 ▲아파트 내·외부 도장공사 실시 ▲지하주차장과 각 동 현관에 최첨단 디지털 칼라 감시카메라 설치 ▲무인경비시스템 설치 ▲단지 내 정자 보수 ▲각 세대별 온도조절기 정품으로 교체 ▲승강기 카 내부 인테리어 공사 ▲독서실 입구 방수 공사 ▲세대 내부 균열 보수공사 ▲각 동 난방불량 보수공사 등을 실시했다.
이와 함께 관리주체는 장기수선계획을 철저히 세워 아파트 유지관리 업무수행에 있어 입주민들에 믿음을 줄 수 있어야 할 것이다.

Q. 아파트의 효율적인 유지관리를 위해 관리주체가 염두해 두어야 할 사항이 있다면.
A. 지금까지 아파트 관리는 기술적 요소에 비해 입주민들과의 대인관계를 중시하는 행정·사무적 요소가 강했다. 하지만 향후 아파트 건축물의 장수명화를 유도해 내며 입주민들의 주거생활을 쾌적하게 유지하기 위해서는 관리주체의 기술관리 실현을 위한 관련 기술정보의 습득이 불가피할 것으로 보인다. 관리소장을 비롯해 관리직원들도 정기적인 기술교육 등을 통해 관리서비스의 질적 향상을 도모해야 한다.

<한용섭 기자> poem1970@aptn.co.kr

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