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기존 건축물 일부 해체 후 동수 늘려 축조하는 건 ‘개축’ 아니다법제처 “대지에 존재하지 않던 건축물 새로 축조하는 것”
승인 2022.01.24 11:52|(1375호)
고경희 기자 gh1231@aptn.co.kr

[아파트관리신문=고경희 기자] 법제처는 기존 건축물 일부를 해체하고 건축물을 다시 축조하면서 동수를 늘리는 행위는 개축에 해당하지 않는다고 19일 밝혔다.

건축법 제2조 제8호에서는 ‘건축’을 건축물을 신축·증축·개축·재축하거나 건축물을 이전하는 것으로 규정하고 있고 같은 법 시행령 제2조 제4호에서는 ‘재축’을 ‘연면적 합계’는 종전 규모 이하로 하면서 동수, 층수, 높이가 건축법령 등에 모두 적합하도록 해 다시 축조하는 것 등을 말한다고 규정해 하나의 대지 내 건축물의 규모를 산정하는 경우 건축물의 동수가 고려될 수 있다는 점을 명시하고 있다.

건축법 시행령 제2조는 ‘증축’을 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것으로 ‘개축’을 기존 건축물의 전부 또는 일부를 해체하고 그 대지에 종전과 같은 규모의 범위에서 건축물을 다시 축조하는 것으로 규정하고 있다.

법제처는 “동수를 늘려서 건축물을 축조하는 행위가 개축에 해당하는지 여부를 판단하기 위해서는 같은 조 제2호 및 제3호에서 규정하고 있는 ‘기존 건축물’이 하나의 건축물을 의미하는 것으로 봐 건축물의 규모 변경은 그 개별 건축물 단위를 기준으로 판단해야 하는지, 아니면 대지 내 여러 동의 건축물 전체를 의미하는 것으로 봐 규모변경은 대지 내 여러 동의 건축물 전체를 기준으로 판단해야 하는지를 먼저 살펴봐야 할 것”이라고 밝혔다.

건축법 제2조 제1항 제2호는 ‘건축물’을 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물 등으로 규정하고 있다. 같은 법 시행령 제119조 제1항 제2호는 ‘건축면적’을 건축물의 외벽의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로, 같은 항 제4호에서는 ‘연면적’을 ‘하나의 건축물’ 각 층의 바닥면적의 합계로 규정하고 있다.

또 건축법 제55조와 제56조에서는 각각 건축물의 건폐율과 용적률에 대해 규정하면서 대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 건축면적과 연면적을 각각 ‘건축면적의 합계’로 하거나 ‘연면적의 합계’로 한다는 명시적 규정을 두고 있다.

이를 종합해 법제처는 “건축면적과 연면적은 개별 건축물 단위를 기준으로 하는 것으로 봐야 한다”며 “건축법 시행령에서 규정한 ‘기존 건축물’은 하나의 건축물을 의미하는 것으로 대지 내 여러 건축물이 있는 경우라면 그 각각의 건축물을 기준으로 그 규모의 변경 여부를 판단해야 한다”고 설명했다.

이어 “개축은 개별 건축물 단위로 기존에 존재하던 건축물과 같은 규모, 즉 건축면적, 연면적, 층수 및 높이가 늘어나지 않는 범위에서 건축물의 축조가 이뤄지는 것”이라며 “기존 건축물과 같은 대지에서 동수를 늘려 건축물을 축조하는 것은 대지에 종전에는 존재하지 않던 건축물을 새로 축조하는 것이므로 이러한 경우가 개축의 개념에 포함된다고 볼 수는 없다”고 해석했다.

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