한국집합건물진흥원 김영두 이사장(충남대학교 법학전문대학원 교수)

공동주택을 관리하는 것을 업으로 하기 위해서는 주택관리업자로 등록해야 한다. 아무나 주택관리업자로 등록할 수 있는 없고 일정한 인력과 시설 및 장비를 보유한 관리업자만이 등록할 수 있다. 예를 들어 등록을 위해서는 전기산업기사 이상의 기술자와 주택관리사, 그리고 그 밖의 기술자를 1명 이상 채용해야 하며 5마력 이상의 양수기와 절연저항계를 1대 이상 구비해야 한다. 사무실도 갖춰야 한다. 주택관리업으로 등록하게 되면 공동주택을 위탁관리할 수 있게 되지만 주택관리업자가 부당하게 관리를 하거나 장기수선충당금 등 관리와 관련된 비용을 용도 이외의 목적으로 사용한 경우와 같이 일정한 사유가 발생하면 관리업등록을 말소하거나 영업정지를 할 수도 있다. 또한 위탁관리업체는 관리주체에 해당하며 아파트를 관리함에 있어서 여러 의무를 부담하게 된다.

그런데 공동주택과 달리 집합건물을 위탁관리하기 위해서는 별도의 자격이 필요 없다. 즉 집합건물법은 집합건물의 관리를 위한 집합건물관리업자 등록제도를 규정하고 있지 않다. 어느 정도 규모가 있는 집합건물은 건물관리업자에게 위탁해 관리하는 것이 일반적임에도 불구하고, 집합건물법에는 관리업자 등록에 대한 규정이 없으므로 관리에 관한 전문성과 인력, 장비를 갖추지 못한 관리업자가 집합건물을 관리함으로써 부실관리가 이뤄지는 경우가 많다.

이러한 현상을 방지하기 위해서는 집합건물법에도 집합건물관리업 등록제도를 도입할 필요가 있다. 일정한 인력과 장비 또는 시설을 갖춘 관리업자만이 집합건물관리업자로 등록할 수 있고, 집합건물관리업 등록을 한 자에 한해 집합건물을 위탁관리할 수 있도록 만들어야 한다. 이와 같이 집합건물관리업 등록제도를 도입하게 되면 다음과 같은 점이 좋아지게 된다.

첫째, 전문성을 갖춰 등록한 관리업자만이 집합건물을 위탁관리할 수 있다. 전문적이고 공정하게 관리업무를 수행할 수 있는 자격을 갖추지 못한 관리업자는 집합건물을 위탁관리할 수 없으므로 입주민들의 권익을 보호할 수 있게 된다.

둘째, 관리업자 등록제도를 도입하게 되면 입주민의 이익에 반해 관리업무를 수행하는 위탁관리업자의 등록을 말소하거나 영업을 정지하도록 함으로써 불합리하고 불투명한 관리업무의 수행을 방지할 수 있다.

집합건물관리업 등록제도를 도입하게 된다면 이렇게 긍정적인 효과를 가져올 수 있다. 그런데 새로운 법제도를 도입하게 되면 대부분의 경우에 이해관계의 충돌의 문제가 발생하게 된다. 이러한 이해관계의 충돌은 입법을 좌절시키는 가장 중요한 원인이 된다. 그런데 집합건물관리업 제도는 이해관계의 충돌의 문제가 별로 발생하지 않는다. 먼저 집합건물관리업자 등록기준은 당연히 주택관리업자 등록기준과 유사할 수밖에 없다. 따라서 주택관리업자로 등록했다면 당연히 집합건물관리업자로 등록할 수도 있다. 지금도 주택관리업자들이 집합건물을 관리하는 경우가 많은데, 이러한 경우에는 등록을 다시 해야 하는 번거로움을 제외하면 등록제도의 도입에 의해서 현재의 상황이 별로 달라지지 않는다. 그리고 집합건물을 관리하고 있는 위탁관리업체 중에는 인력이나 장비를 제대로 갖추지 않았기 때문에 품질이 낮은 관리서비스를 제공하는 경우도 있는데, 이러한 위탁관리업체는 시행사가 설립하거나 몇몇 이해관계자들이 설립한 경우가 대부분이다. 집합건물관리업 등록제도가 도입된다면 이렇게 자격을 갖추지 못한 관리업자가 집합건물을 관리하지 못하게 되는 결과는 환영할 만하다.

입주민들의 이익에 반해 관리업무를 하게 되면 관리업등록을 말소할 수 있기 때문에 위탁관리의 경우에 관리가 공정하고 투명하게 이뤄질 수 있다. 집합건물의 관리에 대해서는 지자체가 관리업무를 조사하거나 감독할 수 있는 권한을 갖고 있지 않는데, 지자체가 집합건물관리업자가 제대로 관리하고 있는지 감독할 수 있게 된다면 비록 간접적이더라도 관리업무를 조사하거나 감독할 수 있는 길이 열리게 된다.

2021년 2월에 문진석 의원이 대표발의한 집합건물법 개정법률안에는 집합건물관리업 등록제도에 관한 신설조문이 포함돼 있다. 그 내용은 공동주택관리법에 따른 주택관리업자등록제도와 거의 유사하다.

집합건물관리업 등록제도를 도입하는 경우에 새로 신설되는 법규정이 복잡하지 않고 비교적 단순하며, 관련된 당사자들의 이해관계가 복잡하게 대립하는 문제도 발생하지 않으며, 그동안 집합건물 분야에서 요구가 많았던 지자체의 관리업무에 대한 조사감독권한도 간접적으로 실현할 수 있으며, 전문성과 역량을 갖추지 않은 관리업자가 집합건물을 관리하지 못하도록 만들 수 있다. 이렇게 장점이 많고 반대논거가 별로 없는 개정법률안을 만나게 되기도 쉽지 않다. 조속히 집합건물법 개정을 통해 집합건물관리업자 등록제도가 도입되기를 바란다.

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