결정 권한 관계없이
공동주택 잘못 관리한 것
주기보다 일찍 교체만으로
입주자 등에 재산상 손해

장기수선계획에 따라 CCTV 전면 교체 주기를 10년으로 정했던 것을 관리소장이 적법한 절차 없이 임의로 변경한 것은 입주자 등에 재산상 손해를 끼친 것으로 평가할 수 있다는 판결이 나왔다.

대전지방법원 제3-1행정부(재판장 안영화 부장판사)는 장기수선계획서상 수선 시기가 도래하지 않은 CCTV 교체공사를 추진해 과징금부과 처분을 받은 대전 동구 A아파트와 관리업체 B사가 대전 서구청장을 상대로 제기한 과징금부과처분취소 청구 소송에서 “원고 B사의 청구를 기각한다”고 판시했다.

A아파트는 2011년 12월 사용검사를 받고 최초 장기수선계획을 수립했다. 2017년 11월경 2회차 장기수선계획 검토 및 조정을 완료했으며, 차기 장기수선계획 검토 및 조정 예정 시기는 2020년 11월경이었다.

A아파트 입주자대표회의는 2015년에 카메라 22대 등 CCTV 시설 증설 공사를 했고, 2018년 9월 5일과 9월 27일에 CCTV 보수공사 계약을 체결했다.

이후 A아파트 입대의는 B사 소속 관리소장 C씨와 입대의의 제안으로 2018년 12월 18일과 2019년 1월 15일에 정기회의를 개최했고, CCTV를 전면 교체하는 것으로 의결했다.

재판부에 따르면 A아파트 입주자대표회의가 2017년 의결한 장기수선계획에는 CCTV 시설 전면교체 수선 주기가 10년으로 기재돼 있었으나 2018년 12월과 2019년 1월에 개최된 A아파트 입주자대표회의 정기회의에서 C씨가 CCTV 전면교체를 제안하면서 CCTV 수선 주기를 5년으로, 장기수선 예정 연도를 2019년으로 임의로 고친 것으로 드러났다.

위 의결에 따라 A아파트는 CCTV 교체공사 업체와 2억5190만원 규모의 계약을 체결하고 공사를 진행했다.

대전서구청은 2020년 6월 26일 ▲도래하지 않은 CCTV 교체공사를 입주자대표회의에서 의결해 공사금액 2억5676만2000원의 CCTV 교체공사를 추진하고, ▲당초 장기수선계획서상 CCTV 사용연한을 10년에서 8년으로 단축해 결과적으로 사용연한을 2년 단축해 입주자 등에게 재산상 손해를 끼친 부분을 지적하며 관리업체 B사에 영업정지 6개월을 갈음해 과징금 540만원을 부과하는 처분을 했다.

B사는 “관리소장 C씨는 장기수선계획서를 위조·변조하지 않았고, CCTV 교체 결정권은 관리소장이 아닌 입주자대표회의에 있다”면서 “CCTV 사용연한이 10년이라고 단정할 수 없고, 장기수선계획서상 교체 주기인 10년보다 2년 먼저 CCTV를 교체했다고 하더라도 공동주택관리법 시행규칙에서 정하고 있는 교체 주기 5년보다 늦은 8년이므로 아파트 소유자 및 사용자에게 손해가 발생했다고 단정할 수 없다”고 주장했다.

그러면서 B사가 A아파트를 관리하면서 CCTV 교체 공사를 한 것은 공동주택관리법 제53조 제1항 제3호에서 정한 ‘고의 또는 과실로 공동주택을 잘못 관리해 소유자 및 사용자에게 손해를 입힌 경우’에 해당한다고 볼 수 없어 처분사유가 존재하지 않음을 강조했다.

재판부는 처분사유 및 근거에 대해 우선 B사가 2020년 4월 8일 ‘민원내용 위반사항 사실 확인서’라는 제목으로 이 사건 처분사유 사실을 인정한다는 취지의 확인서를 작성해 대전서구청에 제출한 점을 지적하며 특별한 사정이 없는 한 그 증거가치를 쉽게 부정하기 어렵다고 말했다.

또한 재판부는 구 공동주택관리법에 따르면 입대의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토·조정해야 하고 전체 입주자의 과반수 서면 동의를 받은 경우에는 3년이 경과하기 전 장기수선계획을 조정할 수 있다고 설명했다. 그러나 A아파트 장기수선계획은 2017년 11월 검토·조정됐으므로 차기 검토·조정 시기는 2020년 11월이므로 그 사이 장기수선계획을 조정하기 위해서는 전체 입주자 과반 서면동의가 필요하나 절차를 거치지 않았고 이를 알고도 임의로 CCTV 전면교체 예정 시기를 2019년으로 변경, 임의 변경 사실을 모르는 입주자대표회의 정기회의에 제출한 점을 지적했다.

재판부는 “이는 그 자체로 구 공동주택관리법 제53조 제1항 제3호에서 정한 ‘고의 또는 과실로 공동주택을 잘못 관리한 경우’에 해당한다”고 설명했다.

이어서 “CCTV 교체 여부 결정권은 A아파트 입주자대표회의에 있다”는 B사의 주장에 대해 재판부는 “입주자대표회의가 CCTV 교체 결의를 하도록 장기수선계획서의 기재 내용을 임의로 변경한 주체가 C씨이므로 결정 권한 여부와 관계없이 C씨가 장기수선계획서를 임의로 변경해 관리한 사실만으로도 충분히 공동주택을 잘못 관리한 것”이라고 일축했다.

한편, 2019년 당시 시행 중이던 구 공동주택관리법 시행규칙과 현행 공동주택관리법 시행규칙에서 CCTV 전면 교체 주기를 5년으로 규정하고 있는 것에 대해선 “A아파트는 교체주기를 10년으로 정한 뒤 장기수선충당금을 적립해 아파트를 관리해 왔으므로 적법한 절차 없이 그 주기보다 일찍 CCTV를 전면 교체했다면 이는 그 자체로 재산상 손해가 있다고 평가할 여지가 있다”면서 “원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 기각한다”고 판결을 내렸다.