[아파트관리신문=서지영 기자] 아파트 주택관리업자 직영의 청소·경비 용역비에 일반관리비, 기업이윤이 포함된 것에 대해 부당이득이라는 주장이 제기됐지만 법원은 청소·경비 업무와 관련 없는 비용이거나 중복으로 받은 것이 아니라며 해당 주장을 배척했다.

서울중앙지법 제5민사부(재판장 신한미 부장판사)는 서울주택도시공사(SH공사)가 주택관리업자인 A사를 상대로 제기한 1746만여원의 부당이득금 청구소송 항소심에서 SH공사의 항소를 기각하는 판결을 내렸다. 이 판결은 더 이상의 이의 제기 없이 최근 확정됐다.

SH공사와 A사는 2018년 10월경 서울 마포구 소재 임대주택인 B아파트에 대한 위탁관리계약을 체결했는데 계약서 제5조는 관리업무 재위탁을 금지하는 한편, 경비·청소·소독·승강기유지 등을 위한 용역 및 공사는 공동주택관리법 시행령 제25조 제1항 제1호 ‘주택관리업자 및 사업자 선정지침’과 발주기관의 주택 관리 규정에 의하도록 했다.

또 계약상대자는 경비·청소용역 업무를 직영으로 수행하지 못하도록 하면서, 불가피하게 경비·청소용역 업무를 직영으로 수행할 경우에는 발주기관과 협의하도록 하고 민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙 제22조 제1항의 별표3에 의거 경비·청소용역비 중 경비 또는 청소에 직접 드는 비용 이외는 추가(일반관리비, 이윤 등)로 부과(지출)할 수 없도록 했다.

A사는 2018년 11월 23일경 위탁관리계약 제5조에 따라 청소 및 경비 용역업체를 선정하기 위해 관리소장을 발주기관으로 해 제한경쟁입찰을 진행했고, A사도 입찰자로 참여해 낙찰자로 선정됐다.

이에 따라 A사는 그해 12월경 B아파트 관리소장과 사이에 2019년 1월 1일부터 2020년 12월 31일까지의 B아파트 청소용역계약과 경비용역계약을 각각 체결했다.

해당 청소·경비 용역계약의 용역비 산출내역을 보면 직접노무비, 간접노무비, 제경비 외에도 직접노무비, 간접노무비 합계액의 일정 비율 상당 금액으로 일반관리비 및 기업이윤 항목이 별도로 산정돼 있었다. 이에 A사가 2019년 1월 1일부터 10월 31일까지 임차인들에게 관리비를 부과하면서 청소·경비 관련 일반관리비 및 기업이윤으로 부과·징수한 금액이 SH공사가 소송에서 제기한 1746만9760원이었다.

이에 대해 SH공사는 “A사가 B아파트의 관리업체이면서 스스로 청소·경비 용역을 제공했으므로 이는 청소·경비 업무를 직영한 것에 해당한다”며 “직영의 경우 청소·경비에 직접 소요되는 비용만을 관리비로 부과할 수 있음에도 A사는 법령 및 계약상 근거 없이 임차인들에게 일반관리비 및 기업이윤을 부과·징수해 부당이득을 취했다”고 지적했다.

이에 SH공사는 “A사가 임차인들로부터 받은 일반관리비 및 기업이윤은 위임사무의 처리로 받은 금전에 해당하므로, 수임인인 A사는 위임인인 SH공사에 이를 인도할 의무가 있고, 그렇지 않더라도 부당이득반환 또는 손해배상으로 SH공사에 위 일반관리비 및 기업이윤을 지급할 의무가 있다”고 주장했다.

관리비 중복·
실질적 관련 비용인가가 중요

이 사건 관련 법령으로 2015년 12월 29일부터 시행된 개정 공공주택특별법 제50조는 공공임대주택의 관리에 관해 민간임대주택에 관한 특별법(이하 ‘민간임대주택법’) 제51조 등을 준용하도록 하고 있고, 민간임대주택법 제51조 제2항은 임대사업자로 하여금 민간임대주택이 300세대 이상의 공동주택에 해당하면 주택관리업자에게 관리를 위탁하거나 자체관리하도록 하고 있다.

같은 조 제5항은 임대사업자가 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 임차인으로부터 관리에 필요한 경비를 받을 수 있도록 규정하고, 민간임대주택법 시행규칙 제22조 제1항은 임대사업자가 임차인으로부터 받을 수 있는 관리비를 일반관리비, 청소비, 경비비 등 9가지 항목으로 구분했으며 같은 조 제3항은 이들 관리비 외 어떠한 명목으로도 관리비를 징수할 수 없다고 규정하고 있다.

또한 관리비 항목의 구성 명세에 관한 민간임대주택법 시행규칙 별표3은 청소비와 경비비에 관해 용역인 경우는 용역금액, 직영인 경우는 인건비, 피복비 등 청소·경비에 직접 드는 비용이라고 규정하고 있다.

재판부는 민간임대주택특별법 시행규칙 제22조 제1항 제1호 별표3에서 주택관리업자 등이 일반관리비, 청소비, 경비비 항목으로 관리비를 받는 것 자체를 금지하지는 않는 점과 일반관리비 항목은 ‘인건비, 제사무비, 제세공과금, 피복비, 교육훈련비, 차량유지비, 그 밖의 부대비용’으로 구성돼 있고 다시 인건비는 ‘급여, 제수당, 상여금, 퇴직금, 산재보혐료, 고용보험료, 국민연금, 국민건강보험료 및 식대 등 복리후생비’로, 제사무비는 ‘일반 사무용품비, 도서인쇄비, 교통통신비 등 관리 사무에 직접 드는 비용’으로, 제세공과금은 ‘관리기구가 사용한 전기료, 통신료, 우편료 및 관리기구에 부과되는 세금 등’으로, 차량유지비는 ‘연료비, 수리비 및 보험료 등 차량유지에 직접 드는 비용’으로, 그 밖의 부대비용은 ‘관리용품 구입비 및 그 밖에 관리업무에 드는 비용’으로 세분화돼 있는 점 등에 주목했다.

재판부는 “이를 종합해 보면 직영으로 청소·경비 업무를 수행하는 경우 관리비를 청소·경비에 직접 드는 비용으로 제한한 취지는 어디까지나 주택관리업자 등이 임대주택의 관리 사무와 직접 관련된 일반관리비를 임차인으로부터 받고 있음에도 추가로 청소·경비 업무를 직영하면서 이와 중복되는 성격의 관리비나 청소·경비 업무와 아무런 관련이 없는 비용을 일반관리비 등의 명목으로 다시 받는 것을 방지하려는 취지로 해석된다”고 밝혔다.

이에 재판부는 “주택관리업자 등이 관련 법령을 위반해 청소·경비 관련 일반관리비 및 기업이윤을 부당하게 받아 왔는지는 단순히 명목상으로 일반관리비나 기업이윤 항목으로 책정됐는지가 아니라 중복되는 성격의 관리비를 다시 받은 것은 아닌지 그리고 실질적으로 청소·경비 업무와 관련 있는 비용인지 등을 종합적으로 판단해야 한다”고 강조했다.

위탁관리 수수료만으로
청소 등 일반관리비 충당 안 돼

재판부는 우선 이 사건 청소·경비 용역계약은 B아파트 관리소장과 A사 사이에 체결된 형식을 취하고 있지만 관리소장은 A사의 직원일 뿐 위탁관리계약의 주체가 아닌 점, 위탁관리계약에 따라 B아파트의 일반적인 관리업무를 담당하는 자는 임대사업자인 SH공사로부터 관리를 위탁받은 A사이며 B아파트의 청소·경비 업무를 수행하는 자도 A사인 점 등을 종합해 A사가 B아파트 청소·경비 업무를 직영한 것이 맞다고 봤다.

그러면서도 재판부는 “피고 A사가 임대주택의 청소·경비 관련 관리 사무와 직접 관련된 일반관리비를 임차인으로부터 이미 받고 있음에도 관련 법령을 위반해 추가로 이와 중복되는 성격의 관리비 또는 청소·경비 업무와 아무런 관련이 없는 비용을 이 사건 일반관리비 및 기업이윤 명목으로 수령했다고 보기는 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다”고 밝혔다.

그 근거로 재판부는 “이 사건 위탁관리계약 체결 당시에는 다른 용역회사가 청소·경비 업무를 2018년 12월 31일까지 수행하고 있었고, 이에 B아파트 관리소장은 2018년 11월 23일경 공동주택관리법 시행령 및 이 사건 위탁관리계약 제5조에 따라 제한경쟁입찰 방식으로 청소·경비업체를 선정했다”며 “따라서 이 사건 위탁관리계약 수수료에는 청소·경비 업무를 위한 일반관리비 및 기업이윤이 포함되지 않았다고 보인다”고 설명했다.

또 재판부는 “이 사건 위탁관리계약에 따른 수수료는 월 66만824원으로, 청소·경비 업무 외에 아파트 관리 비용의 지출도 어느 정도 필요할 것인데, 청소·경비 업무를 위해서는 청소원·경비원 인건비나 피복비, 청소용품이나 경비용품 이외에도 경비지도사 노임비, 교육비, 경비원 인사기록카드 작성 및 경력조회비용, 회계업무 인건비, 차량유지비, 사무실 임차료 등의 지출이 필요하므로 이 사건 위탁관리 수수료만으로 청소·경비 업무와 직접 관련된 일반관리비 성격의 비용을 충당하기는 어려울 것”이라고 강조했다.

아울러 재판부는 “실제 피고가 받은 청소 업무를 위한 일반관리비는 월 12만4310원, 기업이윤은 월 7만4580원, 경비업무를 위한 일반관리비는 월 92만8850원, 기업이윤은 월 61만9236원으로, 위탁관리계약의 월 수수료 55만824원을 훨씬 상회한다”고 덧붙였다.

매월 발생 청소·경비 관련 비용
구체적 산정 어려워

이와 함께 재판부는 ▲이 사건 청소·경비 용역 입찰에 참여한 경비 용역업체는 4개, 청소 용역업체는 9개에 이르는데 관리소장은 청소·경비 용역업체 선정 공고를 하면서 관련 법령에 따라 용역비 세부산출 내역서를 작성·제출하라고 명시했고 그 세부산출 내역서 견본에는 직접노무비, 간접노무비, 제경비 외에 일반관리비 및 기업이윤 항목도 명시돼 있었던 점 ▲B아파트의 청소·경비 업무는 이 사건 위탁관리계약 체결 전부터 용역 방식으로 운영되고 있었으므로 이전부터 그 용역비 세부산출 내역서에 청소·경비 관련 일반관리비 및 기업이윤이 산정돼 집행돼 왔을 것으로 보이는 점 등을 종합해, “이 사건 청소·경비 관련 일반관리비 및 기업이윤이 청소·경비 업무와 관련 없는 비용이라거나 부당한 초과 이윤을 얻기 위해 산정됐다고 보기도 어렵다”고 밝혔다.

이 사건 청소·경비 관련 일반관리비 및 기업이윤이 직접노무비, 간접노무비를 합한 금액의 ○% 상당 금액으로 산정돼 있기는 하나, 재판부는 “이는 매월 발생하는 청소·경비 업무와 관련된 일반관리비 등 비용을 구체적으로 산정하는 것이 어렵기 때문으로 보인다”며 “청소·경비 관련 일반관리비나 기업이윤 산정 내역이 구체적으로 특정돼 있지 않다는 사정만으로 곧바로 B아파트 청소·경비 업무와 무관한 비용이라고 단정하기는 어렵다”고 설명했다. 실제로 산정 어려움을 이유로 지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행규칙 제6조 제4호에서는 일반관리비를 ‘재료비, 노무비 및 경비의 합계액에 일정 비율을 곱한 금액’으로, 제5호에서는 이윤을 ‘노무비, 경비 및 일반관리비의 합계액에 일정 비율을 곱한 금액’으로 산정하고 있다.

재판부는 또 “이 사건 위탁관리계약 당시 그 위탁수수료에 청소·경비 업무를 위한 일반관리비가 포함돼 있지 않았던 이상 부득이 청소·경비 업무와 관련된 일반관리비를 이 사건 청소·경비 용역계약의 용역비에 포함시킬 수밖에 없었던 사정이 있었다고 볼 수 있다”고 덧붙였다.

이러한 판단들에 따라 재판부는 “피고 A사가 받은 이 사건 일반관리비 및 기업이윤을 법률상 원인 없는 부당이득이라고 보기 어렵다”며 “그렇다면 원고 SH공사의 청구를 기각한 제1심 판결은 정당하므로, 원고의 항소를 기각한다”고 판시했다.