법무법인 우리로 주규환 변호사

아파트 등 공동주택을 포함한 집합건물에 대한 관리업체의 관리에 있어 일반 관리비 및 연체료 채권의 성질 및 이들의 소멸시효 기간과 체납 관리비 최고와 소 제기에 따른 시효 중단 등 관리비 연체와 관련해 관리 현장에서 다양한 문제가 자주 발생하는바 이번호 칼럼에서는 이들의 법률관계에 대해 살펴보고자 한다.

우선 아파트 등 공동주택의 경우 자치기구인 입주자대표회의가 존재하고 일반 집합건물의 경우 자치기구인 관리단이 존재하는데 입주자대표회의나 관리단이 직접 관리 권한에 기해 관리비를 청구할 수 있음은 당연하다.

한편 입주자대표회의나 관리단이 관리 위탁계약을 체결하고 전문 관리업체에게 위탁한 경우에 관리업체가 직접 관리비 체납 입주자를 상대로 관리비 지급 청구 소송을 제기할 수 있는 지가 문제될 수 있다. 아파트 등 공동주택을 규율하는 현행 공동주택관리법에는 의무관리대상 단지의 공동주택을 관리하는 관리업체 소속 관리사무소장은 관리비 청구와 관련해 입주자대표회의를 대리해 재판상 또는 재판 외의 행위를 할 수 있다는 명문의 규정을 두고 있다.

이에 대해서 대법원은 재산권에 관한 소송에서 “소송물에 관한 관리처분권을 갖는 권리 주체가 관련 소송을 제3자에게 위임하게 하는 것은 임의적 소송신탁에 해당해 원칙적으로 허용되지 않지만 민사소송법이나 신탁법이 정한 소송신탁의 금지 등을 회피하기 위한 탈법적인 것이 아니고 이를 인정할 합리적인 이유와 필요가 있는 경우에는 예외적으로 허용될 수 있으므로 집합건물의 관리단이 관리비의 부과,징수를 포함한 관리업무를 위탁관리회사에 포괄적으로 위임한 경우에는 통상적으로 관리비에 관한 재판상 청구를 할 수 있는 권한도 함께 수여한 것으로 볼 수 있고 집합건물의 관리단이 전문 관리업체에 건물 관리업무를 위임해 수행하도록 하는 것은 합리적인 이유가 있고 관리비 징수는 업무수행에 당연히 수반되는 필수적 요소이므로 집합건물의 관리업무를 위임받은 관리업체는 특별한 사정이 없는 한 입주자 등을 상대로 자기 이름으로 소송을 통해 관리비를 청구할 수 있다”고 판시했다.

 다음으로, 관리비 채권 및 그 연체료 채권의 성질 및 소멸시효 기간, 최고에 따른 소 제기와 연결된 시효 중단 시점 등이 문제될 수 있다. 관리비 채권은 민법 상 1년 이내의 기간으로 정한 금전의 지급을 목적으로 한 채권으로 3년의 소멸시효가 적용되고 시효 중단은 원칙상 소 제기나 지급명령 제기, 가압류 등이 있을 경우에만 인정되고 체납자에 대한 지속적인 내용증명 통지는 최고에 불과하고 이러한 최고는 6개월 이내에 반드시 소 제기가 있을 경우에만 최고 시로 소급해 시효가 중단된다. 수 회 최고 후 소 제기의 경우 소 제기로부터 6월 이내에 한 최고 시에 시효 중단이 되므로 예컨대 2021년 3월 15일이 시효 완성일인데 체납자에게 2021년 2월 25일, 3월 25일, 4월 25일에 각각 최고한 뒤 2021년 9월 15일에 소 제기했다면 소 제기 시인 2021년 9월 15일부터 소급해 6월 내인 3월 25일에 한 최고 시부터 시효가 중단되는데 그때는 이미 시효가 완성되므로 수 회 최고 시의 시효 중단 시점 관련해 이점을 꼭 유의할 필요가 있다.

한편 원본 채권인 관리비 채권과는 별도로 그 연체료 채권의 경우 약간의 변형된 법리가 적용된다. 우선 원본 채권인 관리비 채권이 시효 완성으로 소멸됐을 경우 연체료도 곧바로 소멸되는 지가 문제될 수 있다. 대법원은 원금 채권의 소멸시효가 완성된 경우 소멸 시효 완성 효력은 그 시효 완성 전에 발생한 이자 또는 지연손해금에도 미치지만 원금 채권이 변제 기타 사유로 소멸한 경우에는 그 변제 기타 사유로 소멸하기 전에 이미 발생한 이자 또는 지연 손해금은 별개의 채권으로 존재한다고 판시했다.

또한 관리업체가 입주자대표회의나 관리단을 대행해 관리비 소송을 진행한다고 하더라도 연체료 채권은 일반 민사 채권이어서 상사시효가 적용되는 것은 아니다.

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