3 공동주택 세무
⑥ 부가가치세 과세대상, 면세

1. 부가가치세 과세대상
부가가치세는 사업자가 행하는 재화 또는 용역의 공급을 과세대상으로 한다.

재화란 재산 가치가 있는 물건 및 권리를 말한다. 물건은 상품·제품·기계·건물 등 모든 유체물 및 전기·가스·열 등 관리할 수 있는 자연력으로 하고, 권리는 광업권·특허권·저작권 등 물건 외에 재산적 가치가 있는 것으로 한다. 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도하거나 양도하는 것으로 한다.

용역이란 재화 외의 재산 가치가 있는 모든 역무 및 그 밖의 행위를 말한다. 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 역무를 제공하거나 시설물, 권리 등 재화를 사용하게 하는 것으로 한다.

이와 같은 부가가치세 과세대상 재화 또는 용역의 공급에 대해 공급자가 부가가치세를 공급받는 자로부터 거래징수해 납부해야 한다.

2. 부가가치세 면세
부가가치세 면세는 특정한 재화 또는 용역의 공급에 대해 부가가치세 납세 의무를 면제하는 것을 말한다. 부가가치세는 최종소비자가 궁극적으로 부담하게 되는 세금으로서 사회·공익·문화 등 조세정책 목적상 특정한 성격이나 요건을 갖춘 재화나 용역의 공급에 대해서는 부가가치세를 면제하고 있다.

주요 부가가치세 면세 항목(예시): 다음과 같은 재화 또는 용역의 공급에 대해서는 부가가치세를 면세한다(부가가치세법 제26조).
- 수돗물(전기, 난방은 과세)
- 대통령령으로 정하는 의료보건 용역
- 대통령령으로 정하는 금융·보험 용역
- 공동주택 어린이집의 임대용역

3. 공동주택 관리주체의 부가가치세 과세 여부
(1) 부가가치세 과세대상(예시)
- 재활용폐자원 판매수입: 재화의 공급으로 부가가치세 과세 대상
- 검침위수탁계약에 따라 수령하는 검침수입: 용역의 제공으로 부가가치세 과세 대상
- 게시판 광고수입, 옥외광고물/ATM설치 임대수입, 외부인 주차장 사용료수입 등: 시설물 등을 사용하게 하는 것으로 부가가치세 과세 대상

(2) 부가가치세 면세대상(예시)
- 소독 용역과 생활폐기물 재활용 용역: 의료보건 용역으로 부가가치세 면세
- 공동주택 화재보험료: 금융·보험 용역으로 부가가치세 면세
- 공동주택관리법에 따른 관리규약에 따라 관리주체 또는 입주자대표회의가 제공하는 복리시설인 공동주택 어린이집의 임대용역
- 관리주체·경비업자·청소업자가 공급하는 일반관리용역·경비용역·청소용역 중 아래 하나에 해당하는 경우(조세특례제한법 제106조)
● 공동주택 중 국민주택규모에 해당하는 국민주택
● 국민주택규모 초과 공동주택 중 수도권을 제외한 도시지역 이외 읍면의 주택
● 국민주택규모 초과 공동주택 중 수도권과 수도권 밖 도시지역 전용면적이 135㎡ 이하의 주택

<한미회계법인 공인회계사>