집합건물법상 서면결의의 경우 관리단집회가 실제로 개최된 경우의 의결권 대리행사와 달리 구분소유자만 할 수 있고 대리인결의의 경우에도 구분소유자 중 1인만 대리인이 될 수 있다. 이에 일부공용부분 관리단 설립을 위한 관리규약 설정에 임차인들이 대리해 서면결의를 한 것은 위법하다는 법원 판결이 나왔다.

서울고등법원 제34민사부(재판장 구자헌 부장판사)는 최근 경기 고양시 A건물 지하 상가의 구분소유자 B사(탈퇴, 원고승계참가인 D씨 등 3명)가 A건물 관리단과 관리인 C씨를 상대로 제기한 관리단집회결의 무효 및 관리인 지위 부존재확인 청구소송 항소심에서 원고 패소 판결을 내린 1심을 뒤집고 “원고승계참가인들의 피고 C씨에 대한 소를 각하하고 피고 관리단의 임시집회에서 피고 C씨를 관리인으로, E씨를 총무로, F씨를 감사로 선임한 결의는 무효임을 확인한다”는 원고 일부 승소 판결을 내렸다.

A건물은 2000년 5월 사용승인을 받은 이후 상가번영회와 아파트 입주자대표회의가 별개의 단체로 구성돼 상가 부분은 상가번영회가, 아파트 부분은 입주자대표회의가 각 관리해왔다.

상가번영회 및 대표회의의 각 임원 6명은 2009년 5월 구분소유자 전원을 대상으로 하는 결의절차를 밟아 A건물 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 A아파트상가관리단이 설립돼 있음을 추인하고 통합 관리규약을 최초로 제정했다. 그 이후 임원 6명은 A건물 전체 구분소유자 105명 중 93명으로부터 관리단 설립추인에 관해 서면동의를 받았다.

통합 관리단은 2010년 9월 아파트 관리단 측 대표 3인과 상가 관리단 측 대표 3인 총 6인의 대표가 참석한 관리단집회를 통해 ‘아파트 대표회의 단독 구성에 대한 주민의견 수렴 결과 입주자등의 74.4%가 동의함에 따라 단독 운영하기로 결정’하는 내용의 결의를 했다.

A건물 상가 구분소유자 총 29명 중 27명은 같은 날 동의서에 서명날인하는 방법으로 결의에 찬성하고 상가 구분소유자만을 구성원으로 해 관리단을 새로이 운영하기로 하면서 통합관리단의 통합규약을 일부 개정해 상가 관리단의 규약으로 사용하기로 했다. 이 동의서에 서명날인을 한 27명 중 구분소유자가 직접 서명하거나 구분소유자들 중 1인이 대리로 서명한 경우는 5명이다.

구 집합건물법(2012년 12월 18일 개정 전)은 관리단집회 의결방법으로 ‘이 법 또는 규약에 특별한 규정이 없는 경우에는 구분소유자 및 의결권의 각 과반수로써 의결한다’고 규정하면서 ‘의결권은 서면 또는 대리인에 의해 행사할 수 있다’고 정하고 있다.

대법원은 구 집합건물법이 ‘관리단집회에서 결의할 것으로 정해진 사항에 관해 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 서면에 의한 합의가 있는 때에는 관리단집회의 결의가 있는 것으로 본다’고 규정하고 있고 서면결의는 관리단집회가 열리지 않고도 관리단집회의 결의가 있는 것과 동일하게 취급하고자 하는 것이어서 서면결의를 함에 있어 관리단집회가 소집, 개최될 필요가 없다고 판시한 바 있다.

그러나 이 사건 2심 재판부는 “구 집합건물법에서 허용하는 의결권의 대리행사는 실제로 관리단집회 결의가 소집·개최된 경우의 의결권 행사방법에 관한 것이고 구 집합건물법은 그와 달리 관리단집회 결의에 갈음해 서면으로 합의하는 경우에 관해서는 별도로 규정하면서 ‘구분소유자의 5분의 4 이상’의 합의라는 가중된 요건을 정해 서면결의 방법이 관리단집회 결의 방법과 다름을 명시적으로 정하고 있다”고 설명했다.

그러면서 “또 구 집합건물법은 구분소유자가 미리 그들 중의 1인을 대리인으로 정해 관리단에 신고한 경우 대리인이 다른 구분소유자를 대리해 서면결의 등을 할 수 있다고 정하고 있을 뿐 그 밖의 서면결의를 대리인에 의해 할 수 있는 방법을 정한 바 없다”며 “실제로 관리단집회가 개최돼 관리단의 구성원이 한자리에 모여 논의하고 결의하는 경우와 달리 서면결의의 경우에는 구 집합건물법이 명문으로 정한 바와 같이 ‘구분소유자들 중 1인’이 대리인으로 정해져 관리단에 신고된 경우를 제외하고는 서면결의는 관리단의 구성원인 구분소유자만 할 수 있는 것”이라고 덧붙였다.

이를 토대로 재판부는 “피고 관리단이 적법하게 성립하기 위해서는 상가 구분소유자만을 구성원으로 해 피고 관리단을 새로이 운영하기로 통합 규약을 개정한 규약이 적법하게 성립해야 한다”며 “이 사건 서면결의가 적법한 것으로 보기 위해서는 구 집합건물법에 따라 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 찬성으로 합의돼야 하고 대리인이 적법한 대리권을 수여받은 경우라고 하더라도 대리인에 의해 서면결의를 할 수 있는 것은 구분소유자들 중 1인이 대리인으로 관리단에 신고된 경우밖에 상정할 수 없는데, 인정할 증거가 없다”고 지적했다. 

따라서 통합 규약을 개정한 2010년 9월 결의는 위법하고 상가 관리단은 ‘일부공용부분 관리단’으로서 적법하게 성립했다고 볼 수 없다고 판단했다.

이에 재판부는 “이 사건 규약은 적법하게 성립됐다고 볼 수 없고 피고 관리단은 일부공용부분 관리단으로 성립됐다고 볼 수 없어 여전히 기존의 통합 규약이 적용되는 통합 관리단에 해당한다고 봐야 한다”며 “개정 규약에 따라 관리인, 총무, 감사를 선임한 결의는 무효”라고 판시했다.

한편, 피고 측은 이 같은 2심 판결에 불복해 상고를 제기했다.