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비의무관리단지에 주택관리사 배치하지 않았어도 공동주택 관리실적 없다 할 수 없어대구지법 판결
승인 2021.09.13 13:16|(1356호)
서지영 기자 sjy27@aptn.co.kr

공동주택 관리실적 증명서
발급신청 반려 취소

비의무관리대상 관리도
관리실적에 포함

[아파트관리신문=서지영 기자] 주택관리사를 비의무관리대상 아파트 관리사무소장으로 배치하지 않았다고 해서 공동주택 관리실적이 없다고 볼 수는 없다는 법원 판결이 나왔다.

대구지방법원 제1행정부(재판장 차경환 부장판사)는 최근 주택관리업체 A사가 대구 달서구청장을 상대로 제기한 ‘공동주택 관리실적 증명서 발급신청 반려행위 취소’ 청구를 받아들이는 판결을 내렸다.

A사는 지난해 3월 9일 달서구에 공동주택 7개 단지 26세대에 관해 관리실적 증명서의 발급을 신청했으나 달서구청장은 같은 날 이 신청을 반려했다.

달서구청장은 반려 이유에 대해 “국토교통부 주택건설공급과-9180호(2019. 11. 8.)에 따르면, ▲관리실적에는 비의무관리대상 공동주택도 포함되고 ▲주택관리업자가 공동주택관리법령상 관리주체로서 공동주택을 관리하고 주택관리사를 관리사무소장으로 배치하는 등의 경우에 관리실적으로 인정되며 ▲같은 공동주택 단지에서 같은 주택관리업자가 연속해 경쟁입찰이나 수의계약 등의 방법으로 관리주체로 선정돼 계약을 완료한 경우 계약별 각각 관리실적으로 인정된다”고 전한 뒤, “그러나 A사가 제출한 실적(7건) 중 주택관리사를 관리사무소장으로 배치한 단지가 없어 위 기준을 충족하지 않으므로 실적으로 인정할 수 없다”고 밝혔다.

A사는 이 같은 처분에 불복해 대구시 행정심판위원회에 행정심판을 청구했으나 위 위원회는 지난해 5월 25일 이를 기각했다.

그러나 이 사건 재판부는 “피고 달서구청장이 이 사건 처분의 근거로 든 처분사유는 정당한 처분사유로 인정할 수 없다”며 A사의 손을 들어줬다.

판결 이유로 재판부는 먼저 주택관리업자 및 사업자 선정지침에서 시장·군수·구청장으로 하여금 주택관리업자 등이 공동주택 관리실적 증명서 발급을 요청하면 즉시 증명서를 발급하도록 규정하고 있는 점에 비춰, “시장 등은 주택관리업자 등이 공동주택을 관리한 실적이 인정되는 경우에는 신청에 따라 그에 대한 실적증명서를 발급할 의무가 있다”고 지적했다.

이어 “위 지침에서 ‘공동주택 관리실적’의 인정기준에 관해서는 별다른 규정을 두고 있지 않은데, 일반적으로 ‘공동주택’이라고만 하면 공동주택관리법 제2조 제1항 제1호가 정한 ‘공동주택’을 의미한다고 볼 수 있고, 위 지침은 의무관리대상 공동주택을 관리할 주택관리업자의 선정에 관한 것으로서 만약 공동주택 관리실적이 의무관리대상 공동주택에 대한 것으로 한정된다면 사실상 의무관리대상 공동주택을 관리한 실적이 있는 주택관리업자만 계속해서 의무관리대상 공동주택을 관리할 수 있게 되는 불합리가 초래되는 점에 비춰 보면, 위 지침이 정한 ‘공동주택 관리실적’은 의무관리대상 여부와 관계없이 주택관리업자가 공동주택에 대해 공동주택관리법 제63조, 같은 법 시행규칙 제29조가 정한 관리업무를 수행한 경우를 포함한다고 봄이 타당하다”고 밝혔다.

또한 “달서구청장이 이 사건 처분의 근거로 든 국토교통부의 유권해석에서도 의무관리대상이 아닌 공동주택의 관리실적도 ‘공동주택 관리실적’에 포함된다고 보고 있다”고 재판부는 덧붙였다.

이에 “의무관리대상이 아닌 공동주택을 관리하는 경우에는 공동주택관리법 제64조 제1항에 따라 주택관리사를 관리사무소장으로 둘 의무가 부과되지 않으므로, 주택관리사를 관리사무소장으로 배치하지 않았다는 이유만으로 공동주택 관리실적이 없다고 단정해서는 안 된다”고 강조했다.

달서구청장은 올해 4월 1일자 준비서면에 이르러 “A사가 제출한 계약서와 실적증명원만으로는 A사가 관리주체로서 공동주택을 관리한 사실이 인정되지 않는다”는 취지의 주장을 새로 했다.

그러나 재판부는 “이러한 새로운 주장이 기본적 사실관계가 동일한 범위 내의 처분사유 추가·변경으로 허용되는 것인지에 관해 의문이 있고, 설령 허용된다고 하더라도 아래와 같은 점을 감안해 보면 피고가 드는 위와 같은 사정만으로 이 사건 처분에 적법한 처분사유가 인정된다고 볼 수 없음은 마찬가지”라고 일축했다.

재판부가 밝힌 바에 따르면 원고 A사가 이 사건에서 공동주택 관리실적 증명서 신청을 하며 제출한 계약서와 실적증명원은 과거에도 피고 달서구청장에 제출했던 자료로서, 피고는 이를 근거로 공동주택 관리실적 증명서를 계속해 발급해왔다.

재판부는 “그 후에 이 사건 처분이 있기까지 달라진 유일한 사정은 ‘주택관리사를 관리사무소장으로 배치했는지 등을 기준으로 공동주택 관리 여부를 판단해야 한다’는 국토교통부의 유권해석이 있었다는 것뿐인데, 앞서 본 것처럼 ‘주택관리사를 관리사무소장으로 배치했는지’는 공동주택 관리 여부를 판단하는 데에 필요적인 조건이 아니다”라고 강조했다.

또한 A사가 제출한 계약서는 공동주택의 관리업무에 관한 위·수탁 계약의 형식을 취하고 있고 그 업무 내용에는 공동주택관리법 제63조 등이 정한 업무가 포함돼 있으며, 해당 위탁자들은 A사와 공동주택 위탁관리에 관한 용역계약을 체결한 사실에 관해 실적증명원을 발급해 줬다. 재판부는 “나아가 피고의 주장내용을 모두 보아도 위 계약서 및 실적증명원이 허위라거나 위조됐다고 볼 만한 정황은 확인되지 않는다”고 지적했다.

달서구청장은 ▲A사가 제출한 계약서가 표준 계약서가 아닌 점 ▲관리대상이 의무관리대상 공동주택이 아닌 점 ▲대상 업무에 그 의미가 불명확한 ‘관계법령에서 요구되는 사항’이 포함돼 있고 ‘발주처가 시행하는 업무의 지원’을 규정하고 있는 점 ▲사전승인 및 사후보고 상세사항을 발주처가 별도 지정하기로 정한 점 ▲발주처와 공동명의로 예금계좌를 개설·관리하도록 한 점 ▲관리비의 고지에 앞서 심의를 받는다고 규정한 점 등을 그 주장의 근거로 들기도 했으나, 재판부는 “이러한 사정은 모두 원고가 의무관리대상이 아닌 공동주택에 관한 관리업무를 위탁받아 수행했다는 사실과 양립 불가능하거나 배치되는 사정이라고 볼 수 없다”며 배척했다.

이에 따라 재판부는 “이 사건 처분은 처분사유가 인정되지 않으므로, 원고의 나머지 주장에 관해 더 나아가 살펴볼 필요 없이 위법해 취소돼야 한다”고 판시했다.

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