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[주규환 칼럼] 전유와 공유 및 전체공유 구분 법률관계
승인 2021.08.26 08:15|(1354호)
법무법인 우리로 주규환 변호사

일반 아파트 및 주상복합 아파트를 포함한 집합건물에서 특정 공용부분이 전체 집합건물 구분소유자들의 소유인 전체 공용부분에 해당하는지, 아니면 일부 구분소유자들만의 소유로서 당해 일부 구분소유자들만 사용할 수 있는 일부 공용부분에 해당하는지, 실제 건물의 구조상으로도 애매한 경우가 많아 분쟁이 상당히 많이 발생하고 있다. 올해 초에 아파트 단지 내의 특정 동 옥상이 전체 공용부분인지 아니면 일부 공용부분에 해당하는지에 대한 대법원 판결이 선고됐는데 이번 칼럼에서는 집합건물에 있어 전체 공용부분 해당 여부 관련한 법률관계에 대해 살펴보기로 한다.

집합건물법에는 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속하되 일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 공용부분은 일부 공용부분이라고 규정하고 있다. 위 법 조문이 규정하고 있는 것과 달리 실무에서는 건물의 구조 자체가 전체 공용부분에 해당하는지 또는 일부 공용부분인지 판별이 쉽지 않은 경우가 허다해 항상 분쟁이 발생할 여지가 많다. 우선 당해 공용부분이 일부 공용부분인지, 전체 공용부분인지의 구분 이전에 건물의 일부 부분이 전유부분인지 공용부분인지의 구별이 선행돼야 한다. 대법원은 집합건물의 어느 부분이 전유부분인지 또는 공용부분인지 여부는 구분소유가 성립한 시점, 즉 원칙적으로 건물 전체가 완성돼 당해 건물에 관한 건축물대장에 구분 건물로 등록된 시점을 기준으로 건물의 구조에 따른 객관적 용도에 따라 판단해야 하고, 그 후의 건물 개조나 이용 상황의 변화 등은 전유부분인지 공용부분인지 여부에 영향을 미칠 수 없다고 하고 있어 전유부분인지 공유부분인지는 그 건물이 건축물 대장에 등록될 시점을 기준으로 건축물 대장의 내용을 통해 구분할 수 있다.

한편 집합건물의 공용부분 중 일부 공용부분인지, 전체 공용부분에 해당하는지를 판단하는 시점이나 기준과 관련해 대법원은 올해 초 선고한 판결에서 “집합건물의 공용부분 중 일부의 구분소유자만의 공용에 제공되는 것임이 명백한 일부공용부분은 그들 구분소유자의 공유에 속하는 것이고 이때 건물의 어느 부분이 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지는 소유자들 사이에 특단의 합의가 없는 한 구분소유가 성립될 당시 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의해 결정되고, 구분소유가 성립될 당시 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 비춰 일부 공용부분인 부분의 구조나 이용 상황을 그 후에 변경하더라도, 그 부분을 공유하는 일부 구분소유자 전원의 승낙을 포함한 소유자들의 특단의 합의가 없는 한, 그러한 사정만으로 일부 공용부분이 전체 공용부분이 되는 것은 아니고 또한 이러한 법리는 여러 동의 집합건물로 이뤄진 단지 내의 특정 동의 건물 부분으로서 구분소유의 대상이 아닌 부분이 해당 단지 구분소유자 전원의 공유에 속하는지, 해당 동 구분소유자 등 일부의 구분소유자만이 공유하는 것인지를 판단할 때에도 마찬가지로 적용된다”고 판단했다. 그러면서 당해 사건에서 “해당 동 구분소유자는 옥상을 능동적으로 이용하는 데에 건물의 구조상 아무런 장애가 없는 반면, 다른 동의 구분소유자는 해당동 출입구에 의해 옥상에의 접근이 차단되고, 다만 입주자대표회의 등의 결정을 집행하는 관리사무소의 승인을 얻어 당해 사건 옥상에 접근할 수 있을 뿐이므로 건물의 구조에 따른 이 사건 옥상의 이용 가능성에서 해당동 구분소유자와 타동 구분소유자는 본질적인 차이가 있다고 할 것이어서 당해 사건 옥상은 해당 동 구분소유자만의 공용에 제공되는 것임이 명백한 일부 공용부분이고 당해 사건 아파트의 구분소유가 성립한 후에 옥상 등을 어느 용도로 이용한 데 대해 구분소유자들의 특단의 합의가 아닌 입주자대표회의의 결정을 고려해 당해 사건 옥상 소유권의 귀속주체를 달리 볼 수 없다”고 판시했다.

이러한 대법원 판례 내용에서 보는 바와 같이 전유부분인지 또는 공용부분인지는 물론 전체 공용부분인지 아니면 일부 공용부분인지의 각 판별 여부는 구분소유가 성립될 당시 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의해 결정되는 것으로 이러한 점을 고려해 전체 공용부분과 일부 공용부분 해당 여부를 판단한다면 갈등의 소지가 현저히 줄어들 것으로 보인다.

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