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[최승관 칼럼] 아파트 커뮤니티에 관한 법률적 이슈 점검
승인 2021.07.20 08:37|(1349호)
법무법인 린 최승관 변호사

업무를 위해 아파트를 방문해야 하는 경우가 많은데, 통상 관리사무소는 ‘관리동’이라 부르는 건물에 위치하게 된다.

과거 일반적인 관리동의 구조를 보면 1층에는 경로당과 어린이집이 있고, 관리사무소는 2층에 위치하는 경우가 많았다.

그런데 2000년대 이후 브랜드 아파트가 생겨나면서 이제 관리동은 ‘커뮤니티센터’로 이름을 바꾸고, 이 커뮤니티센터 지하에 헬스장, GX룸, 골프연습장 등과 같은 주민운동시설이나 카페와 같은 주민휴게시설이 들어서기 시작했다.

최근에는 커뮤니티센터 내에 실내수영장이나 암벽등반장과 같은 고급 체육시설을 갖추거나 셀프빨래방을 도입하는 등 과거 관리동은 이제 커뮤니티센터로 새롭게 탈바꿈하고 있다.

본래 ‘커뮤니티(Community)’는 ‘공동체’, ‘지역사회’, ‘관심거리를 공유하는 사회 집단’ 등을 뜻하는 단어였지만, 이제는 아파트 내 주민공동시설을 뜻하는 고유명사로 자리를 잡게 된 것이다.

그런데 커뮤니티와 같은 주민공동시설의 운영이나 비용 부담 등에 관한 법적 근거가 아직은 상대적으로 미약하고, 이로 인해 관리현장에서는 커뮤니티의 운영에 관해 많은 혼란과 충돌이 발생하고 있는 실정이다. 이번 기회에 커뮤니티 시설의 운영에 관한 법률 이슈를 점검해 보고자 한다.

커뮤니티의 운영과 관련해 실무에서 문의가 많은 첫 번째 이슈는 커뮤니티 시설에 대한 영리 운영의 가능 여부이다.

원칙적으로 주민공동시설은 관리주체가 운영해야 하나, 관리주체는 입주자등의 이용을 방해하지 않는 한도에서 관리주체가 아닌 자에게 위탁해 운영할 수 있다. 단, 주민공동시설을 위탁하려면 입주자대표회의의 의결이나 입주자등 10분의 1 이상의 요청하는 방법으로 제안하고 입주자등 과반수의 동의를 받아야 한다.

관련해 공동주택관리법 시행령은 관리주체가 주민공동시설의 이용료를 해당 시설의 이용자에게 따로 부과할 수 있되, 주민공동시설의 운영을 제3자에게 위탁한 경우 주민공동시설 이용료는 주민공동시설의 위탁에 따른 수수료 및 주민공동시설 관리비용 등의 범위에서 관리주체가 정해 부과·징수해야 한다고 규정하고 있다.

국토부는 이 규정을 근거로 ‘주민공동시설을 통해 수익창출을 금지하는 비영리 운영만을 허용하고 있다’는 유권해석을 내리고 있고, 결국 주민공동시설의 사용료나 강사료 등도 위탁업자가 입주자등으로부터 직접 수령할 수는 없으며, 관리주체가 입주자등에게 이용료를 부과·징수해 위탁업자나 강사 등에 지급해야 한다는 입장에 서 있다.

두 번째 이슈는 주민공동시설을 사용하지 않는 입주자등의 비용부담에 관한 문제다.

공동주택관리법 제23조 제1항에 따르면 공동주택의 입주자등은 그 공동주택의 유지관리를 위하여 필요한 관리비를 관리주체에게 부담해야 한다고 규정하고 있다.

그런데 관리주체가 입주자의 공동소유인 주민공동시설을 관리주체가 아닌 자에게 위탁해 운영하게 될 경우, 주민공동시설의 보수·유지·위탁 등 관리·운영에 필요한 비용을 관리비로 산정해 주민공동시설을 사용하지 않는 공동주택 입주자에게도 부담할 수 있는지, 아니면 공동주택관리법 시행령 제23조 제4항에 따른 사용료로 산정해 해당 시설의 사용자에게만 부담시켜야 하는지가 실무에서 다퉈지고 있다.

이에 대해 법제처에서는 주민공동시설은 공동주택의 공용부분이고, 이는 해당 공동주택의 모든 입주자 및 사용자에게 사용·수익이 개방된 시설이며, 이를 유지관리하기 위해서는 수선유지비(공동주택의 공용부분의 수선·보수에 소요되는 비용) 등의 관리비용이 필요할 뿐만 아니라 주민공동시설을 관리주체가 아닌 자에게 위탁해 운영하는 것은 관리방법에 불과할 뿐 위탁해 운영하는 경우에도 여전히 주민공동시설을 유지관리하기 위한 관리비용이 소요된다는 점 등을 종합해 볼 때, 주민공동시설의 보수·유지·위탁 등 관리·운영에 필요한 비용을 공동주택관리법 제23조 제1항에 따른 관리비로서 주민공동시설을 사용하지 않는 공동주택의 입주자에게도 부담시킬 수 있다는 해석을 내리고 있다.

외부 필진의 글은 본지 편집방향과 다를 수 있다.

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