[아파트관리신문=고경희 기자] 잦은 관리소장 교체, 지자체 감사결과 위반사항 적발 등의 이유로 아파트 입주자대표회의가 관리업체와의 위탁관리계약을 해지한 것은 적법하다는 법원 판결이 나왔다.

청주지방법원(재판장 도형석 부장판사)은 최근 충북 청주시 A아파트 위탁관리업체 B사가 입주자대표회의를 상대로 제기한 계약유효확인 등 청구소송에서 “원고의 주위적 청구와 예비적 청구를 모두 기각한다”는 원고 패소 판결을 내렸다.

A아파트 사업주체인 C사는 2018년 3월 처음으로 B사와 공동주택 위수탁 관리계약을 체결했고 그해 3월 입주자대표회의는 B사와 계약기간을 2018년 12월부터 2021년 12월까지로 해 관리계약을 재계약했다.

계약서에는 계약해지 사유로 ▲B사의 재무상태, 보유한 주택관리사·기술인력 및 장비 등의 서류를 거짓으로 작성해 제출한 때 ▲B사가 금품제공 등 부정한 행위로 계약을 체결한 때 ▲B사가 등록말소 된 경우 또는 영업의 전부 또는 일부의 정지처분을 받은 때 ▲대표회의 또는 B사가 특별한 사유 없이 계약을 불이행한 때 ▲계약 이행을 태만히 해 입주자들로부터 불신과 분쟁이 발생한 때 ▲B사 직원의 고의, 관리소홀, 중대과실로 인해 입주민에게 안전 및 금전, 시설물 등의 중대한 손실을 입힌 경우 ▲대표회의 또는 입주자 대다수와의 관계가 원만치 않음이 명백할 때로 규정돼 있다.

입주자대표회의는 2020년 6월 개최한 회의에서 위탁관리계약 해지 의결을 했고, B사에 ▲세대전기료 납부방식 업무 지연으로 세대별 입주자의 금전적 손해 발생 ▲잦은 관리소장 교체(7회)로 업무 연속성 및 업무미흡에 따른 입주민의 불만 사항 초래 ▲잦은 관리소장 교체로 업무 인수인계 중 주요서류 분실에 따른 책임을 지지 않았다는 이유로 계약을 해지한다고 통지했다.

이후 대표회의는 신규 관리업체를 선정했고 B사는 관리업무 인수인계 확인서를 작성해 A아파트에서 철수했다.

이에 대해 B사는 “대표회의가 주장하는 해지사유는 위탁관리계약서에서 정한 해지사유에 해당하지 않고, 회의 소집 시 관리규약상 소집기간을 준수하지 않았으며 그 안건을 사전에 공지하지 않았으므로 결의에 중대한 절차적 위법이 있다”면서 대표회의를 상대로 소송을 제기했다.

하지만 재판부는 B사의 손을 들어주지 않았다. 재판부는 “원고 B사는 위탁관리계약의 이행을 태만히 해 입주자들로부터 불신을 얻었고 대표회의 및 입주자와의 관계가 원만치 않았으므로 이는 관리계약상 해지사유에 해당한다”며 “따라서 위탁관리계약 해지통보의 실체상 하자는 존재하지 않는다”고 밝혔다.

그 이유로 A아파트 관리소장이 2018년 2월부터 2020년 7월까지 4회 교체돼 2년 6개월이라는 단기간에 총 5명이나 재직했고 그중에는 불과 25일만 근무한 소장이 있어 잦은 관리소장의 교체로 인해 관리업무의 연속성이 결여됐을 것으로 보인다는 점을 들었다.

또한 재판부는 대표회의가 관리소장의 교체를 요구했다거나 대표회의에 의한 스트레스로 인해 관리소장이 사직을 요청한 것으로 확인된 사실이 없고, B사의 판단에 의해 관리소장 교체가 이뤄졌다고 강조했다. 아울러 대표회의는 B사의 관리업무 수행에 불만족해 청주시에 공동주택 감사를 요청했고 입주자 55%가 감사청구에 동의했으며 청주시 감사 결과 법령 위반 13건, 관리규약 위반 3건, 기타사항 위반 2건 등 합계 18건의 위반사항이 확인됐고 그중 15건이 관리주체의 위반사항인 것으로 조사됐다.

이와 함께 재판부는 위탁관리계약 해지 결의에 하자가 있다는 B사의 주장에 “회의 소집 통보 문서는 회의 개최일로부터 5일 전에 작성됐고 회의 개최 공고문 게시기간이 문서 작성일부터 5일간이었으며 아파트 홈페이지 게시판에도 공고문이 게재됐다”며 “동대표들이 참여하고 있는 모바일 메신저 단체방에도 회의 개최가 공지됐다”고 설명했다.

또 “회의 개최 공고문과 단체 대화방에 공지된 내용에 ‘대표회장 제안 건 등’이라는 제목하에 ‘관리주체 업무 미흡에 따른 요청 건’이라고 해 안건이 표시돼 있다”며 “회의에 참석대상자 10명 중 9명이 참석했고 참석자들은 관리계약 해지 안건에 관해 사전에 안건 내용 안내를 받지 못했다는 등의 이의를 제기한 사실이 없으며, 입주자들을 대표해 관리에 참여하는 동대표의 경우 아파트 현안을 잘 알고 있었을 것으로 보여 ‘관리주체 업무 미흡에 따른 요청 건’이라는 기재만으로도 안건의 내용을 충분히 알 수 있었을 것”이라고 덧붙였다.

이에 재판부는 “이 사건 위탁관리계약은 피고의 해지통보에 의해 2020년 7월 적법하게 해지됐고 설령 해지통보에 실체적 혹은 절차적 하자가 있어 무효라고 하더라도 해지통보를 받은 원고가 이의를 제기하지 않고 새 업체에 관리업무를 인계하며 인수인계에 관한 확인서를 작성하는 등 인계에 협조한 다음 아파트에서 철수한 사실 등에 비춰 원고와 피고 사이에 관리계약은 묵시적으로 합의해지된 것으로 보인다”고 못 박았다.

B사는 관리계약 해지결의가 부적법하다거나 혹은 적법하다고 하더라도 실제 계약해지에 수반해 B사가 입은 손해를 배상해야 한다고 주장하면서 위탁관리계약의 잔여 계약기간에 해당하는 위탁수수료 상당액의 손해배상을 청구했다.

그러나 재판부는 위탁관리계약 해지가 적법하고 계약 해지에 수반해 B사가 입은 손해를 인정할 증거가 없다면서 손배 청구도 기각했다.

한편, 이번 판결은 B사측이 항소를 제기하지 않아 그대로 확정됐다.