일반관리비로 수선공사 등 시행
관리주체에 과태료 800만원
위반행위 일부 처벌대상서 제외
과태료 2심에서 다소 감액

[아파트관리신문=서지영 기자] 아파트 장기수선충당금을 장기수선계획에 따라 사용하지 않고 일반관리비로 수선공사 등을 시행한 관리업체가 과태료에 처해졌다. 다만 2심에서 승강기 부품 교체 등에 수선유지비를 사용한 것 등 일부 사항은 처벌대상에서 제외돼 과태료가 다소 감액됐다.

수원지방법원 민사30부(재판장 이건배 부장판사)는 공동주택관리법 위반으로 1심에서 과태료 1000만원 결정을 받았던 주택관리업자 A사에 대해 “1심 결정을 취소하고 위반자를 과태료 800만원에 처한다”는 결정을 내렸다.

A사는 경기 안양시 만안구 B아파트를 관리하면서 ▲장기수선계획의 수선주기가 도래하지 않았음에도 관련 공사 시행 ▲예상 수선금액보다 많은 비용이 소모됨에도 장기수선계획의 조정 없이 장기수선충당금(이하 ‘장충금’) 사용 ▲실제 공사금액보다 낮은 금액으로 수선계획 조정 및 수선항목 일부 누락 ▲일반 관리비를 사용해 공용부분 주요시설에 대한 수선공사 시행 등으로 공동주택관리법을 위반했다는 이유로 수원지법 성남지원으로부터 과태료 1000만원을 부과받았다.

공동주택관리법 제90조 제3항에 따르면 입주자대표회의 및 관리주체는 관리비·사용료와 장충금을 이 법에 따른 용도 외의 목적으로 사용해서는 안 된다고 규정하고 있으며, 이를 위반 시 같은 법 제102조 제2항 제9호에 따라 1000만원 이하의 과태료가 부과된다.

A사는 1심 결정에 불복해 항고를 제기하며 먼저 “승강기, 현관문 등과 관련해 수선유지비를 사용한 것은 긴급한 공사의 필요성이 인정되는 경우이므로 장기수선계획에 의하지 않는 공용부분의 보수공사에 해당해 수선유지비를 사용할 수 있다”고 주장했다.

재판부에 따르면 A사가 장충금이 아니라 수선유지비를 사용해 시행한 공사는 승강기 부품(종점스위치, 전선, 푸시버튼 등) 교체 및 보수, 비상발전기 판넬 점검 및 수리, 공동현관문 부품 교체 등이다.

공동주택관리법 제30조에 따르면 장충금은 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 금원이고, 공동주택관리법 시행령 제30조, 공동주택관리법 시행규칙 제7조 제1항, 제9조, 별표 1에 따르면 승강기(기계장치, 와이어로프, 제어반 등)의 전면교체, 발전기의 부분수선 및 전면교체, 출입문의 전면교체는 장기수선계획에 포함돼야 한다.

또한 일부 승강기 주요 부품 교체, 비상발전기 수선은 위 법령상 장기수선계획에 포함돼야 하는 사항일 뿐만 아니라 B아파트의 장기수선계획에 포함돼 있기도 해 장기수선충당금을 집행했어야 했다.

재판부는 다만 “나머지 승강기 부품 교체, 공동현관문 부품 교체는 위 법령상 장기수선계획에 포함돼야 하는 사항이라고 해석하기 어렵고, B아파트 장기수선계획에 포함돼 있지도 않으며, 긴급한 교체가 필요했던 상황에서 100만원 내외의 비교적 소액의 금액을 사용한 것으로 보여, 수선유지비로 시행할 수 있는 항목이었다고 볼 수 있다”며 “따라서 A사가 장충금이 아니라 수선유지비를 사용한 것이 공동주택관리법 제90조 제3항 위반행위에 해당하지만 그중 일부 항목은 제외돼야 한다”고 A사의 주장을 일부 받아들였다.

재판부는 또한 “A사가 장기수선계획을 실제 공사금액보다 낮은 금액으로 조정했고 수선항목을 일부 누락했다는 것은 A사가 장충금을 사용했다는 것이 아니라 장기수선계획 수립 또는 조정에 있어서 법령을 위반했다는 것이므로, 공동주택관리법 제102조 제2항 제9호에 기해 과태료를 부과할 수 없으며, 더구나 지적된 항목들이 모두 B아파트에 해당되는 것으로 보이지도 않는다”며 “따라서 이 부분은 위반행위에서 제외돼야 한다”고 A사의 이 부분 항변도 받아들였다.

A사는 또한 “공동주택관리법 제102호 제2항 제9호를 위반해 과태료를 부과받는 당사자는 관리주체인 본사가 아니라 질서위반행위를 한 입주자대표회의여야 한다”며 “본사에는 고의 또는 과실이 없다”고 주장했지만 이는 인정되지 않았다.

이와 관련해 재판부는 먼저 공동주택관리법 제63조 제1항에서 공동주택의 공용부분 유지·보수 및 안전관리, 장충금의 징수·적립 및 관리를 관리주체의 업무로 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제25조 제1항 제1호, 제3호에 따르면 이 사건과 같이 청소, 경비, 소독, 승강기유지 등을 위한 용역 및 공사, 장충금을 사용하는 공사는 관리주체가 사업자를 선정하고 집행하거나, 적어도 입주자대표회의가 사업자를 선정하고 관리주체가 집행하는 사항임을 설명했다.

이를 바탕으로 재판부는 “관리주체인 A사는 공동주택관리법 제90조 제3항 위반의 주체가 될 수 있다”고 밝혔다.

그러면서 “이 사건 기록에 의하면 A사가 장기수선계획에 맞지 않게 장충금을 사용하고 공용부분 주요시설에 대한 수선공사를 일반 관리비를 사용해 시행하는 것을 인식했다고 인정할 수 있으므로, 비록 입주자대표회의의 의결을 거쳤더라도 A사에 고의 또는 과실이 있다”고 강조했다.

또한 재판부는 “A사가 입주자대표회의 의결을 거쳐 장충금을 사용한 점, B아파트에 대한 회계감사 의견이 ‘적정’이었던 점 등 A사가 주장하는 사정들을 고려하더라도, 이 사건 위반행위가 다수인 점, B아파트가 이 사건 이전에 유사한 위반행위로 시정명령을 받은 적이 있었던 점 등에 비춰 보면 과태료를 부과하지 않고도 공동주택관리법에서 관리비와 장충금의 용도를 정해 놓고 이를 용도 외의 목적으로 사용해서는 안 된다고 규정한 목적을 달성할 수 있다고 볼 수 없다”고 지적, “따라서 A사에 과태료를 부과하는 것이 재량권 일탈·남용이나 비례의 원칙 위반은 아니다”라며 이와 관련한 A사의 주장도 배척했다.

재판부는 “다만 위와 같이 위반행위 일부가 처벌 대상에서 제외되는 점, 그 밖에 A사가 주장하는 현실적인 경영상의 어려움 등을 감안하면 제1심 법원에서 A사에 부과한 과태료는 다소 중하고, 과태료 액수를 800만원으로 정함이 타당하다”고 판시했다.