입주자대표회의는 공동주택의 유지 및 관리를 위해 공동주택관리법에 따라 구성된 단체이고, 공동주택의 유지 및 관리에 관한 분쟁이 발생하면 입주자대표회의가 분쟁의 당사자가 된다.

예를 들어 자치관리인 경우 관리사무소 직원의 사용자가 되고, 체납 관리비를 청구하는 주체가 되며, 각종 공사 및 용역에 관한 계약의 당사자가 된다.

결국 관리사무소 직원의 근로관계에 관한 분쟁이나 미납관리비 청구 및 각종 공사나 용역계약의 체결 등과 관련해 분쟁이 발생할 경우, 입주자대표회의는 이러한 분쟁의 당사자가 돼 소송에 관여할 수밖에 없다.

이렇게 입주자대표회의가 각종 소송의 당사자가 된다면 누가 소송절차에 참여해서 입주자대표회의의 입장을 대변할 수 있을까.

입주자대표회의는 민법상 법인격 없는 사단에 해당하므로 원칙적으로 대표자인 대표회장만이 입주자대표회의를 대표해 소송에서 의견을 제시할 수 있다.

다만 관리사무소장은 입주자대표회의에서 의결하는 공동주택의 운영·유지·보수·교체·개량 업무와 이러한 업무를 집행하기 위한 관리비·장기수선충당금이나 그 밖의 경비의 청구·수령·지출 및 그 금액을 관리하는 업무와 관련해 입주자대표회의를 대리해 재판상 행위를 할 수 있는 권한이 있다.

결국 입주자대표회의가 소송에 휘말릴 경우 입주자대표회의에서는 법률전문가인 변호사를 선임하지 않는 이상 대표자인 입주자대표회장이 직접 재판에 참여하거나 일정한 유형의 소송에 한정해 관리사무소장에게 소송행위를 대리하도록 할 수 있을 뿐이다.

관리비 체납자를 상대로 체납 관리비를 청구하거나 세대에서 발생한 누수로 인해 피해를 입었다고 주장하는 입주자가 손해배상을 청구하는 경우와 같이 비교적 간단한 사건이라면 대표회장이나 관리사무소장도 법률전문가의 도움 없이 직접 소송에 대처할 수 있을 것이다.

그러나 소송가액이 크고 쟁점이 복잡한 사건이라면 아무래도 비전문가인 대표회장이나 관리사무소장이 직접 소송을 수행하는 것이 현실적으로 어려울 수밖에 없고, 따라서 법률전문가의 도움을 받을 수밖에 없다.

그런데 변호사의 도움을 받으려면 아무래도 적지 않은 비용이 소요된다. 현행 공동주택관리법령에서는 이러한 소송비용(변호사 비용)의 지출과 관련한 명시적인 규정이 마련돼 있지 않다.

대신 광역자치단체에서 마련한 공동주택 관리규약준칙에 따르면 소송비용은 입주자와 사용자가 함께 적립에 기여한 잡수입에서 우선 지출할 수 있다고 규정하고 있다.

하지만 잡수입에서 소송비용을 지출하려면 입주자대표회의의 의결과 함께 입주자등 과반수의 동의까지 받도록 하는 제한을 두고 있다.

더구나 소송비용을 지출하기 위해서는 입주자등의 전체 이익에 부합해야 하고, 소송 대상자, 소송 목적, 소요비용이나 손익계산까지 사전에 공지해야 한다.

이러한 까다로운 제한으로 인해 관리 현장에서는 입주자대표회의가 소송에 휘말리더라도 변호사 선임을 위해 잡수입을 사용하는 것이 현실적으로 어렵다는 목소리가 높다.

실제로 입주자대표회의를 상대로 손해배상청구의 소가 제기된 사안에서 입주자대표회의가 복잡하고 까다로운 잡수입 지출 규정으로 인해 변호사 선임을 망설이다가 소송에 패소해 관리비로 손해액을 배상한 사례도 있었다.

물론 과거에 입주자대표회의가 무분별하게 잡수입을 사용하다가 적발된 사례가 지속적으로 반복됐고, 이에 자치단체에서 관리규약준칙을 개정해 잡수입을 임의적인 용도에 사용하지 못하도록 여러 제한을 마련하게 된 점을 익히 잘 알고 있다.

하지만 입주자대표회의가 원고가 돼 소송을 제기하는 경우만이 아니라 원하지 않더라도 소송의 피고가 돼 어쩔 수 없이 소송의 당사자가 될 수밖에 없는 경우도 있고, 소송을 하다보면 1심으로 종료되지 않고 항소심이나 상고심까지 사건이 이어지거나 본안소송과 별도로 가처분이나 가압류도 함께 진행돼야 할 경우도 있다.

그런데 현행 관리규약준칙에 따르자면 입주자대표회의는 소송비용 지출을 위해 심급이나 개별 사건마다 손익계산을 따지고 전체 입주자등 과반수의 동의를 얻어야 하는바, 이러한 규정은 입주자대표회의로 하여금 소송에 적극 대응하지 못하도록 하는 요인으로 작용하고 있다.

국토부와 중앙공동주택관리지원센터 그리고 지방자치단체에서 이러한 실태를 파악하고 하루 빨리 대안을 마련해야 할 것이다.

필자는 입주자대표회의 운영비 항목에 소송비용을 지출할 수 있는 근거 규정을 추가하고, 만약 잡수입에서 소송비용을 지출하고자 한다면 입주자등 과반수 동의 요건은 제외하고 입주자대표회의 의결만으로 가능하도록 관리규약준칙을 개정하는 방안을 제시하고자 한다.

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