전유부분 50개 이상 관리인 선임 신고제도,
전유부분 150개 이상 외부회계감사 의무화

[아파트관리신문=서지영 기자] 5일부터 전유부분이 일정 수 이상인 집합건물에 대한 관리인 선임 신고제도, 외부회계감사가 의무화됐다.

이 같은 내용을 골자로 해 개정된 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’(이하 ‘집합건물법’)이 지난해 2월 4일 공포돼 5일부터 시행에 들어갔으며, 이에 따른 집합건물법 시행령도 개정돼 2일 공포, 지난 5일부터 시행에 들어갔다.

개정 법령에 따라 전유부분이 50개 이상인 건물의 관리인으로 선임된 자는 선임일부터 30일 이내 소관청에 선임 사실을 신고해야 한다. 이때 시행령 별지 서식의 관리인 선임 신고서를 작성하고 관리단집회 의사록 등 선임사실을 입증할 수 있는 자료를 첨부해야 한다.

또한 개정 법령은 선임된 관리인이 없는 경우 구분소유자 등 이해관계인이 법원에 임시관리인의 선임을 청구할 수 있도록 해 관리공백이나 관리인 선임을 둘러싼 분쟁을 예방할 수 있도록 했다. 이렇게 선임된 임시관리인은 선임날부터 6개월 이내에 관리인 선임을 위한 관리단집회 또는 관리위원회를 소집해야 한다.

이와 함께 전유부분이 150개 이상이면서 ‘직전 회계연도에 구분소유자로부터 징수한 관리비가 3억원 이상’인 건물 또는 ‘직전 회계연도 말 기준으로 적립돼 있는 수선적립금이 3억원 이상’인 건물의 관리인은 ‘주식회사 등의 외부감사에 관한 법률’ 제2조 제7호에 따른 감사인의 회계감사를 매년 1회 이상 받아야 한다.

다만 관리단집회에서 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상이 회계감사를 받지 아니하기로 결의한 해에는 회계감사를 받지 않을 수 있다.

또한 구분소유자의 5분의 1 이상이 연서해 요구하는 경우 감사인의 회계감사를 받아야 하는 임의적 회계감사 대상은 전유부분이 50개 이상이고 150개 미만이면서 위 의무대상 요건 중 하나에 해당하거나, 직전 회계연도를 포함해 3년 이상 감사인의 회계감사를 받지 않았으면서 ‘직전 회계연도 기준으로 구분소유자로부터 징수한 관리비가 1억원 이상’이거나 ‘직전 회계연도 말 기준으로 적립돼 있는 수선적립금이 1억원 이상’인 건물이다.

회계감사를 받아야 하는 관리인은 매 회계연도 종료 후 9개월 이내에 재무상태표, 운영성과표 등 재무제표와 관리비 운영의 적정성에 대해 회계감사를 받아야 하며, 매 회계연도 종료 후 3개월 이내에 해당 회계연도의 회계감사를 실시할 감사인을 선임해야 한다. 관리인은 소관청 또는 한국공인회계사회에 감사인의 추천을 의뢰할 수 있으며, 관리위원회가 구성돼 있는 경우에는 관리위원회 결의를 거쳐 감사인을 선임하거나 감사인 추천 의뢰를 해야 한다.

회계감사를 받은 관리인은 감사보고서 등 회계감사의 결과를 제출받은 날부터 1개월 이내에 해당 결과를 구분소유자 및 그의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자에게 서면으로 보고해야 한다.

이번에 도입된 집합건물 관리인 선임 신고제도 및 외부회계감사제도는 공동주택관리법에 따른 의무관리대상 공동주택 및 임대주택과 유통산업발전법에 따라 신고한 대규모점포등관리자가 있는 대규모점포 및 준대규모점포에는 적용되지 않는다.

관리인 누구인지 명확해져

집합건물 관리 전문가들은 그동안 아파트 등 공동주택과 달리 관리 사각지대에 있었던 오피스텔 등 집합건물에 대해 관리인 신고제도와 회계감사제도가 도입됨으로써 많은 문제가 개선될 것으로 기대하고 있다.

관리인 신고제도의 경우 그동안 관리인이 누구인지가 불분명해 발생했던 혼란과 분쟁 등을 방지할 수 있게 됐다는 평이다.

한국집합건물진흥원 김영두 이사장(충남대 법학전문대학원 교수)은 “관리인 선임사실을 입증할 수 있는 자료를 제출해야 해 적법한 절차를 통하지 않은 자가 관리인이 되는 경우를 막을 수 있고, 소관청은 관리인이 누구인지, 적법하게 관리인으로 선출됐는지 여부를 확인해 관리인의 의무 이행 여부 등을 간접적으로 감독할 수 있게 됐다”고 설명했다.

또한 김영두 이사장은 “일선에서 관리인과 관리소장을 혼동하는 경우가 많았는데, 관리인 선임을 신고하기 위한 서류를 작성하는 과정에서 관리인이 관리단의 대표자임을 분명하게 알 수 있게 돼 관리인 개념에 대한 오해를 예방할 수 있게 됐다”고 전했다.

다만 외부회계감사제도의 경우 관리인의 관리비 사적 유용 등 운용 비리를 어느 정도 견제할 수 있다는 점에서 긍정적으로 평가되나, 한편에서는 공동주택관리법상에서 지적됐듯이 사적 재산에 대한 자율성 침해와 관리비 상승, 무용성 등 우려도 이어지고 있다.

김성일 서울시 집합건물관리지원단 위원은 “공동주택관리법에서는 300세대 이상 단지에 대해서만 외부회계감사를 의무화하고 있어 전유부분 150개 이상 300개 미만의 비의무대상 공동주택에 대한 규정 공백이 생긴다”며 “이에 대한 일관성 있는 법 정비가 필요하다”고 제언하기도 했다.

공용부분 변경 요건 완화도

개정 법령에 따르면 또한 집합건물의 관리단은 규약에 달리 정한 바가 없을 시 관리단집회 결의에 따라 건물이나 대지 또는 부속시설의 교체 및 보수에 관한 수선계획을 수립할 수 있고, 이에 따른 수선적립금 징수와 적립도 할 수 있다. 다른 법률에 따라 장기수선을 위한 계획이 수립돼 충당금 또는 적립금이 징수·적립된 경우에는 해당되지 않는다.

아울러 예정된 매수인의 2분의 1 이상이 이전등기를 한 때 분양자는 구분소유자에게 규약 설정 및 관리인 선임을 위한 최초 관리단집회를 3개월 이내에 소집할 것을 통지해 최초 관리단집회의 개최가 가능하도록 해야 한다.

이와 함께 공용부분의 변경 시 기존에 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 결의로써 결정하도록 하던 것에서 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의로 결정할 수 있게 완화됐다. 다만 건물 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위한 공용부분의 변경으로서 구분소유권 및 대지사용권의 내용에 변동을 일으키는 경우에는 구분소유자의 5분의 4 이상 및 그 의결권의 5분의 4 이상의 결의로써 결정하도록 했다.