우리 국민 대다수는 집합건물에 거주하고 있다. 아파트 등 공동주택도 크게 봐서는 집합건물의 특수형태다. 그렇지만 협의로 말할 때 집합건물은 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’의 적용대상인 건물을 말한다. 집합건물은 건물의 형태나 규모가 많이 다르다. 공동주택관리법의 규율을 받는 의무관리 대상 공동주택이 아닌 아파트, 오피스텔, 아파트형공장, 연립주택, 다세대주택 등 다양하다. 

집합건물의 관리 형식과 양태는 공동주택 관리의 구조와 많이 비슷하다. 집합건물의 관리주체는 관리단, 관리인, 관리사무소장이며, 관리단집회(총회)와 관리위원회가 의결기구다. 관리 관련 모든 것은 자치법규인 관리규약의 규율을 받는다.

관리단은 구분소유관계 성립시 자동으로 구성된다. 별도의 조직행위가 필요치 않다. 구분소유자는 관리단의 구성원으로 집합건물 관리와 관련된 권리와 의무를 가진다. 관리단은 관리단집회의 의결을 통해 집합건물 관리와 관련된 사항을 결정한다.

관리단집회와 관리위원회 자격은 구분소유자여야 한다. 관리위원회는 의사결정을 내리는 기구다. 아파트의 입주자대표회의 같은 역할이다. 집회나 규약을 통해 위임받은 사항에 대해 관리업무를 수행하기 위한 의사결정을 한다. 관리위원회의 구성운영은 규약으로 정한다. 관리위원회는 관리단의 임의기관이며 규약의 정함이 있는 경우에만 관리위원회를 둘 수 있다. 규약에 따라 구성된 경우 집합건물법에 따라 구성하고 운영해야 한다.

구분소유자가 10인 이상일 경우 관리단은 관리단의 사무를 집행할 관리인을 선임한다. 관리인은 관리단을 대표한다. 관리인은 집합건물 관리의 모든 책임을 지고, 집합건물법에 의거해 임무를 수행한다. 관리단이 구분소유자의 자격이 필요하다면, 관리인은 구분소유자가 아니어도 가능하다. 이 관리인의 정의와 역할이 명료치 않다.

관리위원회는 관리인과 함께 관리에 관한 업무를 수행하고, 관리인의 업무를 감독하는 기관이다. 공동주택관리법상 입주자대표회의는 4명 이상으로 구성하도록 돼 있지만 관리위원회 위원 수는 제한이 없다.

마침 서울시 주최로 이와 관련한 의미 있는 토론회가 열렸다. 코로나19로 대면회의가 어려운 까닭에, 서울시는 7일 비대면 온라인으로 ‘집합건물관리 개선방안을 위한 100분 토론회’를 개최했다.

유튜브로 생중계된 이날 토론회에서 집합건물 관리와 관련한 심도 있는 얘기가 오갔다. 집합건물 관리인의 정의가 정확하지 않아 분쟁 등이 우려된다는 지적부터 시작해 관리인 신고제도, 관리단 회계감사 등 분쟁 가능성이 높은 부분에 대한 지적과 개선 방안에 대한 다양한 논의가 있었다.

이날 토론회 참석자들은 집합건물의 특성상 법의 사각지대에 놓여 있어 공용부분 관리, 관리단 운영, 관리인 독주 등 문제의 심각성에 공감을 이뤘다. 또한 집합건물은 구분소유자들이 건물에 거의 없고 임차인들도 관리에 관심이 적어 관리인 혼자 관리비를 운용하기도 하고 사적 유용 등 가능성이 있어 회계감사가 필요하다는 지적이 있었다.

공동주택 관리의 흐름은 크게 효율성과 투명성으로 수렴한다. 최근 집합건물 관리의 투명화를 위한 법안도 여럿 발의됐다. 집합건물 관리기준의 정비와 투명성에 대한 목소리도 어느 때보다 높다. 법적 미비의 문제들이 바람직한 방향으로 개선, 정비되길 바란다.