[아파트관리신문=서지영 기자] 오피스텔 관리단의 대표인 관리자의 지위를 두고 구분소유자 간 분쟁이 이어지는 상황 속에서 용역계약 종료 통보에도 계속해서 관리업무를 수행했던 관리업체가 미지급 관리용역비 청구소송에서 일부 승소했다.

서울중앙지방법원 제23민사부(재판장 홍진표 부장판사)는 최근 서울 강남구 소재의 집합건물인 A오피스텔을 관리했던 B사가 A오피스텔 관리단을 상대로 제기한 관리용역비 청구를 일부 인정하는 판결을 내렸다.

재판부에 따르면 B사는 A오피스텔 관리단의 대표자라고 주장하는 C씨와 체결한 계약기간 2년(2018. 1. 1. ~ 2020. 8. 25.)의 ‘건물관리 도급계약’(이하 ‘이 사건 용역계약’)에 따라 2018년 1월 1일부터 A오피스텔 관리업무를 수행했다. 그런데 A오피스텔 임시관리단집회에서 관리인으로 선임된 D씨는 그해 8월 13일경 B사에 8월 17일까지 관리업무를 인수인계 할 것을 통보하고, 8월 31일자로 이 사건 용역계약이 종료된다고 통보했으며, 8월부터 B사에 관리용역비를 지급하지 않았다. 그럼에도 B사는 계속해 관리업무를 수행했고, 이후 법원의 결정에 따라 다음해인 2019년 8월 14일 관리사무소에 대한 부동산명도단행가처분이 이뤄졌다.(이하 ‘이 사건 인도집행’)

B사는 “2019년 12월까지 A오피스텔 관리업무를 수행했으므로 A오피스텔 관리단은 (관리용역비가 미지급된) 2018년 8월부터 2019년 12월까지의 관리용역비를 지급해야 하는데, 관리단이 2020년 1월 9일 지급한 2억5269만여원을 미납 관리용역비의 지연손해금, 원금 순서로 변제 충당하면 4억6525만여원이 남게 된다”고 주장했다.

이에 B사는 “관리단은 B사에 4억6525만여원을 지급할 의무가 있고, 그중 2억6042만여원에 대해서는 2020년 1월 10일부터 다 갚는 날까지 연 12%, 나머지 2억483만여원에 대해서는 2020년 1월 10일부터 이 사건 2020년 6월 23일자 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달일까지 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급해야 한다”며 청구소송을 제기했다.

이와 함께 B사는 “A오피스텔 관리단집회의 무인주차시스템설치 결의에 따라 오피스텔에 무인주차시스템을 설치하고 2020년 7월까지 매월 244만2000원(부가세 포함)을 주차설비대금으로 지급받을 수 있었음에도 관리단이 2019년 10월 22일 이를 임의로 철거했으므로, 관리단은 B사에 주위적으로 불법행위에 의한 손해배상으로 2019년 11월부터 2020년 7월까지의 9회분의 주차설비대금 합계 2197만8000원을, 예비적으로 사무관리자의 비용상환청구에 의해 미회수 무인주차시스템 장비대금 1800만원을 지급해야 한다”고 주장했다.

무인주차시스템 사용,
관리단 용인 있었다 판단

재판부는 먼저 B사의 관리용역비 청구와 관련해 “피고 관리단은 원고 B사에 이 사건 인도집행(법원 결정에 따른 관리사무소의 부동산명도단행가처분)이 이뤄진 2019년 8월 14일까지는 이 사건 용역계약에 기초한 관리용역비를 지급할 의무가 있다”고 인정했다.

재판부는 “이 사건 용역계약은 피고 관리단의 적법한 관리자가 아닌 C씨에 의해 체결됐고, 소집절차의 하자 등으로 C씨를 관리인으로 선임하는 무효의 결의가 이뤄진 관리단집회에서 이 사건 무인주차시스템 결의가 이뤄진 점, 2018년 7월 24일 개최된 피고 관리단의 관리단집회에서 D씨가 관리인으로 선임됐고, D씨는 원고 B사에 2018년 8월 31일까지 이 사건 용역계약이 종료된다고 통보하면서 2018년 8월 이후의 관리용역비를 지급하지 않은 점은 인정된다”고 밝혔다.

이어 “그러나 원고 B사로서는 이 사건 인도집행이 이뤄지기 전까지는 기존의 용역계약에 기초해 관리용역비를 지급받을 것을 기대하면서 무인주차시스템을 이용해 A오피스텔 관리업무를 수행했을 것으로 보이고, 피고 관리단으로서는 원고 B사의 이러한 오피스텔 관리업무 내지 이 사건 용역계약관계 및 무인주차시스템의 사용을 용인했다고 봄이 상당하다”며 이에 관리용역비 지급의무가 인정된다고 설명했다.

재판부는 그 근거로 ▲B사는 2016년 8월 26일부터 관리단으로부터 이 사건 용역계약에 의한 관리용역비를 지급받기 이전까지 A오피스텔 관리업무를 수행해 왔고 그 이후 이 사건 인도집행이 이뤄지기 전까지도 그 관리업무를 계속해서 수행해 온 점 ▲B사가 2019년 1월경 용역계약에 의한 관리용역비의 증액을 요청했는데 관리인으로 선임된 D씨가 B사에 검토 결과 증액 요청한 부분을 수용할 수 없다고 통보한 점 ▲D씨는 관리단의 관리인으로서 B사를 상대로 부동산명도단행가처분을 신청한 이후에도 B사가 오피스텔 구분소유자들에게 미납 관리비를 독촉하는 등 관리비 수납업무를 수행하는 것에는 이의를 제기하지 않은 점 ▲D씨가 관리인으로서 2019년 10월 22일 무인주차시스템을 철거하기 이전까지는 A오피스텔을 위해 위 무인주차시스템이 사용되고 있었거나 사용될 수 있었던 점 등을 제시했다.

이와 함께 ▲A오피스텔의 2018년 7월 24일 관리단집회에서 C씨를 관리인으로 선임한 결의가 무효라는 내용의 판결이 선고된 점 ▲관리단의 적법한 대표자로서 관리인이 누구인지에 대해 다수의 분쟁이 반복하고 있는 상태에서 C씨가 관리인 지위에 있지 않다는 법원의 결정 및 판결이 선고됐다고 하더라도 직접적인 당사자가 아닌 B사로서는 관리단의 적법한 관리인이 누구인지를 정확히 알지 못했을 것으로 보이는 점 등을 종합했다고 재판부는 밝혔다.

다만 재판부는 B사가 이 사건 인도집행이 이뤄진 2019년 8월 14일 이후에도 계속해 A오피스텔 관리업무를 수행했다는 주장은 인정하지 않았다. 이와 관련해 재판부는 A오피스텔 관리단이 이 사건 인도집행 이후 다른 관리용역업체와 건물관리 및 경비업무 계약을 체결하고, 이 회사의 직원들이 관리업무를 수행한 사실 등을 판단 근거로 제시했다.

아울러 재판부는 A오피스텔 관리단의 관리용역비 공제 또는 상계 항변을 모두 받아들이지 않았다.

재판부는 “이 사건 용역계약은 피고 관리단이 원고 B사에 부가세는 별도로 해 월 3878만여원의 관리용역비를 지급하는 내용의 정액계약이어서 원고 B사가 피고 관리단에 제출한 내역에 기재된 금액보다 적은 금액을 연차수당이나 직원교육비로 지출했다 하더라도 곧바로 그 차액을 B사가 부당하게 지급받은 것이라고 보기는 어렵다”고 설명했다. 또 재판부는 “피고가 지적한 이 사건 2차 관리단집회에서의 결의가 소집절차 등의 하자로 무효라고 하더라도 피고의 관리단집회를 위해 원고 B사가 지출한 비용을 받은 것을 가지고 이를 법률상 원인 없이 취득했다고 보기 어렵다”는 등의 이유를 들었다.   

이와 함께 무인주차시스템 설치비용 청구와 관련해서는 “앞서 본 바와 같이 무인주차시스템 설치 및 사용에 대해 피고 관리단의 용인이 있었다고 볼 수 있다”며 “따라서 원고 B사는 피고 관리단으로부터 2020년 7월까지 월 주차설비대금 244만2000원을 지급받고 그 이후 피고 관리단에 무인주차시스템의 소유권을 이전해야 한다”고 설명했다. 이어 “그럼에도 피고 관리단이 2019년 10월 22일 원고 B사에 소유권이 유보된 무인주차시스템을 임의로 철거한 것은 위법한 행위”라며 “이에 따라 피고 관리단은 원고 B사에 불법행위로 인한 손해배상으로 원고 B사가 구하는 바에 따라 B사가 2019년 11월부터 2020년 7월까지 지급받을 수 있었던 9회분의 주차설비대금 합계 2197만8000원을 지급할 의무가 있다”고 밝혔다.

이에 따라 재판부는 “피고 관리단은 원고 B사에 미납 관리용역대금 3억508만7508원 및 이에 대해 피고의 일부 변제일 다음날인 2020년 1월 10일부터 피고가 그 이행의무의 존부 및 범위에 관해 항쟁함이 상당한 이 판결 선고일인 2020년 9월 9일까지는 상법이 정한 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있고, 불법행위로 인한 손해배상으로 2197만8000원 및 이에 대해 불법행위일인 2019년 10월 22일부터 이 판결 선고일인 2020년 9월 9일까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다”며 “원고 B사의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 기각한다”고 판시했다. 

이 같은 판결에 B사와 A오피스텔 관리단은 모두 불복해 각 항소를 제기했다.