논문: ‘소송판례를 중심으로 한 공동주택 하자소송 및 분쟁예방에 관한 연구’
한양대 김기환 씨, 논문서 주장
[아파트관리신문=고경희 기자] 무분별한 공동주택 하자 소송으로 인한 비용 낭비 및 피해 방지를 위해 하자소송의 판결금을 예측해 적정 여부를 파악하고 분쟁조정 제도를 활용해야 한다는 목소리가 나왔다.
한양대학교 공학대학원 김기환 씨는 최근 ‘소송판례를 중심으로 한 공동주택 하자소송 및 분쟁 예방에 관한 연구’ 석사 학위 논문을 통해 이같이 주장했다.
김기환 씨가 논문에서 인용한 한국건설산업연구원 두성규 연구위원의 연구에 따르면 집합건물 소유 및 관리에 관한 법률, 주택법 등 각종 법령 및 국토교통부 산하 기구인 ‘하자심사분쟁조정위원회’ 운영에도 공동주택 품질미흡 등의 하자와 관련된 분쟁과 공동주택 집단 하자소송 증가추세에 있다. 2004년 78건에 불과하던 공동주택 하자소송이 2011년 500건으로 급증했고 시간이 경과함에 따라 공동주택 하자 분쟁에 대한 최종은 하자소송을 통해 이뤄지고 있었다.
김 씨는 “제도적 장치들을 통한 하자분쟁 해결은 하자소송과 대비해 비용적인 면이나 시간적인 면에서도 사용자 측에 유리함에도 하자소송이 늘어나고 있는 것은 전문법무법인의 하자기획소송이 주요한 원인”이라며 “하자소송으로 진행되는 근본적인 이유는 분쟁이나 하자소송판결금에 대한 예측가능한 자료가 부족하기 때문”이라면서 연구를 통해 합리적인 종결합의 금액을 제시하고자 했다.
판결금 예측 모델 개발을 위해 최근 5년 이내에 1심 판결이 확정된 공동주택 28개 단지를 대상으로 자료를 수집했다.
김 씨가 기존 하자소송절차를 적용해 산출한 산정식과 하자보증금을 활용한 판결금 예측식은 다음과 같다.
1. 전유부 단위면적을 반영한 예상 판결금 = (전유부 전체면적의 합) x (단위면적당 법원하자인정액) x (1-5.5% x 준공 후 경과년도) x (채권양도비율)
2. 하자보증액을 활용한 예상판결금 = (하자보증액의 합) x 22.2%
3. 회귀분석을 통한 단위면적당 판결금 예측식
단위면적당 예상 판결금(y) =
-1489.391 + 0.725a(a: 전유부 단위면적당 사용검사이전 하자인정액) + 0.606b(b: 전유부 단위면적당 사용검사 이후 하자인정액) + 56.654c(c: 채권양도비율) - 665.898d(d: 준공 후 법원감정까지의 경과년도)
4. 하자보증액에 대해 회귀분석한 판결금예측식
예상 판결금(y) = -11,914,616.5 + 0.219a(a: 하자보증액)
김 씨는 종결합의 시 하자소송 판례 28개를 4가지 식에 적용해 도출된 판결금을 비교한 결과 식 1과 3, 식 2와 4의 결과가 비슷해 판례분석을 통한 판결금 예측식과 회귀분석한 판결금 예측식을 모두 병행해 사용할 수 있다고 판단했다.
1심 판결 이후 판결금액의 적절성에 대해 식 3과 4를 실제 판결금 예측에 사용한 결과 식 3을 사용했을 때 훨씬 낮은 오차율을 보였고 평균적으로 오차 10% 내외로 예측이 가능했다. 식 4를 사용한 경우 크게는 141.42%까지 오차가 발생했고 평균적으로 오차 30% 내외로 예측 가능했다.
김 씨는 하자소송 전 적절한 종결합의 금액산정을 위해 식을 병행 활용하는 것이 적절하고 식 3은 1심 판결금의 적정성을 판단해 추가소송 예방에 적합하다고 봤다.
하자분쟁해결 제도에 대해 김 씨는 “하자심사분쟁조정위원회, 소비자 분쟁조정위원회를 이용하면 하자소송까지 가지 않고 비교적 간단한 절차를 거쳐 하자 분쟁을 해결할 수 있다”고 강조했다.
이에 대해 “하자소송으로 진행하게 되면 소송기간만 2~4년 이상이 소요되고 비용손실 또한 막대하다”고 지적하며 “소송까지 가지 않도록 하는 것이 중요하고 소송으로 가게 되더라도 판결금액이 적정한지 파악하고 불필요하게 항소하는 경우가 없도록 해야 한다”고 제언했다.
다만, 김 씨는 “단지 특성과 시공사의 품질상태가 다르며 하자소송의 신청항목도 200~400여개의 항목에 이르기 때문에 사실상 하자소송 판결금을 예상하는 것은 불가능하다”면서도 “소송으로 인한 불필요한 사회적 비용의 낭비, 사용자의 피해를 방지하기 위해서는 관련 분야의 지속적인 연구가 필요하다”고 밝혔다.